难卖:中国二手房挂牌量越卖越多……(图)
【看中国2023年6月7日讯】近段时间,楼市喧嚣发生在二手房市场,各地挂牌数据不断攀升、“抛售潮”的声音四起……那些正在卖房的二手房业主,是最先感知到市场变化的人。
北京的张女士正在为手中一套房伤神。今年年初,为了变现回笼资金,她将朝阳区一套大户型房子挂出去,内心预期价格千万有余。但几个月以来,来看房的人出价都不及预期,与其心理预期差距超百万,一直难以成交。“能卖出去就卖,价格不合适的话,还不如继续出租。”张女士很无奈。
负责维护该房源的中介表示,最近二手房市场整体情况一般,门店成交量下降了不少,市场整体挂牌和库存都比较大,房源总量多、客户心态谨慎,整体市场成交节奏变慢了。“一般小户型房源成交还可以,毕竟有刚需群体存在,但大户型成交周期要更长一些。”
身在广州的李女士面临类似处境。今年年初,为了置换品质更好的新房,她将一套房龄20年的四居室挂牌出去,小区虽老但地段较优配套完善。当时,正值广州甚至全国楼市温度上升,二手房市场一片火热,李女士打算趁这次市场行情卖房置换,且已看中理想的新房项目。但接下来的卖房之旅,却不如想象中顺利。虽然有意看房的人很多,但广州庞大的二手房市场存量,让购房者选择面宽、决策也极为谨慎。几个月下来,李女士的房子带看不少,但至今未成交。没出手的二手房,成了李女士置换路上的“难题”。
二手房真的越来越难卖了吗?除了业主微观层面的感受,5月的二手房成交确实有所下滑。据诸葛数据研究中心统计,5月份,10个重点城市二手住宅成交73187套,环比下降13.83%,较上月跌幅收窄7.29个百分点。
分城市来看,5月重点10城成交量全数回落。其中,厦门跌幅领跑,本月二手住宅成交1803套,环比下降24.66%;南京、苏州紧随其后,环比跌幅分别为19.46%、18.37%;深圳、成都跌幅也均在10%以上。
连市场需求一直较为稳定的北京,近期二手房市场也有降温迹象。今年3月,北京二手房成交量达到2.2万套的高峰,创下近5年新高;随后4月份下滑到约1.39万套。截至5月末,据北京住建委官网数据统计,北京二手房网签12117套,环比下滑13 %。
诸葛数据研究中心认为,随着一季度积压需求释放殆尽,4月份成交热度开始回落,进入5月份,购房市场活跃度继续下滑,加上五一小长假的干扰,二手房成交延续下跌态势。同时,近期住建部和市场监管总局联合发文规范房地产中介服务,一定程度也会加重购房者观望情绪而选择延缓入市。
二手房业主卖房难,背后不可忽视的影响因素是:多地二手房挂牌量正在攀升。存量市场犹如流动的“蓄水池”,不断扩大的市场容量,加大了二手房交易的难度。从一线城市到多个核心二线城市,越来越多的人正在出售手中房产。
据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年5月10个重点城市二手住宅挂牌量为213.37万套,环比上涨3.62%。从同比看,近一年来,苏州二手房挂牌量同比涨幅超500%,南京涨幅超200%,深圳、杭州涨幅也均在100%以上。在公开中介平台上,目前北京市二手房挂牌数已超12万套,南京的挂牌量则突破17万套大关,武汉的逼近20万套……
不断增加的二手房源,令楼市前景再添了一层迷雾:“投资客”抛售离场?业主降价抛售?天量二手房带来了种种关于市场的猜测。争议背后,二手房挂牌量增加到底原因如何?需要为此担忧吗?
58安居客研究院院长张波表示,二手房在架量不断增多,主要原因还是市场销售节奏变慢,二手房源在架时间增长所致。从安居客线上房源在架时长来看,5月已呈现上涨趋势,从4月的71.3天上升至5月的75.1天,北、上等一线城市,二手房市场成交量和用户线上找房热度都有所下降。
贝壳研究院调研则显示,目前二手房在售房源量的确在增加,但并不代表“抛售”,挂牌增加的真正原因是换房。一季度新增挂牌量明显快速上升的城市,如广州、成都等,恰恰是二手房交易较活跃的城市。上海、北京等城市改善换房需求占比超过7成,多数二线城市换房需求占比超过5成,多数消费者选择“先卖再买”,导致二手房新增挂牌量短时间内增加。
此外,虽然有业主降价行为,但目前并未出现大幅的“降价潮”。贝壳研究院表示,大部分城市房价具有稳定性,5月重点50城的二手房挂牌房源价格调降比例,占整体挂牌量的30%-40%,处于正常水平。只有极个别市场本身下行压力较大的城市,挂牌量增加、同时均价明显下跌。
另有团队发表研报表示,二手房挂牌动机趋于多元化,背后都有置换并追求改善型住房的影子,当下实际有效挂牌量未如预期严峻。
一位房企内部的市场研究人士则认为,对二手房挂牌量的问题,要分城市看待。首先,一线城市本身就是二手房主导的市场,基本面较好,降价房源比例占比较低。同时,综合考虑去化周期和需求基数,挂牌房源量并不高。而对部分曾经历快速市场上行、一二手倒挂严重的二线城市而言,过去市场上升期曾有大量投资客入场;2023年以来,这些低成本投资房源投入市场,且存在一定降价出售空间,这些城市消化市场存量会更具挑战。
总体而言,房价预期平稳上涨是改善需求释放的条件,在政策预期不稳、房价预期不稳的市场中,改善需求往往会被抑制。不过,二手房挂牌量与新房库存并不等同,有买房就会有卖房,在二手房交易越来越成为主流的市场中,只看二手在售房源量,虽未必就能得出市场供给过多的结论,但从新房成交也力不从心的下游趋势来看,目前的房地产市场的走向很难让人放心。
责任编辑:宇真
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