郎咸平:香港的房地產為什麼會在1997年崩盤(圖)
2010年開始了一場全民大猜謎,很多開發商、專家學者、購房者都參與進來了,估計大家都知道猜的到底是什麼了吧,對,就是2011年的房價走勢。引爆這場大猜謎的是中國人民大學的經濟研究所發布的一個報告,報告的主要觀點是說2011年上半年房價將下跌兩成。給出的理由是當時的宏觀調控,尤其是房地產調控非常嚴格,開發商的錢開始收緊了。
到現在,2011年已經過去一大半了,謎底其實還沒有揭曉,但我今天不想去探究到底誰猜對了,或者誰猜錯了,我想探究的是開發商的信貸是不是真的收緊了?我在《我們的生活為什麼這麼無奈》這本書中,特意查了一下當時的真實數據,太可怕了。因為僅僅是2010年的前三個季度,開發商的貸款竟然就有6000億。各位曉得2009年一整年銀行放出的貸款是多少嗎?告訴你,是5980個億,而且很多專家都說2009年中國銀行業的特徵已經是天量信貸了。可是,現在的狀況是2010年的前三個季度發放的貸款竟然比2009年一整年還多,同時還超過了2007年與2008年的總和,這難道不可怕嗎?透過這組數字,我想告訴你的是,開發商現在根本就不差錢!也就是說,我們將會繼續看到開發商囤地、捂盤惜售。
所以說,我們現在所說的房價應該下跌或即將下跌,可能更多的是從道義上來講的,是一種道德感。但是,正是這種道義上的評判,卻在很大程度上導致了老百姓更大的痛苦。我為什麼這麼說?道理很簡單,正是因為一些所謂的專家到處說這個房價會下跌,老百姓才會抱有希望。但實際情況是怎樣的呢?房價是一漲再漲。這對老百姓來說,其實已經變成了一種折磨,就像是用鈍刀子割肉,一點點讓你死掉,這還不如乾脆點,讓大家死個痛快。
更有意思的是,現在這個房價是漲是跌,已經構成了一個新的分水嶺。它把持不同意見的知識份子分成了「唱漲派」和「唱跌派」。其實我覺得這兩撥人都有點奇怪,如果說是為了打壓房價,那我們政府出臺的政策,包括之前推出的新「國五條」、「國十條」,都不會成功的。為什麼?因為這都是表面現象。猜房價,更是一件非常荒謬的事情,明明都是瞎猜的,給出的理由根本經不起推敲的。
當然,不管這些專家學者吵的多熱鬧,我得先做個表態,很多人在網路上留言說,郎教授說了什麼什麼樣的觀點。我在這裡要清楚地告訴各位,我不是股評家,也不是理財專家,我從來不會去預測股市、樓市會怎麼樣,這方面的話題,我是從來不談的。為什麼?因為我水平不夠,而且這也不是我的風格。我只想談談,目前這種狀況,究竟是怎麼造成的?
還拿北京為例吧,在2010年10月份的時候,我們的感覺就是房價確實在降,因為當時的開發商突然變得很高調,都嚷嚷著要降價,同時還出現了各種折扣、讓利的活動,最明顯的一條消息就是通州房價直落7000塊。而且,北京市政府還出臺了一個政策,說對於單價在3萬塊以上的新樓盤不發預售證。這樣下來,那些單價在3萬塊以下的樓盤,就很容易拿到預售證了。後來的情況是,這些售價在3萬塊以下的樓盤,基本上是一開盤就能賣光。各位有沒有想過為什麼會出現這種狀況?其實它的背後就是一種人為的操縱,而這種房價的下跌其實就是「北京式」的下跌。
這種「北京式」的下跌其實是屬於心理按摩,只是暫時緩解一下大家的情緒,根本沒有觸及到問題的本質。問題的本質是什麼?各位想一想,為什麼市區中心的房價都這麼高了,還是一個勁地往上漲?而且,即使它一個勁地瘋漲,為什麼還是有那麼多人要買市區中心的房子?你是不是覺得奇怪?其實也沒有什麼好奇怪的,道理很簡單,就是因為所有好的資源都集中到市中心了,比如說學校,醫院。而我們老百姓,為了讓自己的孩子接受更好的教育,為了讓家人生病時能接受更好的治療,就只能想盡辦法住得離市中心近點,更近點,所以才會出現市中心房價都這麼高了,還是供不應求的狀況。想想看,如果把好的資源遷到河北的涿州去,或者遷到燕郊去,那北京的二環、三環、四環還會這麼堵車嗎?房價還會這樣嗎?所以說,現在問題的本質是資源分配制度的問題,如果說不從根本上改變這種分配制度,而只是想透過某種手段抑制這種強烈剛需的話,中心城市的房價根本就降不下來。
還有一個值得我們關注的問題,就是房價究竟是高是低,我們應該用一個什麼樣的指標來衡量?還以北京為例吧,如果說3萬塊錢算高,2萬塊錢算高,那1.9萬塊錢是不是就不算高了?所以說,其實我們現在進入了一個誤區,我們把房價的漲和跌,當作判斷房地產是否陷入危機的最重要的一個指標了。我要告訴各位的是,不是說房價漲了,它就一定有危機,房價跌了,就沒有危機,問題不是這麼簡單的。最可靠的指標是什麼?是老百姓的負擔能力。
我舉個例子,各位曉得香港的房地產為什麼會在1997年崩盤嗎?如果你跟媒體一樣,說是因為索羅斯狙擊香港,那我告訴你,你完全搞錯了,因為那只是表面現象。根據我們的調查發現,香港的供樓負擔水平在1997年金融海嘯之前已經很高了,在1994年、1995年的時候是90%,1995年跌到70%,然後1996年又上來了,在金融海嘯之前最高達到110%,都成了負資產了,這太可怕了,因為這是崩盤的前兆。想想看,香港的老百姓把收入的90%、70%、110%,都拿去還房貸了,甚至都透支了,還怎麼消費?老百姓沒有錢消費的結果,就是香港經濟的猛然下滑,這種狀況持續下來,香港樓市怎麼可能不崩盤?索羅斯的狙擊不過是壓死駱駝的最後一根稻草而已。而且,透過中國香港的國民生產總值也可以看出來,1998年金融危機之後的經濟並不是最差的,之後香港經濟還經歷了兩次衰退,等到2003年「非典」爆發的時候,香港的旅遊業和酒店業幾乎停業。這整個過程中,樓價一直下跌,經濟萎靡,其中很重要的原因就是月供太高了,透支了香港人的錢包,一直到這個比例下降到30%以下,香港經濟才開始好轉。
所以說,30%是一個很神奇的數字。為什麼這樣講?我給各位分析一下。如果說老百姓用30%的收入拿來還房貸的話,就能用剩下的70%的錢去消費,透過消費可以拉動經濟,經濟就可以穩定地增長。那我問你,如果房貸的負擔是70%呢?那是不是就只剩下30%可以消費了?你知道老百姓消費能力大幅下降的後果有多可怕嗎?整個經濟就會萎縮。想想看,如果老百姓不消費的話,那麼多企業生產的產品賣給誰?產品賣不出去,庫存就增加了,怎麼辦呢?只有裁員。然後呢?倒閉。這是不是就形成了一個惡性循環?這太可怕了。這是什麼?一個蕭條開始了。所以,作為一個國家來講,一定要保證讓老百姓的收入中,最多30%是用來還房貸的,70%可以用於其他支出,這樣經濟才不會走下坡路,才不會出現蕭條。
那麼,我們來估算一下我們中國當前的情況。在我們中國的一線城市,房貸利率如果按照5.22%來算的話,一線城市老百姓是60%到89%的負債,遠遠超過美國規定的30%。二線城市的老百姓也好不到哪去,也高達40%到60%。這表明現在的一線城市是非常危險的。如果說貸款利率再上調,比如說由目前的5.22%升到6.07%的話,那一線城市每個月的還貸比率就是63%到95%,二線城市是45%到65%。我們再看下全國的平均水平,如果按照5.22%的利率來算的話,全國平均是47%,而按照6.07%的話,全國平均就是50%。當然,目前我們這個比例還沒有像美國次貸危機前,中國香港1997年崩盤前那麼高,但是50%這個比率已經很高了,說明我們的樓市現在已經不是一個健康的樓市了。更何況,一線城市還貸比率最高已經接近95%了,很可怕的。
在房價高企的背後其實還有一個更深層次的問題,那就是高房價讓我們整個國家的經濟失去了創造力。我可不是危言聳聽,你想啊,所有的人拚命工作,拚命掙錢,之後把錢都投到哪裡了?我告訴你,既沒有投到實業上,也沒有拿去消費,基本都買房子了,這是很病態的做法,也是最可怕的。想想看,對於普通老百姓來說,自己的收入基本都拿去還月供了,那實質消費就減少了。對於那些手裡有不少閑錢的人來說,本來想投資做點什麼,可是,考察一圈下來發現,製造業也好,服務業也好,基本沒有什麼錢可賺的,那幹嘛還要辛辛苦苦地做呢?我還是拿去炒房吧。這真的很可怕,因為對於一個國家來說,整個創造力的下降其實才是最大的危機。你看10年前,馬雲花50萬創立了阿里巴巴,小馬哥的這個騰訊也是差不多50萬,陳天橋也是50萬,他們都用了差不多50萬創立了自己的企業。再看看現在的年輕人,如果手裡有50萬的話,他們肯定不會投到創業上去,那幹嘛呢?肯定是拿這50萬去付首付了。
来源:中國證券網
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