2012房價必須下跌
有朋友說,這幾乎等於一句廢話。
未必。不是所有人都認為2012年的房價會下跌,甚至還有人等著房價反彈。他們的理由是,去年調控那麼厲害,房價也沒怎麼跌,何況今年經濟增長壓力大,很多地方都寄望房地產再次挺身救主。
2011年房價確實沒怎麼跌。北京、上海、深圳這些一線城市,房價表現為「下跌」的,多是新開樓盤,打折或低價入市。很多二三線城市還在上漲,包括已限購的城市。我老家所在的中部小縣城,普通公務員月薪僅1000多元,房價卻從2010年的3000多元漲到了4000多元,高者達5000多元。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生說,2011年全國平均房價仍然在漲,只是漲幅有所回調。這一點,1月18日國家統計局公布的數據可資為證。全國70個大中城市,2011年12月新建商品住房銷售價格(不含保障房)同比下降的城市只有9個,61個城市房價仍然在上漲,只是漲幅基本沒超過5%。
順便賣弄一下我自己。2010年底中央人民廣播電臺邀請觀察員對2011年經濟進行預測。我說的是,如果不包括保障房,絕大多數城市房價仍將上漲(如果包括保障房則是微跌),如果非要冒險預測漲幅,則可能與CPI指數相當。猜得這麼準,可惜電臺也沒給我發獎。
但有人會奇怪地問:國家統計局數據顯示北京市2011年同比上漲了1%,但為何北京市自己卻宣布房價下降?郭金龍市長在北京市兩會上說,2011年北京新建普通住房均價比2010年下降了11.3%。這是因為北京的新建普通住宅,包含了大量保障房,攤薄了房價。北京市的成功經驗很快被模仿,如上海也提出2012年要實現「新建住房價格穩中有降」。
回到開頭。我提出2012年房價必須下跌是什麼意思呢?是指到2012年12月底,70個大中城市尤其是限購城市,其房價(不含保障房)同比將表現為下跌,但跌幅不會超過10%。仍以國家統計局的數據為準。至於具體樓盤,大部分下跌,但有的還會逆市上漲。譬如,據21世紀不動產監測的北京261個樓盤,去年有157個下跌,74個上漲,最高漲幅達24%。
我這麼說的根據是,調控政策沒有鬆動,市場下行趨勢確立。政策面大家都注意到了1月31日國務院全體會議「繼續嚴格執行並逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施,促進房價合理回歸」的表述。市場運行趨勢則是:房價拐點已然確立。
2004年實施對房地產調控以來,輿論就一直在問「房價拐點何時到來?」追問了7年,終於來了。所謂房價拐點,我個人的定義是,全國70個大中城市連續兩個月房價環比下降的城市數量超過一半。2011年11月、12月符合這一定義,自2012年1月起,房價向下運行的趨勢確立。
由此,我對地產商的建議是,繼續出貨為上。打折要一步到位,不要100、200地降。而對於剛需來說,2012年可能是最好的購房時機之一。之所以說可能是最好的購房時機,是因為我們終於盼來了房價的真正下跌,而下跌期間是買方市場,消費者有議價權;之所以說在「最好的購房時機」後面加上「之一」,是因為我猜不透2013年的調控政策會如何變化。
國務院常務會議提出要改善調控政策措施,那就不排除對現行調控措施微調。但改善和微調,並不意味著調控轉向。有些地方可能試圖悄然鬆動限購,但一定會被中央政府打回。我個人贊成對首套房利率和首付成數回歸優惠,支持北京限購年份「由5改3」,這絕非鬆動,而是必要的改善。
若眺遠一些,限購退出後,應有其他更強硬的抑制投機投資性需求的政策補位。譬如國家通過徵稅,將住房投資收益的50%以上拿走。再強調一句,房地產的調控必須是長期的,住房去投資化也應是長期的,否則貽害無窮,代價會沈重到你我無力承擔。
来源:21世紀經濟報導
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