香港樓市料再跌兩成 最快年中見底
回顧去年初,在利率向下,本地經濟及就業情況改善,加上股市暢旺等財富效應帶動下,樓市前景看來欣欣向榮,但環球金融海嘯淹至,先前積累的財富效應迅即化為烏有,樓市在下半年急轉直下。
一般中小型住宅樓價於2008年累計跌近四分之一,而恆生指數和恆生地產分類指數的跌幅分別近五成和五成半。
供樓負擔比例回落至30%
"物業價格的跌幅較(地產股)低,因為目前香港市民的供樓負擔比例已由最高時的接近100%回落至30%的水平,使樓價有較大的抗跌力,"仲量聯行董事兼住宅部主管曾煥平說。
此外,儘管按揭利率由低點時的2厘多回升至約4厘,曾煥平指仍屬於較低水平,作為投資的話,豪宅的租金收益率約3.5%,而中小型住宅的租金收益率可達5-5.5%。相對本地銀行一年期大額(100萬港元以上)定期存款利率不足1%,回報相對吸引。
不過,投行分析師普遍預期2009年樓價仍會繼續向下。路透社稍前綜合12家投行和券商預測的調查,平均預測2009年香港住宅樓價將平均下跌兩成。
投行高盛於12月中更將未來18個月的樓價預測,由原來下跌兩成修訂至跌三成,因該行已將2009年實質本地生產總值(GDP)將由原來增長2.2%,修訂至下跌3%,且近期本地銀行加息將使置業者的負債償息能力比率(debt service ratio)提高逾2個百分點。
事實上,香港因連續兩個季度GDP出現按季負增長,已於去年第三季正式步入經濟衰退,政府亦已表示,未來數月失業率將會上升。去年9-11月失業率為3。8%,創逾一年高點。
野村證券預期,2009年香港的綜合消費物價指數(CPI)將為負1.1%,料第一至三季本地實質利率將為正數,這對樓市是負面因素。
不過,該行認為,香港的利率將維持低位,料第四季的CPI將回覆正數,屆時負利率重臨將伴隨著下半年的樓市復甦。
國際物業顧問萊坊預期,最樂觀估計香港樓市於今年中見底,"合理預測是年底見底,"該行研究部主管黃傑雄說。
反彈機會會比歐美快
該行執行董事陳致馨指出,目前香港的經濟環境與1997年的低潮有很大分別,當時本地的住宅按揭利率高達10厘以上,相對目前約4厘,市民的負擔能力已變得較強。黃傑雄相信,歐美地產市場的調整期不會短,但香港有機會比它們反彈得快,因為經歷過1997年亞洲金融風暴至2003年爆發沙斯(SARS)這段長時間的樓市調整期後,本地的物業投資者的態度已趨於審慎,過度借貸的情況不嚴重,且新的供應不多。
量度香港樓市晴雨表--中原城市領先指數於截至12月21日止報56.93點。中原地產研究部聯席董事黃良升指出,該指數已連續六個星期在56-57點橫行,確認樓價止跌回穩,預期在1月底農曆新年前,指數會繼續在約55至58點之間橫行。
他指出,這預測將取決於會否再有大型裁員潮出現,以及銀行是否恢復正常的按揭(房屋抵押)貸款,因本地銀行在金融海嘯期間為防範風險而收緊按揭成數,且對批出按揭也不甚積極。
"(市場)壞消息已七七八八,失業率會繼續上升,但情況應該不會如市場預期般差勁......而且銀行對放貸應會漸放鬆,待市場穩定下來後,市民或會因樓價下調而再度入市,"建銀國際證券研究部執行董事顏偉洪說。
顏偉洪預測2009年上半年樓價仍有可能下跌數個百分點,但下半年將反彈,料全年升幅可達15%。
從過去一年物業價格跌幅遠低於藍籌和地產股跌幅看來,前者的抗跌力似乎較強,但對選擇哪種投資產品,關鍵取決於本身對流動性的要求。
萊坊的黃傑雄稱,無論投資股票或物業,長線均會有可觀的回報,但個別的股票股價波動相當大,且上市公司不一定會派息,故股票難以成為投資者長期持有的投資產品;至於投資物業的成本較高,且在市況欠佳時往往需長時間才能沽出,流動性較股票差,但其好處是可以放租賺取租金回報,當中又以豪宅和零售舖位的升值潛力最高。
建銀國際的顏偉洪表示:"現時香港人手裡握有大把現金,雖說Cash is King(現金為王),但當國王太久(指持有現金)也要作投資吧!保守一點的可以買債券,少量股票,而投資物業則相對穩健。"
来源:香港路透社
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