樓市下跌拐點已經確立了嗎
春節冷清樓市,量跌價堅定,成為各地樓市特徵,於是,有人認為,中國樓市將要迎來下降通道,樓市進入拐點。
第三輪調控從金融、稅收、行政干預等方面全線升級,各地樓市迎來低潮,看來政策嚇阻作用還是有的。加息、不准買賣、不給貸款、加征房產稅、限制外地人買房,緊縮銀根和地根,空前嚴厲的政策,豈能沒有一點嚇阻作用?
媒體報導說,春節期間各地住房成交量大幅下跌,其中,廣州中心區、重慶主城多個區出現零成交,珠三角二線城市樓市成交降至個位數,深圳、南京、上海等地成交量也多在十幾套的低位。而北京的房地產中介則多半「歇業」,七天假期中全市二手房網簽量僅41套,成交可謂慘淡。
於是乎,有專家認為,中國樓市將再次迎來「拐點」(注意,房地產領域說得拐點與數學意義上的拐點不同,這裡是指趨勢的根本扭轉)。實際上,根據歷史的經驗,在對待中國樓市價格趨勢方面,看空要特別小心,歷史多次證明,看空的失敗概率要多於看多的失敗概率。當前說房市迎來向下的拐點,為時尚早,中國房價進入下行通道,還需要更多的時間來印證。春節房市冷清,似乎與2009年有點類似,即成交量比較低迷,但是要明白,2009年是金融危機爆發後的冷清,當時市場氛圍是比較悲觀,而今年春節卻是在房產稅和一系列政策實施之前,有過一陣小高潮,在量上屬於小波動。
每每出一次政策,開發商和原房主就有理由漲一次價,房產稅出臺前夕,房價集中成交,而且價格上漲很快。很多人在年前和年後看房,都能差價達到 10%。這就是人們逐漸對於政策出臺,遏制不住房價,反而推高房租的失望。很多人還將生活成本的高企,與房價高企密切相關,事實上,這與保障房多年保障不力密切相關。因此,人們認為,當前的調控政策,可能還將淪為空調。
不過,當前的房地產政策並沒有淪為空調:實際上,當前出臺的政策,在短期內形成一種強壓,使得市場有烏雲壓城的感覺,因此,現在購房者與賣房者都選擇了觀望。受到二套房的首付比例和利率影響,加之三套房的停貸,廣大改善型住房需求者被逼到一個兩難的境地,買則意味著要付出更多資金,不買又擔心手中的現金無法抵禦通脹預期,這也將大大分流市場需求,可以預見2011年房地產市場交易或趨於清淡,更多購房者進入「觀望等待」大軍。實際上,改善需求者只是在房市政策強烈壓城下一種尷尬的群體。由於市場的不確定性增加,開發商開始趨向商業地產,但是,商業地產最大障礙在於交易成本太高,要繳納的稅費太高。如果這個不改,市場只能是被逼著往這裡來。
投資者一定要注意信貸政策的變化,當前面臨收縮流動性的壓力,政府對於銀行信貸管制的比較嚴格,這對於房地產博弈多方都產生重大影響,而且,加息政策在某種程度會提高樓市的交易成本和持有開發成本。金融政策的拐點出現,可能真的會對市場產生一定的影響,但應當不是地震般衝擊。
多年之前,我和牛刀辯論,除了房地產,我請牛刀給老百姓一個投資的渠道。事實證明,這些年來,房地產的投資收益率還是比較穩定而且回報率很高的。還有,面對負利率的情況下,老百姓要保住血汗錢,在股市是難以保證安全的,說不定穿著西服進去,穿著內褲出來,但是,樓市卻為很多百姓財產保值甚至增值了,增加的居民的財富。因此,如此負利率下,手有餘錢的家庭肯定不甘心存銀行,中長期來看,購房依然是多數人優先考慮的項目。去年我在頭腦風暴和深圳衛視上,多次表達類似的觀點。不管我們的主管色彩怎樣,首先要尊重事實,這是我們分析問題最起碼的態度。
投資渠道的缺乏,以及房地產具有的天然金融屬性,使得房地產成為投資居住的香餑餑,而且幾乎在十年內是一路上漲不回頭的。因此,只是根據「空前嚴厲的政策」來斷言房市進入了下降通道,只是根據春節特殊時間段的冷清來判斷樓市進入拐點,顯然過於樂觀。
来源:中金在線
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