官方终于承认:房地产是中国经济最大的灰犀牛(图)

2020-08-21 08:30 作者: 凭栏欲言

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【看中国2020年8月21日讯】“灰犀牛”概念首先出现在米歇尔·渥克的《灰犀牛:如何应对大概率危机》一书中,很快,“灰犀牛”一词就成为现象级热词。

2017年7月17日,官方的《人民日报》文章提及,金融十分重要,也极易产生风险。金融业链条长,市场信息不对称,价值实现过程曲折,又易受外部因素干扰,面对经济周期波动和社会预期快速变化等不确定条件,利益诱惑大,参与者行为变化快。而且,金融领域风险点多面广,隐蔽性、突发性、传染性、危害性强,必须格外小心,审慎管理。既防“黑天鹅”,也防“灰犀牛”,对各类风险苗头既不能掉以轻心,也不能置若罔闻。

这是官方媒体首次提到“灰犀牛”,虽有晦涩提及房地产,但并没有明确指出“灰犀牛”与房地产的关系。

2019年,中国国家金融与发展实验室房地产金融中心发布的《中国住房金融发展报告》认为,未来房地产市场可能成为中国经济金融领域的“灰犀牛”,其发展趋缓以及金融风险(特别是房地产企业)的显现,必须对此保持高度警惕。

认为房地产可能成为中国经济的“灰犀牛”。

2020年第16期《求是》杂志刊发中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》中认为,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

房地产泡沫被明确指出是威胁中国经济安全最大的“灰犀牛”。

中共官方终于承认:房地产泡沫是中国经济最大的灰犀牛
中共官方终于承认:房地产泡沫是中国经济最大的灰犀牛(图片来源:Savantermedia/Adobe Stock)

01 什么是灰犀牛?

黑天鹅指的是没有人预见的风险,是“未知的未知”。

而灰犀牛指的是已经预见了风险,但不知道风险什么时候爆发,或者明知有风险但否认风险的存在,是“已知的未知”。

从官方措辞中,至少可以认为高层在2017年已经关注到了房地产风险,;从中国“稳房价、稳地价、稳预期”的三稳表态中,也能窥出高层对房地产风险了然于胸,但从2017-2020年,房地产风险并没有得到有效化解。

事实上,“灰犀牛”风险源于宏观杠杆率,只要宏观杠杆率还在上升,“灰犀牛”就会不断增大,或者单个“灰犀牛”个头不增大,但形成“灰犀牛群”。

“灰犀牛”风险的确定性和威力完全源自宏观杠杆率,即M2/GDP。2017年,中国宏观杠杆率248.1%;2020年二季度宏观杠杆率飙升至266.4%。在房住不炒的影响之下,“房产灰犀牛”膨胀速度得到了一定控制,但宏观杠杆率继续上升刺激下,“股市灰犀牛”庞大了。

股市总是在向经济基本面回归,一个上涨的股市和衰退的经济基本面同时存在,只代表了一种可能,“股市灰犀牛”迅速逼近。

02 灰犀牛的五个阶段

米歇尔·渥克将灰犀牛分为五个阶段:

1)否认阶段。哪怕日本、泰国、美国等多国已经爆发过房地产危机,但很多人仍然会认为中国不一样,同样的危机不可能发生在中国身上。

2)得过且过。预防危机总会付出一些代价,带来的是现在的痛苦;而暂时忽略危机,就不会在现在付出代价,至于未来是否会付出代价,等到未来再说吧。

3)迟缓回应。最终,对于灰犀牛的风险开始有了一些共识,并开始作出一点有用的回应,但这些回应是迟缓的,多数时间是在争论解决方案是对还是错。

4)恐慌,灾难逼近。

5)行动或者彻底崩溃。

中国目前尚处于第三阶段。虽然最终对房地产的风险有了一定共识,但货币政策频繁掉头,既不敢戳破泡沫,也不敢吹大泡沫。而实际上想要泡沫不破就只能吹大,从宏观杠杆率持续上升来看,“灰犀牛”已经演变为“灰犀牛群”。

灰犀牛风险正在持续放大……

03 房股债,都是经济租金

事实上,无论是股市还是房市、乃至债市,都是一种经济租金。房市是一种经济租金非常容易理解,但股市和债市是经济租金似乎没有多少人理解。

金融市场有赢者通吃的特性,伴有多数人财富向少数人手中集中的现象,炒股(债)过程中,输家财富通过非劳动交换手段向赢家集中,这个过程是跟收房租行为通过非劳动交换手段聚拢财富是一致的,在本质上,房股债性质是一致的,都是一种经济租金。

这个过程产生了以下后果;

1)财富集中度提高,贫富差距扩大,富人需求得到基本满足没有消费欲望,穷人有消费欲望没有钱消费。有效需求下降,诱导经济下滑。

2)收租更容易致富,从而激励人力与财力远离生产,智力与资本向零和博弈市场倾斜,生产性活动效率下降,诱导经济下滑。

经济下滑最终将导致经济租金跟随下降。金融市场必须与经济基本面相匹配,才可能健康成长。脱离经济基本面的金融市场终归要向基本面回归。过于繁荣的金融市场向基本面回归过程,会伴生必然发生的,但不知道何时会发生的风险。

这就是灰犀牛风险!

04 房产价格的趋势

房产价格主要来自于两方面因素的支撑:

1)与经济增长相匹配的房产租金,大致相当于股票的每股盈利;

2)受利率高低影响的资产折现率,大致相当于股票的市盈率;

很明显,美元基准利率在半年前已经降至0,美元已经没有降息空间了,这制约了中国利率的继续下降,也就是中国房产“市盈率”已经很难提高了。而房产租金是与经济增长相匹配的,经济增长却是下滑的。

房产折现率是看利率的,而不是看货币量的。利率下降空间如果受到美元制约的话,哪怕水量再多,也很难流进房产。只要房价涨势遇挫,房价就有向基本面回归的压力。

房价的基本面是,租售比>无风险(一般参考银行定存)利率。房价的回归基本面的压力,正是最终确认房地产是最大灰犀牛的背景。

05 房贷选固定?还是LPR?

工行、建行、农行、中行和邮储银行五家国有大行同时公告,将自8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按照相关规则统一调整为LPR(贷款市场报价利率)定价方式。

有不少读者私信问LPR和固定利率如何选?这里统一回复如下:就说一句,银行默认方式会选择自己吃亏吗?

反着选就对了!……



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