中國土地市場的非理性繁榮(圖)

看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

近兩年，中國房地產市場遭遇了嚴厲的政策調控，但是並未妨礙地方政府以地生財的激進步伐。剛剛過去的2011年，土地出讓金收入已經躥升至3.15萬億元，而2009年這一數字為1.59萬億，兩年內賣地收入就實現了翻一番，如此高速增長預示著地方政府賣地賺錢的衝動已經瀕臨失控。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

若把週期拉長，從1998年住房制度改革至今的13年，土地出讓收入總額累計高達12.75萬億元，年均1萬億的天量土地收入，讓地方政府的日子出奇的美好，同時中國土地市場也快速地實現了資產化和貨幣化。由此，各路利益團體一片和諧——地方官員迷戀土地財政，開發商攫取泡沫紅利，投機人坐享套利差價。

但這一切看起來欣欣向榮的背後，蘊含著巨大的風險。目前，國內大多數城市的地價都存在著嚴重高估，偏離真實的經濟內在價值，是房價泡沫的最主要組成部分。同時，土地資產是放在銀行的主要擔保抵押物，土地市場一有風吹草動，勢必會嚴重衝擊銀行體系。

過去13年的土地市場繁榮，與之伴隨著的是貨幣擴張的突飛猛進，流動性堆積起來了巨大的地產和房產泡沫，但高速貨幣擴張正面臨嚴重危機。今年的廣義貨幣M2增速目標已經降至14%，貨幣投放量已經高達85萬億元，M2與GDP之比已經嚴重失衡。同時，低利率時代不會再維持太久，廉價資金堆積起來的繁榮隱含不少非理性因素。為了確保經濟轉型和健康增長，貨幣泡沫堆積速度必須慢下來，甚至走向另一面。

如此一來，就難有更天量的貨幣，支撐急速膨脹的土地市場規模。最終中國土地市場有可能會因為流動性的收縮造成嚴重衝擊，而造成整個土地市場非理性繁榮的終結，這一過程必然加劇銀行體系的風險，危及地方財政安全。貨幣環境走向常態之日，即是土地市場土崩瓦解之時。正是因為高速增長的土地市場繁榮注定了是難以為繼，並且一旦沙堆建立起來的泡沫坍塌，會帶來災難性的後果，所以必須盡快結束高地價主導下的土地財政突進，讓市場漸漸恢復常態。

不僅僅處於中長期危機風險考慮，土地市場的過度繁榮也帶來了不和諧因素。巨額土地收入去向成謎，很少看到詳細的流向報告，若不能將這些資金有效用於民生領域，勢必會滋生貪腐問題，同時嚴重挫傷民眾的感情，不利於社會穩定。

同時，地方官員眼瞅著賣地的暴利，就設法不斷開發新增土地資源。近些年征地糾紛不斷，其根源即在此。近日，國務院出臺的戶籍改革通知特別強調，不能以戶籍改革為契機，借城鎮化之名，強迫佔用農民土地，必須尊重農民意願，切實保障農民合法權益。

當前，遠至偏遠的小縣城、小城鎮，都在掀起一波聲勢浩大的地產開發浪潮，這其中嚴重侵害農民利益、損害農村經濟正常發展的行為十分普遍。由於重複建設和政績工程現象突出，大量土地被浪費，確實影響到了農林牧副漁等產業的正常運行。這只會帶來縮短農產品價格週期，造成通脹上行壓力。

告別土地財政到了必須穩步推進的時候，否則高地價之下，房地產再怎麼調控，最終都只會白忙活一場。從當前的經濟環境來看，解決土地財政問題還有很長的道路要走。除了分稅制改革需要提上日程以外，建立起比GDP考核體系更為合理的政績考核標準、通過發行地方債或開徵物業稅，以改變地方政府的財政收入構成、進一步改革土地審批制度等問題都是必須同時進行的重大議題。

為今之計，我們完全可以把地方政府當成一個獨立的利益主體，通過嚴格的約束機制明確其通過權力獲得利益的邊界，重新設計地方政府權力和義務、激勵和約束的政策框架。土地市場不能再肆意生長！

来源:金融時報

短网址: 版權所有，任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。

---

【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海，小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員：每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用，成為《看中國》網站的榮譽會員，就可以助力我們突破審查與封鎖，向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊， 在危難時刻向他們發出預警，救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。