決定2012房市的三因素
展望2012年國內樓市,關鍵要把握三大要素:政策、資金、存貨。
首先,政策是影響樓市的第一要素。不要奢望2012年政策會重現2008年度和2009年的大幅放鬆。然而,2012年國內外經濟形勢非常複雜和嚴峻,樓市持續低迷不可避免地將對經濟增長產生負面影響;隨著房價的持續下跌,調控效果必將會越來越明顯,政策可能會出現局部放鬆。
隨著經濟下滑和通脹持續緩解,貨幣政策將趨於寬鬆,12月初存款準備金的首次下調即為明證,銀根鬆動有利於樓市企穩。
第二,資金面總體偏緊的狀況漸趨緩解。可分為兩個層面:外部資金和內部資金。外部資金主要與貨幣供應量有關。2009、2010、2011年全國新增貸款分別為約10萬億元、8萬億元、7.5萬億元,去年偏緊,2012年預計將達8萬億元至8.5萬億元。更主要的指標是M1(狹義貨幣供應),自2010年1月M1增幅觸頂後持續回落,2011年11月低探7.8%,12月回升0.1個百分點,很有可能正在筑底,2012年必然上行。M1與房價關係密切,一般M1觸底反彈後,房價先是跌幅減小,後由跌轉漲。當然,這次形態與2008年有差異。2008年9月步入降息通道,11月推出四萬億投資計畫,M1於11月觸底,2009年1月再探底,之後大反彈;這次政策放鬆力度小,M1反彈的也會慢些,房價下跌、筑底的時間也會長於上一輪。
內部資金面,房地產企業資金繼續吃緊。2011年1月至11月,全國房地產開發企業本年資金來源75208億元,同比增長19%,較2010年同期大幅下降12.2個百分點,明顯低於近10年來25%的均值。尤其是個人房貸,連續9個月負增長。總體而言,當前企業資金緊張情況好於2008年底,但至少未來半年,這一情況仍在繼續惡化。2012年外債、房地產信貸、開發貸等將集中到期,多數開發商資金鏈將非常緊張,至少在上半年,降價促銷的壓力很難緩解,預期部分企業不得不變賣項目,甚至破產、倒閉。
第三,存貨壓力持續增加。一方面供應增加,另一方面成交低迷,導致2011年住宅存貨量不斷攀高。截至2011年12月底,北京、上海、深圳、廣州、青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州等10大城市,新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米,與去年同期相比大增約40%。按過去6個月的平均成交量,這些存貨需要14.4個月才能消化完,再度創下近幾年的新高。開發商去庫存的壓力非常大,2012年必須採取措施。
在上述三大因素綜合作用下,基於2011年主要城市成交量已經比較低迷,2012年房地產價格不會出現大幅變化,升降兩難。2012年全國新建商品住宅成交均價,預計將比2011年下跌不超過5%,市場總體形勢將略差於2011年。
来源:中國經濟網
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