揭北京天價豪宅退房內幕
京城天價豪宅近日來頻現退房事件,其間就牽扯到兩大知名項目:「鳥巢」邊的盤古大觀和大望路的長安8號。更為蹊蹺的是,記者從北京市房地產交易管理網公布的信息發現,被退房源竟然是同一天購買又在同一天退掉,其中是否暗藏隱情?又有哪些不為人知的內幕……
離奇的退房
「退房潮」在中國樓市並不是個新鮮事物。2008年國際金融危機爆發後,波及到中國房地產市場,開發商融資渠道、銷售渠道受阻,不得不「斷臂求生」,降價銷售以求生存。北京甚至出現半價銷售的事件,降價風潮從南到北席捲了中國的大部分城市。而業主不滿開發商降價,房產貶值,有的採取業主聯合的方式與開發商對峙,有的則對薄公堂,以達到退房的目的。面對聲勢浩大的退房潮,一些開發商也打出了息事寧人的策略,如萬科、遠洋等品牌房企承諾免費升級裝修標準等。進入2009年,房地產市場出現大漲,退房事件就隨之消失。
房價上漲跟風買房,房價下跌集體退房,看似無理,但也屬於正常的市場行為,尚且合情。但是近日在北京爆發的退房風波卻顯得有些離奇。
記者瞭解到,這次退房項目涉及的均為北京市的天價豪宅,價格都在5萬元/平方米以上,而退房時間正值樓市二次調控執行半月之際,由此引得不少人猜測,政府持續的樓市調控見效了,但經記者調查瞭解,這些豪宅的退房並非簡簡單單的限購、限貸政策就能影響到的。因為一套豪宅動輒幾千萬元,其消費人群非富即貴,身家至少上億元,貸款政策很難限制住他們。
仲量聯行研究部負責人覃曉梅向記者證實,一般而言購買豪宅的人很少會去貸款,基本上都是全款。而且上千萬元的住房按揭也很難被銀行審批通過。
記者在北京市房地產交易管理網上發現,在這輪「退房潮」中最為集中的兩個項目是盤古大觀和長安8號,其中盤古大觀今年10月份的退房數達到了11套,長安8號退房數為10套。更讓人詫異的是,盤古大觀所退的11套房的退房日期均為2010年10月15日,而購買日期全為2008年11月21日。同樣的現象也存在於長安8號上,在長安8號的10套退房記錄中,有9套退房信息均為2010年10月15日,而購買日期全為2009年3月13日。由此可見這些全是陳年舊賬,與此輪調控無關。
對此有業內人士質疑:何人能在一天之內砸下數億元資金購買多套豪宅,又能在一天之內一下子將其全部退掉?對一般購房者來說,買房容易退房卻非常難。為何開發商一次同意退回這麼多房源,其中必有隱情。以長安8號為例,按照其銷售出的房產均價和套均面積,此次涉及到的退房資金高達2.25億元,而該項目銷售近兩年來,只賣出了12.914億元,相當於近半年時間的銷售額。那麼,是什麼原因使得開發商如此之痛快地同意退房呢?
開發商自揭內幕
這並不是真正的退房,而是一個幕後交易。盤古大觀的一位負責人一語道破其中的玄機。
該負責人向記者表示,豪宅一般銷售週期較長,佔用開發商資金較多,因此開發商會採取多種方法進行融資,其中一種方法就是將在售房源抵押給金融機構,獲得資金流,然後承諾一段時間後以較高的價格回購。
「這次退房的全是商鋪,都是2008年11月份開發商以低於市場價銷售給一家金融機構的,現在合同到期了,開發商按照合同回購商鋪。」這位負責人稱,如果沒有合同承諾,這個交易跟正常的房屋買賣沒有任何區別。
「這種方式實質是抵押融資,此前東直門附近的一個豪宅項目就使用過,但是並不多見。」覃曉梅告訴記者。
實際上,這就是一個開發商與機構的賭博交易,開發商賭未來的房價一定上漲,而機構通過這種方式達到變相炒房的目的。雙方都面臨一定的風險,如果房價下跌,項目將無法兌現回購合同,甚至出現債務糾紛,進而導致項目面臨爛尾。
盤古大觀的這位負責人表示,當時簽訂這個合同的時候正值2008年底金融危機之際,也是地產業資金鏈最為脆弱的時候,開發商也是被逼無奈才使用了這種冒險方法。
與盤古大觀一樣,長安8號也是同一時間購房、同一時間退房,那麼長安8號是否也涉及抵押融資呢?記者就此採訪了中國奧園集團總裁助理、長安8號項目營銷負責人梁秀蕾,但她表示沒有許可權回答,拒絕了記者的採訪。
不過記者從北京市房地產交易管理網的退房信息中看到,長安8號9套房產的購買時間是2009年3月13日,而此時正是長安8號股權債務糾紛最為糾結的時期。
據瞭解,長安8號最初的案名叫耀輝國際城,最早所有者為北京王府世紀,但是因王府世紀無力獨自開發,2004年,天鴻寶業通過股權收購,持有耀輝國際城62%的股權,王府世紀持有項目38%的股權。此後,天鴻集團與城開集團合併為首開集團,天鴻寶業亦更名為首開股份。2008年4月,首開股份以「不擅經營豪宅」為由以4.587億元將62%的股份全部轉讓給了香港世紀協潤。而香港世紀協潤和王府世紀均系王志才所有,但王志才回購耀輝國際城需要向首開股份支付近16億元的資金。這筆資金的到賬日期為2009年7月31日。
而當時正值金融危機爆發之際,面臨著巨額的還款壓力,為了保住項目,王志才在2009年7月與奧園地產達成協議,奧園藉機入股長安8號項目。但是在2009年11月4日,首開股份公告稱,已通過興業銀行向耀輝公司發放委託貸款12.92億元,置換耀輝公司欠首開股份的股東貸款。而這筆委託貸款,由奧園地產與王府世紀負連帶擔保責任,還款期限為2010年3月31日。
從這些複雜的債務信息中記者發現,在2009年7月31日和2010年3月31日,長安8號項目有兩個債務到期,資金鏈可謂繃得很緊。而被退的9套房均為2009年3月13日購買,那時正值王志才獨立掌管長安8號之時,不禁讓人猜測:當時的王志才為了還債很可能採用了抵押融資的方式。
做法不違規風險並不少
窺一管可見全貌。北京到底有多少豪宅項目是通過這種抵押融資的方式既獲得融資,又製造了市場的虛假繁榮呢?記者不得而知。
路勁地產北京公司營銷總監溫立偉向記者透露,這樣的融資方式以前在一些項目上運用過,現在由於採取網簽的方式,而且金融監管部門監查的原因,操作起來有一定的難度,而且涉嫌違規。
亞豪地產機構營銷總監韓樂則認為,這樣的操作並不違規,只是存在著一定的風險,那就是對賭未來的房價。一般只有豪宅項目才能進行這樣的抵押融資,因為普通住宅項目的價格漲幅難以預期,而豪宅項目的價格一般情況下不會下調,即使市場形勢再不好開發商也會扛價。
「普通住宅降價可以換來交易量,可以為開發商換來現金流,但是豪宅不行,降價就等於降低檔次,反而會令項目銷售受阻。」韓樂向記者表示。
如果如韓樂所言,那麼開發商硬扛價格的背後,又靠什麼來維持項目運轉呢?
今年以來北京的豪宅價格不斷上揚,如釣魚臺7號院,從去年7月份的7萬元/平方米上漲到了目前的10萬元/平方米,而且銷售狀況一直良好。
來自亞豪機構的數據顯示,8月份以來,京城69個在售的單價超過4萬元的豪宅項目共成交了468套,成交面積為9萬平方米,成交金額達41.7億元。環比7月份成交套數上漲了98.3%,成交面積上漲了112.2%,總成交金額上漲了137.1%,漲幅呈倍數增長。
但是在這個看似蓬勃發展的北京豪宅市場到底有多大的水分?對此覃曉梅認為,近年來隨著房地產市場的發展,開發商在項目定價時存在著一定的追高心理,覺得價格越高代表的品質越高,儘管北京已經成為了國際城市,但是畢竟其積累時間較短,各種配套設施還不完善,還沒有形成高品質的生活區,目前的豪宅市場還存在著一定的泡沫。
来源:北京商報
短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
看完這篇文章您覺得
- 【宋紫鳳專欄】從潘美到潘仁美 是藝術加工還是神來之筆(組圖)
- 江曾一政策藏汙納垢 老虎前仆後繼終南捷徑(組圖)
- 中國經濟舊模式大潰敗 注定一個時代已經結束(圖)
- 【貫明專欄】臺灣最美的海灣 人間仙境七星潭(視頻)
- 水果皇后——草莓(組圖)
- 戰火無情 造化弄人 那一代人的離合滄桑(組圖)
- 一句話看透習同志 兩句話看透胡同志
- 荒誕:官員與女下屬車震被民警捉姦致陽痿索賠百萬
- 胡錦濤的新治國口號
- 謝國忠:一旦通脹退去 中國物價將大幅下跌(圖)
- 【嚴真.真言】誰叫你們當官的?用貪反貪妙無窮(組圖)
- 新疆一官員6年強姦猥褻60餘女子 深夜蒙面出現
- 加媒:人口普查揭開中國家庭小秘密
- 18大人選內鬥劇烈 江派更處下風(圖)
- 中共肺炎(又称武漢肺炎)
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 台鐵
- 拜登
- 川普
- 特朗普
- 國安法
- 貿易戰
- 習近平
- 華為
- 三峽大壩
- 新疆棉
- 長江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版國安法
- 漢光演習
- 國民黨
- 退黨
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 閻麗夢
- 金正恩
- 王岐山
- 賴清德
- 孟晚舟
- 關稅
- 邊境牆
- 彭斯
- 美國
- 貿易談判
- 劉鶴
- 王滬寧
- 江澤民
- 崔永元
- 中南海
- 內幕
- 中共
- 反送中
- 貪官
- 情婦
- 腐敗
- 反腐
- 打虎
- 官場
- 看中國
- 一國兩制
- 法廣
- 社交媒體
- 往事微痕
- 出賣國土
- FB
- 六四
- 朝鮮
- 加拿大
- 脫歐
- 央行
- 債務
- 槓桿
- 美元
- 貨幣
- 人民幣
- 歐元
- 日元
- 港幣
- 房地產
- 樓市
- 財政
- 財富
- 中產
- 海參崴
- 台灣
- 蔡英文
- 北京
- 劉強東
- 大媽
- 房價
- 疫苗
- 非洲豬瘟
- 大陸
- P2P
- 霧霾
- 基因編輯
- 防火牆
- 維權
- 709律師
- 上訪
- 法輪功
- 網絡審查
- 活摘器官
- 江東六十四屯
- 唐努烏梁海
- 長白山
- 白龍尾島
- 江心坡
- SARS
- 新疆勞改營
- 言論自由
- 女主播
- 央視
- 華人
- 移民
- 華人
- 留學
- 海關
- 遣返
- 簽證
- 回國
- 入籍
- 綠卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民國
- 桂軍
- 抗戰
- 孫中山
- 蔣介石
- 宋美齡
- 鄧小平
- 林彪
- 劉奇
- 中共
- 皇帝
- 諸葛亮
- 易經
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手機
- 預言
- 奇聞
- UFO
- 外星人
- 壽命
- 文革
- 養生
- 紫鳳
- 貫明
- 李道真
- 軼飛
- 李雲飛
- 雲中君
- 辛思
- 夏聞
- 時代漫談
- 滄海
- 東方縱橫
- 唐柏橋
- 王尚一
- 江楓
- 黃清
- 李唐風
- 園丁
- 今濤拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中經研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 馬新宇
- 馬來啟
- 紫君
- 秦山
- 陳破空
- 戴東尼
- 曹長青
- 邢仁濤
- 瑜正
- 簡易
- 肖川
- 伍凡
- 顧言
- 歸瑜
- 乙欣
- 陳泱潮
- 徐沛
- 船難奇聞:死者魂附於家人訴說輪船失事(圖)
- 腐敗新路?中国最高法院實施新规解析(圖)
- 6種「貪吃」高風險致癌 你還在吃嗎?(組圖)
- 【宋紫鳳專欄】從潘美到潘仁美 是藝術加工還是神來之筆(組圖)
- 這「調味料」讓中國人死亡率居全球第一(組圖)