【东方纵横】美国房价飞涨(视频)

2021-05-24 09:06 作者: 东方

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【看中国2021年5月24日讯】美国正在向左转,搞社会主义,你我都是从社会主义过来的人,知道社会主义下经济不会好,今天就谈谈通货膨胀状态下的理财之道,不过要说明一点,我可不是理财经纪人,也不是房地产经纪人,只是多年来一直制作财经类节目,有观察和积累,具体的理财投资策略,还得参考执照经纪人的意见。

美国房价见涨,而且是全国范围内普遍见涨,由于需求旺盛而且供应不足,房价上涨的现象短期内不会结束。根据全美地产经纪人协会的统计,在美国183个大都市地区,有182个中线独立屋房价超过去年,其中几乎90%的大都市地区,房价增长幅度超过10个百分点。疫情中很多人在家上班,郊区的大房子颇受欢迎,再加上贷款利息低,更是给火热的地产市场火上浇油。因为疫情,许多屋主不愿意早早的卖房子,免得接触太多来看房子的人,五月初在Realtor.com上待价而沽的房子,跟去年相比减少了52个百分点。许多房子一上市,几天之内就接到好几个购房申请,三月份的时候,房子成交速度是平均18天,有史以来最快的时候。去年的房屋成交规模是自从2006年以来最高的时候,这个趋势今年第一季度还在持续,虽然情形有点类似2008-2009年金融危机前夕次贷市场崩盘,地产泡沫破裂前,但是这一波地产价格上涨不是泡沫,因为申请贷款的人财务基础扎实,贷款公司的标准没有降低。经济学家相信,房价要到年底或者明年初才会缓解下来,一个是市场趋于饱和稳定,另一个是贷款利率上升。

四月份,美国消费者物价指数增长4.2个百分点,如果不把食品和汽油价格算在内的话,也就是核心消费者物价指数,上涨了3个百分点,二手车涨价10%,玉米价格比去年增长125%,食品价格上涨2.4%,蔬菜和肉类涨价幅度更大。美联储不是希望出现通货膨胀么,这下来了不是,但是美联储主席鲍威尔说,涨价是暂时的,就业市场还没有完全复苏,这就意味着,宽松的银根政策不变,换句话说,钱越来越不值钱,物价继续上涨。

那么,现在是买房的时候吗?对已经有房产的人这不是问题,卖了现有的房子买新的,反正房价都在涨。但是对许多年轻人,第一次买房的人就有点吃不消了。但是在面临通货膨胀的时候,买房子还是明智的,房价的增幅不会低于通货膨胀,如果用来出租的话,还有固定的收入。但毕竟投资房地产金额不小,现在房价涨的厉害,是不是捉襟见肘的也得买,砸锅卖铁的也得买房子呢?

建议你考虑以下这些因素。

第一,买多贵的房子。一般来说,每个月的按揭支出应该在你收入的四分之一到三分之一之间,如果加上维修费、地产税、保险的话,费用在你收入的35%到45%之间。也就是说,你不能把钱都放在房子里,总得留给自己日常开销的部分。当然作为华人来说,这个比例普遍的会高一些,华人更注重房地产投资。举例说明,如果你年收入十万美元,每个月的按揭费用不超过2千5百美元,根据这个按揭费用,你可以倒推出来贷款金额,贷款金额加上你预期的首期款,应该就是你能买得起的房子的价格。

第二,贷多少款。现在利率那么低,当然是贷款越多越好,不过在经过了金融危机之后,现在贷款公司吃一堑长一智,严格审查你的收入水平,根据你的实际收入决定贷款金额,一般来说,就是最大胆的银行顶多也贷款到你50%的收入,也就是你每个月的按揭费用不超过每个工资的一半。首期款付得越多,贷款金额越少,20%的首期款是最标准的,如果低于20%,你可以需要购买贷款保险,10万美元的贷款,每个月的保险费在30到70美元之间。你要给自己留至少半年的生活开销费用,也要留下可能的维修房屋的费用,比如屋顶漏水,这可是不能拖延的维修费用。

第三,生活方式的改变,你准备好了吗?疫情中很多人的生活方式发生了改变,这也是造成目前地产市场火热的原因之一,大都市居民开始外流,在郊区或者更远的地方迁移,目前美国中等城市,特别是山清水秀的旅游地区,发展最快,房价上升幅度最大,你也是其中的一员么?如果是,你得想好了,这是生活方式的巨大改变,原来居住在大都市的公寓,公共交通发达,散步、购物方便,中小城市就不一样了。现在房价涨的厉害,也许你每个月花在房子上钱要多许多,你愿意为此而改变自己的消费习惯么?这话好说不好做。你不妨看一看疫情发生前半年的消费记录,看看有多少可以节省的地方,也许你会发现你买不起原来认为可以买的房子,或者会反过来,你发现你可以买更贵的房子呢。

第四,是不是现在就要买房子?那得看你住在什么地方,如果你居住的城市工作机会增长迅速,人口增长迅速,比如德州休士顿这个地方,那你现在就得买,房价在相当长的一段时间内上涨。并不是所有的地方都象休士顿那样,不少地产市场供不应求,是因为很多人不愿卖,房子不上市,不上市的一个原因是害怕传染病,减少跟外界的接触,如果随着疫苗的普及,经济的恢复,现在口罩也不需要强制戴了,可能不久的未来,很多房子会上市,也不会有抢房子的现象,那你不妨等个半年一年的,那个时候房价趋于正常,比如迈阿密。房价不会直线上升,会有起伏。

如果你钟情投资公寓楼,我得特别提醒你一下,拜登政府提议修改地产投资税收条例。你投资地产,房价升高了卖出去,赚的钱是需要缴纳投资赢利税的,跟股票赚了钱是一样的,但如果你把卖房子赚的钱又去买了其他的房产投资,那么你的赢利不需要缴纳投资赢利税,这就是地产投资的1031物业交换优惠。不止是公寓楼投资,任何房产投资都是一样的,只不过公寓楼投资领域,这种现象更为普遍,2019年是公寓楼投资规模最大的一年,1千8百40亿美元,其中三分之一的资金来自于投资赢利,来自于1031物业交换。拜登的提议是给1031物业交换设置一个上限,最多五十万美元,除此之外,投资赢利税也要从现在的23.8%上升到43.4%。

再强调一下,我不是地产经纪人,如果你有具体的地产投资计划,请跟你的专业的经纪人征求意见。

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(文章仅代表作者个人立场和观点)

来源:东方纵横

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