美、德、俄、法如何調控房價

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美國住房市場比較成熟 政府通過利率和稅收調控

　美國的住房市場比較成熟和完善，主要依據市場規律運行。房屋的建設、銷售和價格均由市場供求這隻「無形之手」操縱，政府並不直接干預。不過，政府也有自己調控房地產市場的手段，主要是利率和稅收。

利率是指美國聯邦儲備委員會負責設定的基準利率，即商業銀行間隔夜拆借利率。它直接影響銀行向個人或企業的放貸利率，從而影響消費和投資以及整體經濟形勢。通過調節基準利率，政府可以引導住房抵押貸款利率升降，實現為住房市場降溫或刺激住房市場發展的目的。

　　從美國住房市場過去幾年的發展情況中可以看出，利率變化對於住房市場的影響非常顯著。在經濟遭受週期性衰退和「9·１1」恐怖襲擊事件打擊後，美聯儲從2001年初開始13次降息，並一度將利率維持在1%這一自1958年以來的最低點長達一年之久。在美聯儲多次降息後，美國住房抵押貸款利率也降到30多年來的最低水平。罕見的低利率極大地刺激了人們的購房熱情，截至2005年底，美國住房銷售量連續五年創下歷史新高，價格也不斷上漲。

　　為了控制通貨膨脹和防止住房市場泡沫化，美聯儲在截至去年6月的兩年裡連續17次提息，導致住房市場從2005年底開始出現調整。利率上升增加了新購房者的貸款成本，加重了已購房者的還貸壓力，並擠壓了房地產開發商的利潤空間。受美聯儲提息影響，去年第二季度以來，美國住房銷售量下降，價格回落，新房開工減少，建築開支收縮，住房市場明顯降溫。

　　在稅收方面，對房地產消費和投資影響比較明顯的是房地產稅。據介紹，美國50個州都已開徵房地產稅，稅率一般為1%至3%。州政府相關部門每年定期對房地產價值進行評估，以此作為徵收房地產稅的依據。因此，住房價格上漲既意味著個人房屋資產價值增加，同時也意味著個人必須繳納的稅款增加。

　　針對房屋購買和出售時的差價，美國一些州政府還專門徵收房地產增值稅，並規定自住房住滿兩年以上出售時可以享受較大幅度增值稅減免優惠，而出售投資性房屋則不能享受相應的優惠。同時，政府實行退稅政策，鼓勵開發商建設廉價房，為低收入者提供住房。

　　美國政府還規定，個人購房時必須說明購房是為了自住還是用於出租，出租房屋貸款利率要高於自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規定納稅。

　　政府還出臺了一些有利於普通消費者購房的規定。比如，在有70套以上的住宅項目中，開發商必須將至少10%的住房出售給為當地社區服務的人，像教師、消防隊員、警察和圖書館工作人員等。這些住房面積可以比較小，但售價必須比整個項目住房平均市價低25%。

　　此外，還有一些規定旨在限制投資性房屋的數量。比如，一個住宅項目中，只有部分房屋可以出售給準備將所購房屋作為投資用的客戶，這個比例最大不能超過總量的10%，通常為5%至7%；一個人在同一個小區裡只能購買一套住房；自住房如果居住不滿兩年就出售，屋主必須繳納高額罰金。

　　政府的這些調控手段和規定之所以能夠發揮作用，得益於美國比較健全的稅收制度和房地產評估體系、多元化的房地產金融服務體系、嚴格的商業法治氛圍以及完善的個人信用評估制度。對於開發商和個人而言，任何違規行為都可能損害自身信譽，甚至招致法律懲罰，後果十分嚴重。

德國房價穩中有降 開發商須為不同階層提供住房

　近年來，德國房地產市場總體趨於飽和狀態，除了法蘭克福、慕尼黑等少數人口密集和商業發達地區，大部分地區的房價基本平穩，甚至有些下降。

　　德國聯邦建築和土地規劃局負責房地產事務的官員馬庫斯·西吉斯蒙德日前在接受新華社記者採訪時說，過去10多年裡，德國房價平穩甚至下降的趨勢與周邊國家，尤其與房價飆升的西班牙形成鮮明對比。

　　究其原因，西吉斯蒙德認為，首先，1990年兩德統一給德國房地產市場帶來了巨大的發展空間，一時間湧現出了大量房地產公司，房屋供應猛增，競爭激烈。其次，過去10年裡，德國失業率比較高，一般家庭收入比以前有所下降，這直接影響了人們的購房能力和購房慾望。此外，上世紀90年代，德國房價已經是歐洲國家中最貴的，房價繼續上升空間有限。

目前在德國，普通住房的價格在每平方米2150歐元左右。西吉斯蒙德說，德國房價完全取決於市場供求關係，政府並不直接對房地產市場進行干涉，但是通過出臺一系列法律和政策以確保房地產有序發展。

　　德國規範住房市場的法律基礎是《住宅建築法II》。這項法律規定，開發商應該為社會不同階層提供住房，在面積大小、房屋設施和租金或購買能力等方面，滿足不同階層需求。

　　儘管《住宅建築法II》確立了房地產市場的大體框架，能夠滿足社會廣大階層的居住需求，但畢竟還是有家庭由於收入低或者其他原因，買不起合適的房子。為此，德國政府住房政策的一大重點是向低收入家庭傾斜，大力推行「社會住房」和「住房金」等資助政策。

　　戰後幾十年裡聯邦德國開始大力興建「社會住房」，包括供出租的公寓樓和合作社住宅。通過不同的補貼方式，使這類住房以低於成本的租金供應給低收入階層。近年來，在「社會住房」的資助框架內，政府還資助私人投資者和地方房地產公司，幫助他們為在市場上難以獲得住房的家庭提供質優價廉的租用房。政府還資助房地產開發商對現有住房翻新改造，供低收入家庭居住。在德國許多地區，開發商如果提供適合老年人和殘疾人居住的房屋，還可以得到政府的補貼。

　　據介紹，柏林有大約22.5萬套「社會住房」，專供低收入者租住。要想租住「社會住房」，必須申請獲得居住資格證明。在柏林，個人年收入低於1.7萬歐元，兩口之家年收入低於2.5萬歐元，都可以向所在區政府部門申請居住資格證明。通常單身申請者可以獲得一居室居住資格證明，允許居住面積不超過50平方米。兩口之家可以獲得兩居室居住資格證明，允許居住面積不超過60平方米。

　　此外，德國政府還實施「住房金」制度，通過向低收入家庭提供補貼，幫助這部分人群獲得合適的住房。1965年，聯邦德國開始實施「住房金」政策，從1991年起這一政策開始在德國東部地區實行。在德國，只要滿足法定條件，公民都有權享受「住房金」。統計顯示，最近幾年中，領取「住房金」的家庭，住房負擔(包括房租和購房負擔)佔家庭稅後月收入的比例由45%下降到31%。

新房供應不足 俄羅斯採取措施控制房價過快上漲

近年來俄羅斯房價持續攀升，去年全年增幅高達60%，其中首都莫斯科市去年的房價增長了1倍，目前的平均房價為每平方米4200美元左右。雖然俄羅斯人收入持續增加，但其收入增長速度還是遠遠落後於房價上漲速度。高房價使大多數俄羅斯人、特別是普通百姓的居住條件無法得到改善。

　2005年秋，俄羅斯總統普京提出了旨在提高國民生活質量的四大國家優先項目，其中之一涉及住宅建設，主要目標是加快危舊房改造，推動經濟適用房建設，保障房價趨於合理，使更多普通百姓能夠買得起房。

　　主抓國家優先項目落實的俄羅斯第一副總理梅德韋傑夫說，為有效抑制房價上漲，有關部門應努力增加住房供應量，並採取措施嚴厲打擊住房建設和銷售領域的腐敗現象和哄抬房價行為。他認為，如果住房市場能夠實現供求平衡，房價就可以回落到相對合理的水平。

　　業內人士認為，新房供應量不足是造成俄羅斯去年房價暴漲的主要原因之一。今年初以來，在政府各項措施的推動下，新房供應量大幅增加，這對遏制房價過快上漲發揮了重要作用。俄地區發展部日前公布的數據顯示，今年第一季度，俄羅斯新建住房946.6萬平方米，比去年同期增加51.1%。新建住房面積最多的是莫斯科市和莫斯科州，這裡新建住房面積達到230萬平方米，約佔全國新建住房總面積的24%。

　　俄羅斯聯邦建設和住房公用財產署署長克魯格利剋日前指出，今年俄羅斯的房價將不會出現大的波動，包括莫斯科在內的一些地區房價將出現小幅回落。根據政府計畫，今年全國投入使用的新房面積將從去年的5010萬平方米增加到5600萬平方米，而到2010年新建住房面積將達到8000萬平方米。

　　為了遏制房價過快上漲，俄羅斯政府還採取措施規範房地產市場秩序，打破建築市場的壟斷局面。業內人士認為，俄羅斯房價明顯過高，部分原因可能是由於房地產商聯手操控市場價格。為此，俄檢察機關委託聯邦反壟斷局於去年下半年對莫斯科和聖彼得堡等大城市的高房價開展了專項調查。

　　俄羅斯聯邦反壟斷局局長阿爾捷米耶夫認為，俄羅斯在住房用地劃撥領域違規現象較為嚴重，官商勾結進行非法交易的情況時有發生。為此，政府應對住房建設用地劃撥進行控制，並通過競拍形式分配住房用地使用權。

　　與此同時，俄羅斯政府計畫在新住宅區的水、電和供熱等基礎設施建設方面向房地產公司提供資金支持，以推動房價下降和增加房屋供應量。政府還準備向居民推薦一批信譽好的房地產公司，以保障他們能以合理的價格購買到質量好的住房。一些業內人士還建議政府考慮對俄房地產公司進行信譽等級評估，定期公布各地區有關建設每平方米房屋成本的數據。他們認為，這些措施對規範房地產市場秩序，保障房價公平合理具有重要意義。

法國：大力推行廉租房制度 對房產所有者征重稅

法國房地產市場近兩年來增速逐漸放緩，這與法國政府作出的努力密不可分。為遏制房價過快上漲，法國政府大力推行廉租房制度，對房產所有者徵收重稅，並不斷完善房屋租賃市場。同時，法國中央銀行法蘭西銀行還通過加息控制房貸規模擴大。分析人士預測，今年法國房價的增速還將進一步放慢。

本世紀初的幾年中，法國的房價不斷上漲，幾乎增加了一倍。但從2005年開始，法國房價增速明顯放緩，這表明政府的調控政策發揮了作用。在遏制房價快速上漲的政策中，政府大力推行廉租房是最為有效的措施之一。

　　在法國，廉租房的基準房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府規定，人口超過5萬的城鎮中，廉租房佔全部住房的比例不能低於20%。廉租房的資金主要來自於中央政府和地方各級政府，房屋建成後交給地方的廉租房管理部門管理。

　　有了廉租房制度，低收入居民在考慮住房時首先考慮的是租房住，從而降低了市場上對住房的需求，遏制了需求量的快速擴大。由於房地產價格受供求關係影響較大，可以說廉租房制度或多或少起到了穩定房價的作用。

　　應該說，法國的房屋租賃市場十分完善，政府通過各種福利政策鼓勵租房。許多法國人認為，與其為買房背上沈重的經濟負擔，不如簡單方便地租房住。這樣還可以保證資金支配的靈活性，將錢用於其他領域以提高生活質量。因此，在法國租房住的人不在少數。

　　此外，法國政府對房產所有者徵收重稅，以免投機者擾亂房地產市場。購房者除向政府繳納高額的地皮稅外，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費。另外，法國政府還徵收很高的遺產稅，這讓作為遺產重要組成部分的房產價值縮水。高稅收加重了購房者在購買和使用過程中的負擔，而那些想通過「倒房」賺錢的人的成本也大幅增加，這在某種程度上也減少了市場上的住房需求。長期以來，房地產市場都不是法國人投資或財產保值的重要領域。

　　幾年前法國房價持續快速上漲，與法國央行不斷下調個人住房貸款利率有密切聯繫。法國央行當初下調利率是希望房地產市場能帶動經濟增長，但房價持續快速增長卻引發了人們對房地產「泡沫」的擔心。因此，法國央行又通過提高利率來抑制房貸規模的擴大。

　　經過連續加息，法國短期貸款利率已從2006年初的2.75%上調至目前的4.20%；10年期貸款利率也從一年前的3.28%上調至4.15%。短期貸款利率上調增加了商業貸款的成本，從而有效地控制了房地產投資過熱。長期貸款利率上調則增加了購房者的購房成本，部分降低了對住房的需求。

　　法國政府採取多管齊下的措施已經初見成效。以佔法國房屋交易市場主體的二手房為例：2005年法國二手房房價比前一年上漲10.4%，2006年同比上漲7.1%。專家根據今年第一季度的行情估算，今年法國二手房房價的上漲幅度不會超過5%。

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