哪來的通脹型房地產牛市？

作者：葉檀發表：2010-06-24 13:58

房地產市場正在發生雙重巨變：第一，從投資品主導的定價逐漸回歸到消費品定價的市場；第二，從虛擬經濟回歸實體經濟。這一過程漫長，卻不可動搖。

與此相對應，住宅與商業地產市場發生兩個轉型：有跡象顯示，住宅市場投資屬性減少，標誌是住宅地產成交量大幅下降，出現大規模試探性降價，而參與保障房開發的企業增加。保障房利潤低風險也低，而週轉率較高；住宅物業降溫的同時，商業、工業地產升溫，二三線城市軌道物業被持續關注。原因是商業、工業地產與實體經濟密切聯繫。

沒有房地產通脹牛市，因為資金在收縮，實體經濟在收縮。所謂房地產會在資金刺激下重拾升勢，是個錯誤預言。

住宅市場價格下降是長期趨勢。此輪房地產新政就是要剝離房地產的投資品屬性，因此，作為重要投資品標的物、房價收入比急劇失衡的住宅地產一塊首當其衝。房地產調控是讓房地產回歸消費品屬性，讓大多數人居者有其屋，過上有尊嚴的生活。因此，只有能夠與中國經濟共同成長、與居民收入相協調、消除了投資品屬性的房地產，才有增值前景。而所有靠投資支撐、靠信貸泡沫，遠離實體經濟與民眾收入基本面的房地產，將受到嚴重打擊。

自2003年大多數城市居民進入商品房市場，對於普通民眾而言，房地產甚至成為比股市重要的投資品種，在通貨膨脹時保值增值要靠房地產，在股市下挫時要靠房地產維持財富效應，更不必提房地產對GDP的巨大影響力。2009年房地產高漲是貨幣水浸的結果，已經脫離了任何基本面，事實上，當城市中有30%以上的投資者主導房價時，房地產早就不是普通商品。

商業地產銷售勢頭不錯，但相對於住宅物業，商業地產跟隨實體經濟而行，不可能脫離實體經濟的地心引力扶搖直上。商業地產有幾大特色，看著保守，實則穩健。一是商業與工業地產需要的資金量大，不可能出現全民狂炒的現象；二是商業地產的價格穩定，回報週期長，大部分利潤是靠出租套現，出租情況取決於當地工商業發展態勢，不可能脫離基本面；三是商業、工業地產稅收已經很高，不可能出現未來預期更高的情況。

商業地產脫離基本面過多，實體經濟會迫使商業地產回調。比如海南住宅地產遭遇狂炒，有投機者預炒商業地產與酒店客房，但他們很快折戟沉沙，因為海南與東南亞旅遊島相比，商業旅遊地產遠遠稱不上價廉物美。

從2008年到2009年的週期，與住宅市場的瘋狂不同，一線城市商業地產租金下降30%到50%，而在經濟出現復甦跡象、住宅地產下降之後，商業地產受到追捧。商業地產已經出現一定風險。據仲量聯行中國區董事柯志謙先生提供的數據，目前商業地產總體投資雖然仍有6%的正回報，但在二線城市，商業地產的出租週期已經拉長到18~24個月。商業地產的泡沫受實體經濟制約，如果實體經濟下行，商業地產就好不到哪兒去。

對於實體經濟的轉型痛苦要做好充分的思想準備。配套的政策使實體經濟繼續緊縮，所有的出口行業都在過大關，出口退稅的改變影響的不是幾個行業幾千家企業，而是中國經濟結構轉型需要直面的巨大代價，僅珠三角一地就可能有上千家製造企業要退出市場。

房地產通脹牛市與住宅牛市並不存在。

從匯率來看，人民幣匯率升值並不必然引爆人民幣資產，人民幣匯率經歷了兩日遊行情，顯示人民幣匯率長期存在向上動力，但短期並不存在單向做多的動力，匯率市場處於劇烈震盪之中。

資金環境越來越變幻莫測，憧憬境外資金回流、憧憬「南水北調」並不完全虛妄，但境內資金市場一片蕭肅。目前銀行間拆借利率還在上升，資金面極端緊張。6月23日，shibor一月期拆息達到了創記錄的3.8796%，回到了2007~2008年時期的高點。銀行間資金持續緊縮，今年還會持續下去。

以往的天量資金究竟去了哪裡？除了流向財富階層以及能夠將資產兌現的市場權貴階層，我們將得出沮喪的結論——資金進了黑洞。就像金融危機之後美國無數財富、無數貨幣被房地產證券化產品吞噬，當抵押品價格下降、當手中資產市價縮水，無數的財富就此被吞噬，因為世界上本無真實對應的財富存在。這時候我們才會明白，原來籌碼只是籌碼，並不是貨幣。

来源:每日經濟新聞

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