学区房泡沫被刺破:雪崩开始……(图)

2021-07-14 08:37 作者: 财经冷眼

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【看中国2021年7月14日讯】经过这些年的疯狂发展,如今,中国特色的学区房已经家喻户晓,名震全国。动辄数百万上千万的价格,让很多人一听到这个词,就想起“奢侈品”三个字。学位不值钱,但学区房值钱的怪现象,成为中国社会的一道风景。很多家庭砸锅卖铁耗尽6个钱包,也要给孩子买一套学区房,为的是不让孩子输在起跑线上。

最近,中国的学区房引爆了公众话题,主要是北京引爆了这个导火线。北京一声惊雷传来,每一个关心学区房的人都应该明白:学区房的逻辑,真要变了。

先是北京东城区的雷爆。6月29日,东城幼升小录取结果公布,很多有学区房的没有进对应的好学校,而是被电脑随机分到了其他学校。即使学位充足的,也会被派位到了其它学校。总之一句话,现如今的电脑派位,完全无规律可循。按照官方的做法,这种多校随机派位的几率是每年一变的。因此,你无需参照今年的录取结果去买学区房,因为明年还不知道派到哪里!因此,学区房完全没有了确定性。

就在吃瓜群众还在消化东城的雷的时候,7月2日,比东城更大的雷炸了!

这个暑假,在北京西城区,坐拥学区房的业主正经历着前所未有的沮丧。从7月2日开始,北京西城幼升小的部分学生家长,就陆续接到了调剂电话。原本可以上德胜育翔小学的,被调到本区“西师附小”和新街口“志成小学”,甚至还有调到什刹海学区“鸦儿胡同小学”的。本可以上金融街宏庙小学的,被调剂到了本区的“华嘉小学”、“实验二小涭水河分校”。

更惨的是,在2020年7月31日后购房的家庭,无论你买的是哪个名小的学区房,只有普通小学可以选。花上千万买的学区房对应的好学校没了,孩子被分到了很一般甚至比较差的学校。学区房的家长们心脏病都要集体发作了。要知道,为了能挤进名校,这些家长都曾斥大几百万甚至上千万巨资,才抢到了德胜、月坛和金融街片区的学区房。可一夜之间,稳上名校变成了“绝缘名校”,这学区房算是白买了。

导致这种现状的直接原因,是北京西城区最近明确,2020年7月31日后的购房家庭,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。所谓的“多校划片”,就是指一个小区对应多个学校。多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区,确保各片区之间大致均衡。在具体操作中,实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生,仍应就近安排至其他学校入学。

这个著名的“731政策”,早在去年就掀起了热潮,如今算是尘埃落定。这个政策完全颠覆了学区房的既有逻辑。在过去,就近入学的背景下,只要你买到了名校旁的房子,就一定能上名校。但现在不一定了,就算你买了15万一平的学区房,照样有可能给你分配到5万一平的房子那上学。至于分配到哪个学校,全凭公开摇号,拼的是运气。

15万一平买来的学区房,上的却是5万一平段位的学校,这里头的差价,就是家长们交的学费,也算是学区房暴雷。

西城区此举极具象征性意义。在北京,西城区的教育资源堪称顶级。作为“中心地区”之一,西城区有着众多部委机构且名校林立,属于教育资源的“珠峰地带”。

在媒体的报道中,前几年,这里曾因“11平方过道学区房挂牌150万”、“半地下室学区房卖出1050万天价”等新闻引发广泛关注。此前,一个小区对应一所学校,只要能买到名校对应的学区房,100%可以入读名校,即便是过道房、地下室都会引起疯抢,学位房热度高居不下的原因正在于此。但如今,“多校划片”正式实施后,斥巨资买下学区房的家长和投资客都傻眼了,可以说是血本无归。

根据国内媒体报道,消息出来后,西城德胜片区有房源直降80万。在北京西城,押注学区房的人迎来了最大的滑铁卢。

以北京为例,作为全国教育资源最集中的城市,这里的学区房从来不缺惊心动魄的案例,尤其是在义务教育资源顶级的西城。

据报道,2016年3月,一篇题为《46万一平,谁买走了北京天价学区房》的文章引爆朋友圈。这篇文章开头的第一句便是:“11.4平米,530万!每平米46万的单价创下了近期学区房单价纪录。”

尽管这篇文章最后被央视曝光为虚假信息,但房屋所在的西城区文昌胡同,依旧是天价学区房的主儿,只因其对口北京市第二实验小学。2019年7月初,西城区德胜片区还成交了一套仅12.2平方米的老破小,成交价高达360万元,单价逼近30万元/平方米。

学区房的疯狂,没有经历过的人无法想象。不只在北京,全国各大城市,凡是优质学区房,都是一片“群魔乱舞”。

在深圳,华强北有个学区盘叫阁林网苑,一套44.58㎡的房子,2020年4月卖出时成交价632万,每平14万,上一年同期的成交单价是10万。换算一下,一年时间,房东每天躺赚5000块,买房人则要多掏近180万。

2019年,南京出了一套“迷你”学区房,13㎡大的房间内,只够放一张床、一张桌子。但因为总价低,房东报价168万,看房人排到了门口。更不可思议的是,这是一套“瓦房”,房龄已经39年。

这个“破房子”跑火的原因,在于它属于南京市琅琊路小学的学区范围。琅琊路小学是南京最有名的三所小学之一。不过最后,这套疯狂的瓦房并没有卖成,因为房主只有居住权没有房产证。这只不过是中介利用市场焦虑制造的一场营销。

《中国教育报》曾公布的一组数据显示,2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中,京籍学生大概10万名,非京籍大概6万名。但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学,只能接收大概5000名学生。一边是16万人的潜在需求,一边是5000个优质学位名额,而学区房,就是通往名校的那张船票。

你想想,这样的学区房能不火爆吗?

学区房火爆的深层次原因,是优质教育资源的稀缺与不平等。我们来看一组数据:2019年大学本科录取率,河南考生108.4万,本科批次录取36万,率取率是33.2%,广东、四川、安徽、河北、湖南、江西、甘肃这一数据在35%-43%之间。而北京是——68.9%!

这意味着,同样参加高考,北京的孩子10个里头7个上本科,河南是3.3个。

导致这种现象的根本原因是内部教育资源极度不平衡。在绝大部分城市,重点高中的升学率都远远高于普通高中,而能否进入重点高中,取决于能否进入重点初中乃至重点小学。而初中小学都是免试入学,能否上全凭划片或者摇号。

最后的焦点,就落到了那套决定命运的学区房上。买下了学区房,就赢在了起跑线上。哪怕再不济,孩子不是读书的那块料,学区房也是市场上的“硬通货”,转手一卖也能赚上一笔。

就这样,在稀缺教育资源和金融属性的裹挟下,学区房逐渐走上了狂欢的巅峰。优质教育资源稀缺的现状、不断攀升的价格,与家长们“望子成龙”的焦虑一碰上,就滋生出了学区房的疯狂。

从某种程度上来说,这和中国大陆目前的人才选拔方式密不可分。激烈的社会竞争下,中国的人才选拔,依然是以应试教育为主,能考高分、一路上名校才是王道。在这样的环境下,家长们或主动或被动地走上了“鸡娃”之路。

上海一位5岁孩子的15页简历曾在社交媒体上刷屏:幼儿园大班时,他的中文识字量达1500字,英文书年阅读量500本,每周还附带3篇英语日记。在这些父母的世界里,孩子的每一次升学都像一场大型战争,每一步都不能错。在他们看来,要更大概率找到“最好”的工作,孩子就要上最好的大学、最好的高中、最好的初中、最好的小学,甚至最好的幼儿园。

2018年,上海的一位五岁男孩为了上一所私校的一年级,洋洋洒洒写了15页纸的简历

2018年,上海的一位五岁男孩为了上一所私校洋洋洒洒写了15页纸的简历(网络图片)

这个鸡娃链条,环环相扣,丝毫不容懈怠。而学区房,就成了他们进入名校的关键切口,哪怕是耗资千万、倾家荡产,他们也在所不惜。

与此同时,在“鸡娃”的过程中,这些人也发现了教育和房价之间的微妙关系:孩子成绩越好,小区的房价越高。于是,有人组建孟母群、自办奥赛班,自觉成了房价的“保卫者”。更关键的是,学区房的不断上涨还引来了炒房客,他们调动巨量资金大手笔囤入学区房,捂一段时间又转手卖给需要的接盘侠,从中牟取暴利。

但享受学区房红利的这些人很少能意识到,优质的学校资源,是市政规划、教育团队、优质生源共同作用的结果。这波社会带来的红利,被拥有学区房的少部分人攫取。而其他普通民众,为了在教育资源上往前走一步,就要花费天价,从业主的手上购买这种垄断权。打破这种垄断,正是学区房调控的意义。

4月30日,中共高层会议明确提出——增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。在这之后,广州、成都、石家庄、南京等多地将学区房的整顿作为重点。

在上海,自2021年起,上海市委属试验示范性高中,将拿出招生总计划的65%,通过“名额分配综合评价录取”的方式分配到区和学校。政策出台后,有房源挂牌价一天降近80万。在深圳,官方首提“全区试点大学区制”,狙击高价学位房。

更多的城市已经在行动。作为政治文化中心的北京,亲自下场开炮,足以见中国官方整治学区房的决心。尽管学区房不会这么快就终结,但不难想象,未来那些顶尖学区房、老破小学区房,注定不会再有过去的荣光。

那些学区房泡沫的鼓吹者,也注定会被历史的浪潮拍打在沙滩上。

责任编辑:宇真

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