2006年美國房地產泡沫破滅，2007年引發美國次貸危機，2008年終於點燃了美國金融危機，並迅速蔓延全球。三年後，歐洲主權債務危機爆發且演變成慢性經濟病，目前仍在「重症監護室」觀察。中國在美國金融危機的衝擊下急速啟動了財政與信貸雙刺激計畫，結果導致中國的房地產價格突飛猛進，今年兩會期間，溫家寶總理在記者招待會上還表示「房價遠未回到合理價位，調控不能放鬆」。
引發這場全球金融經濟「地震」的源頭美國房地產泡沫，至今已破滅6年。那麼，美國房產價格是否已經開始止跌回升？美國的房地產市場是否存在更好的投資機會？不僅美國的投資者關注，全球投資者都在關注，而中國的一些投資者早已開始了購買行動。
這就需要我們仔細觀察和分析，美國的房地產市場究竟發生了哪些重要變化。
第一個重要變化
華爾街大佬開始爭做「房東」。據媒體報導，華爾街的一些知名機構通過競標房利美出售的大批喪失贖回權的房屋，成為「房東」。這一新的商業模式要求新業主應首先將買入的房屋出租，而不是轉手銷售。知名投資者對這一做法感興趣可以表明，他們預計未來住房市場將有可觀利潤。
一家名為Waypoint的美國公司目前擁有大大小小的房屋將近1100套，而且還在以每天大約5套的速度買進。最近這家公司經過幾輪競價之後，以約14.8萬美元的價格拍得一座獨棟房屋，在2006年房地產市場泡沫破裂之前，這幢房屋的估價曾高達40萬美元。而郊區出售的止贖房屋售價平均大約僅為其市場繁榮時期峰值的一半。由於買不起房而要求租房的人越來越多，房租持續上漲，這家投資公司就靠著買進止贖房產然後再出租的經營模式實現盈利。截至去年12月底，這項業務的投資回報率大約為8%至9%。隨著租房價格的上漲，很多起初對這一模式持懷疑態度的投資者也加入了他們的行列，買止贖房屋出租漸漸成為一個新興產業。
抄底止贖房屋的舉動雖然主要受利益驅動，但客觀上加速了市場消化止贖房產的過程，這為急於振興房地產市場的美國政府提供了一種值得探討的模式。最近，美國銀行也啟動了一個實驗性計畫，把面臨止贖的房主的身份變為承租人，將他們的房產歸於銀行名下，然後免除剩餘的抵押債務。
第二個重要變化
國際資本市場的「大錢」和「聰明錢」開始豪賭美國抵押貸款債券。格羅斯的規模2500億美元的TRF目前MBS資產比重已達50%，這是PIMCO史上最大一次押注。有市場人士說，格羅斯這次融資千億美元做多抵押貸款債券，可見其看多抵押融資債券的態度是非常確定的。「大錢」如此看多住房抵押融資債券，「聰明錢」也沒閑著。據報導，前德意志銀行明星交易員Greg Lippmann買了自己在金融危機爆發前對賭的同類抵押債券。
第三個重要變化
中國和亞洲的銀行業開始取代歐洲的銀行為紐約頂級地產提供貸款。根據債務分析機構特雷普公司的數據顯示，中國銀行從2008年開始顯著增加了其對紐約房地產的借貸，目前借貸總額已達26億美元，增長了4倍。據彭博社報導，歐洲銀行業在歐債危機之後不得不退出在美國的房貸資產業務，而歐洲銀行業退出的空缺目前均由亞洲特別是中國的銀行業取代。
根據真實資本分析公司的數據，中國銀行已經加快其在美國的借貸速度，去年8筆借貸的累計總額約為18億美元，其中6筆是針對紐約房地產的。
第四個重要變化
中國買家開始搶購紐約頂級地產。紐約商業地產的價格已從2007年的峰值下降了40%多。據2011年6月香港《南華早報》報導，狂熱的中國投資者通過出讓股票證券和貸款，一出手就買下了整個辦公樓層。
市場調查公司統計數據顯示，紐約商業地產銷售額2010年升至67億美元，而2009年這一數據為38億美元。
中國的房價已經上漲十年了，2008年國際金融危機爆發後，在貨幣信貸的雙重刺激下，如今已到了瘋狂的地步。目前中國的房價和供應量與美國房地產泡沫破滅高峰期相比有過之而無不及。目前中國房價處於暴風驟雨的前夜，手持大量投資房和現金者，都遭遇了前所未有的困境。現金持有者不知該如何選擇投資，投資房持有者不知是否應該退出中國房市，而中國不少中小企業主由於缺乏資金週轉已經被「憋死」，且這一過程還將持續。
而美國近期房地產市場的重要變化，會對那些持有大量投資房的富人們有所啟示。中國房地產財富與美國的房產財富或將進入另一個轉移或轉換週期，人民幣資產與美元資產也將進入一個逆轉階段。對比中美房地產價格，我們完全可以發現這樣的結果，美國的房地產價格目前在谷底且已經持續四年時間，而中國房地產價格還在山頂位置。
来源:中國經濟網
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