牛刀:二線城市房價將降40%
理性的算,剔除社會保障性住宅的銷售收入,2009年的房地產(包括商品住宅、商業地產和工業地產)如果維持現有價格不變,預期銷售收入會跌落30%左右,也就是說相當減少9000億的銷售收入,而政府的大約9000億的投入剛好能補充商品房的銷售不足。因此,房地產銷售收入的銳減,對GDP的保8%不構成影響。
中央政府的這一著,應該是有先見之明而充滿智慧的,為徹底解決房地產的轉型問題預留了充足的時間。最近業界紛紛預測,中央政府的10大產業振興計畫,有沒有可能列入房地產業,爭論也十分激烈。現在來看,這是一個根本不用爭論的問題,房地產業自身缺陷以及導致的社會問題,同時決定中央政府不太可能在2009年來振興房地產業,市場也要求給房地產一個充分調整的過程,包括土地供應模式的調整、產品結構的調整、相應政策的調整,以及房價的調整。
中央政府保8%的決心顯而易見。鋼鐵行業、汽車行業調整振興規劃通過後,2月4日,國務院又通過了紡織工業、裝備製造業調整振興規劃。紡織品服裝出口退稅由14%提至15%;要求加快裝備製造業兼併重組步伐。接下來,有色、船舶等十大行業振興規劃中剩下的部分,按原計畫,將在3月全國兩會前陸續提交國務院常務會議審議。去年底推出4萬億人民幣刺激經濟,用於振興產業規劃、科技創新,鞏固社會保障體系,截至目前,中央財政去年12月1000億元的投資從項目到資金已經完全到位。春節前第二批1300億元的投資從項目到資金也已經完全到位。再者就是連續多次採取降息措施,同時大幅度減稅,以此刺激投資,扶持企業。今年1月1日開始,實行增值稅轉型,減輕企業負擔1200億元。
我們目前還不清楚貨幣政策有一個什麼樣的變化,現在降息和下調存款準備金率都有空間,將視經濟運行的狀態而定。如果CPI低位運行甚至出現負增長,那麼,貨幣政策的出臺頻率將會加大;如果CPI接近3%那麼貨幣政策將會有一個穩定的時期。市場的心理已經對貨幣政策要求穩定的特徵,過頻過密出臺貨幣政策,會增加資本市場的觀望,這是管理層不願看見的。接下來的問題就是,如果貨幣政策不出現重大變化,人民幣匯率保持相對穩定,那麼,房價下行的態勢將會走出一條平穩的運行曲線,有可能會在2009年實現成功探底。
在政策面保持不變的狀態下,資金決定著房價的走向。現在,全國房地產業資金缺口為一萬億左右,要解決資金的問題,取決於存款準備金率的下調,下調一個點只能釋放資金4000億,用於房地產大約為1000億,即使連續下調到12.5%,也只能解決3000億,其他的資金主要是從銷售收入上解決,也就是說,開發商必須增加銷售7000億,才有可能維持現金流。
現在的情況來了,在宏觀經濟保8%的大背景下,要增加7000億的銷售,市場的態勢將決定要有22%的降價幅度。總體22%的降價幅度是非常高的,依據區域市場的差別,有的城市全年降幅同比將超過40%,有的城市還會維持平穩運行。前期已經出現降幅較大的城市,比如深圳,完全取決於成交量的放大,對於開發商來講,要拚死維持日均成交量260套以上,要維持這個成交量,深圳還有10%到15%的降幅。相比深圳,北京、上海將出現更大的降幅。
深幅下挫的城市,是去年房價依然高位運行而成交量低迷的二線城市。只要GDP保8%的大背景不變,杭州、武漢、長沙、大連、成都、重慶等城市將出現同比40%左右的降幅。這些城市的購房人士完全不用著急,只要密切關注成交量的放大,成交量放不大,房價就會下降。地方政府的任何救市辦法,都改變不了市場的意志。
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