【看中国2018年11月8日讯】国内现在的土地市场，就是两三年后的房地产市场。
2018年，土拍市场寒意阵阵，成交面积、土地溢价率迅速下降，土地流拍事件频繁发生。所以说，别看现在楼市冷清，两三年后楼市可能会更冷清。
其实，这一轮楼市调控从2016年就开始了，但是这丝毫没阻挡开发商对土地的热情。
2017年，各类房企仍然疯抢土地，积极囤房，土地溢价率仍然可以高达200%，甚至300%，土地的楼面价格大幅高于周边房价。北京等一线城市土地价格贵，一家房企吃不下？没关系，两个房企联合起来，共同拿下，总之不能放过一块儿土地，能多拿地就多拿地。
开发商对土地这么热情，楼面价格比周边房价高40%，然后让大家冷静看待楼市，根本行不通。这种热情直接影响着楼市，由于存在时滞，市场对楼市的狂热一直持续到了2018年年中。
2018年初，土地市场就开始悄悄的转冷，到三季度已经非常明显。前三季度，20家品牌房企拿地面积同比下降20.9%，拿地金额同比下降27.8%；土地溢价率也一直下降，三季度住宅土地溢价率仅为11%，零溢价成交的土地明显增多。
更严峻的是，流拍的土地也越来越多，甚至比2014年的情况更严重。
中国房地产市场的黄昏已经临近……（图片来源：ANTONY DICKSON/AFP/Getty Images）
据统计，截止到9月底，住宅用地流拍数量高达951宗，同比增长37.63%；流拍土地面积合计4189万平方米，同比增长111.43%，起始总额2130亿元，同比增长487.72%。
河南住宅用地流拍数量超过100宗，山东、安徽也分别超过80宗和70宗，青海、天津、宁夏土地流拍数量同比分别增长900%、600%和400%。
土地是面粉，房子是面包，土地储备规模就是房企未来规模，为何突然之间，土地市场就进入寒冬了呢？
1、房企不拿地也能活个六七年
大型房企土地储备已经差不多了，未来几年开发有保障，不拿地也能活。
国盛证券对58家房企的统计数据显示，截止2017年，他们总的土地储备面积为18.63亿平方米，前五名分别是恒大地产、碧桂园、保利地产、融创地产和万科，土地储备建筑面积均超过了1亿平方米，尤其是恒大和碧桂园，超过了2亿平方米。
2017年，国内土地储备面积最多的前五名地产商（资料来源：Wind）
一二线城市是调控最严厉，“房住不炒”理念贯彻最彻底的地区，现在调控效果也已经出现：深圳价量齐跌、上海和北京也大降温，其他二线城市也遇冷。
但是，房企未来仍然看好这些地区，一二线城市，京津冀、长三角和珠三角三大核心城市群仍然是它们土地布局的主战场，土地成交溢价率也普遍高于三线城市。
房企土地的平均去化周期达到6.87年，像泛海控股、华侨城等房企，去化周期高达20年。即便2018年不拿一块儿地，现有的土地储备也够开发商忙个六七年的了。
有了土地储备，房企都不拿地了吗？当然不是，这只是底线，哪家房企还嫌地多啊。况且，现在我们前十房企市占率才23%，美日等成熟市场高达40%，房企未来没有土地储备，没有规模，就只能被并购。
2、前两年融资策略失误 现在到还债时刻
房地产行业对融资依赖非常大，资金链管理玩的好，杠杆玩儿的溜，房企发展的也就好。
不拿地，土地市场冷清，主要还是房企没钱，前两年的融资策略出现问题，现在进入偿债期，资金压力大。
2015年，美联储还没开始加息，利率处于低位，再加上公司债发行放松监管，市场环境相当不错，国内房企拼命融资。开发商趁环境好多发债没错，错就错在债券期限太短，没有多发一些5年期的债，债券期限大量集中在2-3年，现在就到了还债时间。
房企还有个“毛病”，就是为了图便宜，喜欢借短期债，这导致未来一两年房企到期债务占比高达62%。
短期债务压力大，融资渠道又没放松。
虽然6月份中国的货币政策基调转向，由“去杠杆”转变为“稳杠杆”，但是在“房住不炒”的理念下，政策是诱导资金进入中小企业和民营企业，特别限制资金流入房地产市场。
无论是贷款、发债、还是其他形式的募资，都行不通。货币政策基调转向之前，非常多房企都发债失败，转向之后，房企发债仍然困难，某头部房企发债就差点儿失败。
3、“融资骗局”玩儿不下去了！
土地市场遇冷，最直接的因素就是，开发商的“融资骗局”玩儿不下去了。
我们一直采用期房制度，房子还没造出来，就开始卖房子，这带来不少问题，比如规划面积和实际面积不一样等等。但是，这对开发商来说是好事儿。
这个时间差，开发商玩儿好了，就能实现跨越式发展，玩儿砸了就留下烂尾楼，“旁氏骗局”被戳破。
大家是怎么理解高周转的？多拿地，快开发，快回款，快交房，一个完整的循环，对吧。
很遗憾，开发商不是这样理解的，他们理解的是，多拿地、快开工、快开盘，快回款、慢施工。然后，用回款资金再去拿更多的地，不停的循环。
注意，开发商的高周转，最主要的目的是，拿地，赶紧回款，开工25%达到回款条件后，施工就停滞了。
对此，有三个证据：
1.2016年，期房和现房销售面积比为3.1倍，但是2018年上半年就上升到了4.5倍，这说明开发商更热衷卖期房了，现房更消耗资金，开发商根本不愿意卖现房。
2.2018年以来，房屋的施工面积稳步增长，由1.5%增长至3.9%，但是房地产开发投资完成额一直减少。
房地产商房屋施工的多，但完工的少（资料来源：Wind）
房地产商房屋新开工的多，但竣工的少（资料来源：Wind）
3.2018年以来，中国房屋新开工面积增速不断上升，由年初的个位数上升至9月份的16.4%，但是房屋竣工面积一直负增长。新开工面积加速增长，竣工面积一直大幅减少。
开发商这种行为也是迫不得已，融资渠道都限死后，只能加速回款自己“造血”，冒着留下大片烂尾楼的风险，走这一步险棋。
签了预售合同，开发商半年后或一年后是必须要交房的，只不过把施工资金使用时间往后延迟了半年或一年，但早晚都得把房子建好，否则要赔偿或吃官司。现在，房企差不多也是时候加快施工，赶施工进度了。
房企这种玩法儿，监管层会看不到？都是内行，谁都别骗谁。
为了防止大面积烂尾楼出现，9月份以来，广东、合肥等地陆续出台政策，要求现房销售或者提高预售门槛，就是打破房企“”融资骗局“”关键链条。
现在知道土地市场为啥冷了吧？融资环境和楼市调控政策都没有放松，未来楼市前景仍然不明朗，况且现在屯的土地已经足够开发六七年了，差不多够了。当然，更直接的是，监管层“实质性”逐步取消预售制，房企高周转“融资骗局”玩儿不下去了。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:宇真
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