謝國忠：房地產高增長時代已經過去

在審計署剛公布10.7萬億的地方債還不到10天，央行就宣布加息0.25個百分點。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

加息的目的、地方債的風險以及房地產市場的走勢如何觀察？著名經濟學家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠認為，此輪加息的目的，是政府希望給民眾一個預期，就是政府對通脹是在乎的。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

有投行認為該次加息後，下半年將不會有加息機會，謝國忠則表示，下半年至少應該會有2到3次的加息空間。

對於地方債的風險，謝國忠稱，地方政府若還不了債，中央政府一定會負責的，中央可以發債來償還。

謝國忠還認為，下一個10年中國房地產市場的高增長時代已經過去了，等到泡沫調整後，行業會出現大幅度的整合。2萬多家房地產企業，有幾家能存活下來呢？

對房地產市場持看空觀點的謝國忠，被大炮任志強抨擊為「烏鴉嘴，房價不可能下跌」。而謝國忠坦言，對於外界的議論，自己無所謂，所有的觀點都寫得清清楚楚、有論有據。

以下為觀點地產新媒體對謝國忠先生的採訪實錄：

觀點地產新媒體：央行宣布，從7月7日起加息0.25個百分點，對於此次加息，您是如何看待的？

謝國忠：加息是因為目前通脹預期很高，政府希望老百姓不要產生恐慌，央行是做思想工作，表明政府對通脹是在乎的。

觀點地產新媒體：6月份的通CPI，很多機構預測將超過6%以上，您的預測呢？

謝國忠：數字在中國，老百姓是不信任的，所以說了也沒意思，因為央行也沒有調查民眾對物價是怎麼看。政府公布的數字是不管用的，民眾也是不信任的。

觀點地產新媒體：部分投行認為，這一次加息後下半年將不會有加息空間，您對此是怎麼看？

謝國忠：它們每次都是這麼說的，前幾次也是這樣說的，但我認為下半年應該至少有2到3次加息空間。

觀點地產新媒體：央行之前更多的是採取數量型金融工具，很少使用價格型的加息手段，而這樣的調控手段也一直備受質疑，您覺得為什麼呢？

謝國忠：主要是因為中國的負債影響地方政府和國有企業，地方政府、國企為了不增加它們負債的成本，所以反對加息。

事實是，政府控制利息和貨幣供應量是不可能的，它控制了貨幣供應量又控制利息，會引起民間的利息大幅上升。

所以，利息是不可能控制的，不加息只是對地方政府和國企有利，而對於民間經濟受到的壓力比較大。

其實，利息還是漲的，只是不在銀行那邊，加不加息就是一個儲蓄者和放貸者之間的利益平衡。

觀點地產新媒體：審計署公布地方債有10.7萬億，而穆迪認為，地方債被低估了3.5萬億，這麼龐大的負債，您覺得風險大嗎？

謝國忠：一些縣級單位可能是還不了債的，因為它以前這些錢是靠出售土地獲得的，但現在的三線城市，土地是不值錢的，原來土地價值高，也是因為炒作引起的。

中央還是有財富的，地方政府不還錢，中央一定會負責的。中央政府可以發債來還舊債，這是早晚要處理的事。

觀點地產新媒體：中國未來5年要建3600萬套保障房，今年有1000萬套的任務，都需要龐大的資金，您怎麼看？

謝國忠：造房子是不怎麼花錢，真正的建築成本只佔2到3成，真正花錢的是土地和稅收。保障房建的每平方都可以計算，地方政府不願意建是因為建保障房後，以後賣地的價格就低了，有這方面的利益衝突。所以，地方政府是不願意建保障房，倒不是沒錢。

觀點地產新媒體：您一直看空房地產行業，對此也引發很多議論，別人對您的議論，您會在乎嗎？

謝國忠：房價現在已經下跌了，從政府公布的數據能看到，也可以去房地產中介就能瞭解到。別人的議論，無所謂的，我的觀點都寫得清清楚楚、有根有據。

07年1月份，我說中國股市有泡沫，並沒有說會爆，而是說股市要進入泡沫階段要漲，在漲的情況下會跌，對樓市我也這麼看的。

觀點地產新媒體：去年到現在持續的房地產調控，目前從公布數據看也起到一定效果，您是怎麼看政府行政干預的結果？

謝國忠：不管怎麼樣，貨幣供應量控制住的話，房價肯定要下跌的，不管用什麼形式下跌。

因為房地產是消耗貨幣最多的地方，如果是一年10幾萬億的貨幣供應量，貨幣供應量減少，房地產肯定要調整的。要看貨幣的供應量，不能看當前的利息，而要看民間和銀行的利息加起來的平均值。

觀點地產新媒體：最近許多的房企都在談房地產金融，有的也成立了基金，您是怎麼看這方面的情況？

謝國忠：很多開發商的目的還是像08年那樣熬過去，等政府到時候又放開。開發商為什麼願意這麼高的利息去借錢？是認為調控的時間不會很長，多付利息到時候挺過去就行了，以這種態度看現在的調控，所以他們願意以20%、30%的利息去借錢。

觀點地產新媒體：這麼高的成本去借貸，開發商的風險大嗎？

謝國忠：那肯定會有的，過去房地產一年投資要5萬億，如果這樣緊縮的話，它的缺口會很大。

現在看到的開發商銷售數據都是不准的，因為很多銷售是去年賣的，過戶的時候計算到今年。

今年的銷售數據整體下跌非常大，應該在一半以上，所以資金的缺口就要超過2萬億。

觀點地產新媒體：我們看到，目前很多的房企都開始向商業地產方面發展，很多城市也都在建摩天樓。您怎麼看這種現象？

謝國忠：中國的辦公樓不缺，房子建得非常低，跟國際相比一半都不到，所以商業房地產未來是有前途的。但商業地產做好非常不容易，跟管理有很大的關係。

上海那麼多廣場，為什麼恆隆廣場做得最好？而恆隆隔壁的出租率差了一倍，為什麼呢？所以，商業房地產不是每個人都能做好的。

商業地產跟住宅是不一樣的，住宅是炒的時代，它要漲，大家都來賣；而商業地產是靠收租過日子的，所以管理非常重要。

現在商業地產普遍的像萬達模式，造一個商場，估算一下價值，再抵押給銀行，再去建下一個商場。先去擴大市場的價值，繼而去借貸擴招，這是一個模式。很多人看好這種模式，因為自己跟銀行借錢，然後自己就能持續做下去。

觀點地產新媒體：這樣的模式風險應該也很大？

謝國忠：對，這種模式能一直走到銀行不願意等你完了為止。搞這種模式，它的現金流是不足以還債的，所以要借新的錢才能支撐，主要取決銀行的政策，政策緊的話，它必須要賣資產，賣資產的話價值就跌了，因此就會形成惡性循環。

觀點地產新媒體：近十年是中國房地產行業的快速發展期，下一個10年，您覺得房地產行業是否依舊是支柱性產業？會不會發生變化？

謝國忠：房地產高增長的時代已經過去了，中國沒那麼多人，一年建那麼多房子，說是供不應求，但其實這種「求」是不切合實際的，所以有那麼多空房。

這種需求可以是無限的，只要貨幣放得多，但這都是假象，中國沒那麼多人，中國人均的面積已經超過歐洲了，中國不缺房子的。

到泡沫調整後，房地產行業會出現大幅度的整合，最後會出現很多好的有規模的企業，也會出現小的做縫隙產品的高端企業。並不是每個企業都做房地產，2萬多家房地產企業，有多少能生存下來，香港過去有幾百家房地產企業，真正剩下的也就4、5家，中國應該也是一樣的。

所以，現在很多開發商需要意識到這個問題，如果還把房地產當作一種「炒」的產品，然後就等政府放鬆，不願意降價，是難以生存的。這個時候最重要的是降價活下去，活下去才有機會去整合別人。

来源:中金在線

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