房地產信託收緊加速中小開發商出局
瑞銀證券今日發布報告稱,對信託貸款更嚴格的監管將進一步增加開發商的融資壓力,一些資產負債表過度擴張的中小開發商可能走向破產。
瑞銀集團中國首席經濟學家汪濤認為,雖然房地產信託收緊,商品房新開工面積和新投資可能大幅減少。但保障房加速建設,房地產建設整體仍表現良好,房地產信託從嚴監管對經濟影響較為有限。
2009年下半年,信託融資開始蓬勃發展。為繞過貸款限制,銀行與信貸公司合作,以信託公司名義籌資,再將籌得資金購買銀行貸款或借貸給項目。
從2010年二季度開始,由於政府對房地產行業實施了緊縮政策並收緊了對開發商的信貸,開發商不得不使用一些替代性的融資工具,包括房地產信託。
根據中國信託業協會和用益信託網的數據,截至2011年6月,房地產信託資產已由2010年3月的2350億元增至6050億元,增幅為150%。同時,信託資產總額也由2.4萬億元增加至3.7萬億元。
2010年年中,中國銀監會開始嚴控融資類銀信合作產品,但其他類型的信託產品繼續增長。直至近日,路透社報導稱,銀監會將摸底一些房地產開發商的信託融資。
受此消息影響,9月22日,綠城中國早盤股價大跌近17%,至近兩年低位,其他多家內地房地產股亦跟風下挫。市場頗為恐慌。
汪濤認為,銀監會加強對房地產信託的管控,將降低銀行與信託公司對房地產行業的風險敞口。7月以來,新發行房地產信託大幅下降,她預計,新發行房地產信託在四季度進一步減少。
不過,對信託貸款更嚴格的監管將進一步增加開發商的融資壓力。隨著房地產銷售在未來數月趨於疲弱,一些資產負債表過度擴張的中小型開發商將面臨財務困難,並可能走向破產。
汪濤預計,未來數月更為吃緊的流動性會導致商品房建設活動更為疲弱。隨著政府繼續推行當前的房地產行業緊縮措施,商品房建設活動將會進一步放緩。
另一方面,由於開發商將面臨持續的流動性緊縮和疲弱的銷售數據,越來越多的公司可能會願意通過降價來減少庫存、參加保障性住房建設,在某些情況下,小型開發商將不得不把土地或項目折價出售給具有流動性的公司,或走向破產。房地產行業或將出現類似於2004-2005年的整合。
汪濤認為,如果當前銷售數據的疲弱趨勢延續至9-10月的傳統旺季,那麼明年的新開工面積及商品房投資將面臨更大的下行風險。
来源:財新網
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