謝國忠:中國進入地產熊市 聰明人還有時間逃亡(圖)
記者:有數據顯示,11月,全國100個城市住宅平均價格較上月上漲0.82%。北京、上海等八大重點城市房價環比上漲0.41%,同比飆升34.29%。對此你有何看法?
謝國忠:首先表明一下我的態度,對於中國的統計數字我們要保持謹慎。事實上,對於這些數據,我並不看重。很多人喜歡用這些數據來說明樓市有回暖的跡象,這種心態就如同對待股市中某只股票,單單從技術上分析其今天漲了,明天跌了,而完全沒有注意到中國樓市的「大盤」情況。
今天中國的樓市,如同2007年那次瘋狂的股市。當年,我在民間聽到很多言論,就覺得股市會從6000多點掉到1000多點。但是目前非常奇怪的是,大家對樓市竟然都在「看漲」,可是房價能撐到天上嗎?
記者:那麼你對中國樓市的未來走向如何看待?
謝國忠:今年4月,我告訴過讀者,樓市泡沫即將破滅時,就會通知大家。現在,我想說樓市已經見頂。在我看來,中國已進入房地產熊市,將持續5年左右。大城市的平均房價很可能會下降一半以上,土地價格將下降更多。而且,部分省市價格可能會下降80%甚至更多。
正常的情況下,房價必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平。在中國的房地產市場,現在的租金回報率不到3%,它必須回到5%以上,每平方米的單價則不應超過兩月的平均工資。所以,我認為大城市的平均房價很可能會下降一半以上。
必須指出的是,房地產泡沫的泄氣可能持續多年。譬如,20世紀90年代日經225股票平均指數崩盤後,日本樓市泡沫還膨脹了兩年。而且它也不是瞬間破滅的,而是在其後的20年中,以每年大約8%的速度下跌。
記者:你一直認為中國不能將房地產作為支柱行業,可是目前的房價仍舊高得令人無法接受,這裡面的制度性的根源在哪裡?
謝國忠:在我看來,制度性的根源主要有兩點:一是政府嚴重依靠土地財政。這一點,大家看得十分清楚了,北京、上海、杭州、深圳等城市這些年依靠賣地獲得了天文數字的收入。事實上,今天房地產領域的一系列數據都以穩定人心和穩定增長為主要目標,並沒能反映真正的房地產過度投資的現象。
目前,房價如此之高,還有一個重要的原因就是人們「貪利」的心態。大家看漲樓市,一個很重要的原因就是認為如果今天我買房子我就賺到了。他們篤定明天房子會上漲,並且只會漲不會跌。事實上,這種心態並不完全錯,可是那些坐莊的人卻利用了人們的這種心態。所以我對樓市的投機者們有一個形容:今天他們就像冷水鍋中的大閘蟹,正在挨煮。但是,趁著現在火小、水溫低,聰明人還有時間逃出生天。
我知道,有一部分人認為是城市化造成房價越來越高。可是,儘管城市化造成房價越來越高,但與此同時也提高了城市化發展的門檻。事實上,當房價越高時需求越低,在達到相對平衡後,銷量就會出現下降,平衡被打破,房價會尋求下一個支撐點。所以,短線的追高出現的是短期的泡沫。
記者:政府推出了一系列措施試圖控制住房價,可效果一直不佳,你覺得會有第三波調控嗎?
謝國忠:中國的房地產市場處於波動期,至於結果如何的確視政策而動。當前的樓市政策變化相當頻繁,而抑制的對象也在不斷調整。在我看來,目前政府往往以處理「家庭糾紛」的態度來看待樓市的調整,哪一個孩子或者哪一個群體利益訴求更強烈,政府就會制定相應傾斜的政策。一句話,中國房地產政策的長遠目標是什麼,這個根本思路還沒有穩定下來。
但這需要上升到國策的高度。以新加坡為例,政府確定樓市政策的主方向是滿足住的需求,於是新加坡80%的人是住公房的。那麼中國樓市的功能是什麼?這個問題確定下來,才能有一套穩定的房地產政策,才能再去談這個政策給經濟帶來的影響是什麼。
當然了,從短期的情況看,無論「國十條」還是「新國五條」,均取得了一些效果。但是,由於受到國內外經濟形勢的影響,房地產還處在波動期,政府或許需要等到形勢明朗之後再採取措施。
来源:時代週報
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