房產限購不會變也不能變

在中國社科院金融研究所研究員尹中立教授看來，過去10年，中國房地產發展速度太過「瘋狂」，由此引發的「蝴蝶效應」讓他甚為擔憂：「一是房價水平高於發達國家，真正的剛需沒有購買力；二是10年整體房價增長了10倍。」面對已經進入下行通道的房價以及多個城市逐步出現的樓市微調政策，尹中立建議要在這個關鍵時間堅守限購等系列調控政策的大方向不變，以此保住調控成果。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

「拿2.0版4萬億說事是忽悠人」 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

記者：陸續出臺的地方微調政策說明瞭什麼？

尹中立：地方財政收入明顯趨緊，其實在去年年底就體現出來了。只是宏觀經濟數據反饋到中央要慢半拍，因此地方政府會先有所反應。從默許多個城市微調的態度看，中央對樓市調控風向與之前不太一樣了，中央和地方的感受開始一致。如果經濟增長方式不改變，我們必將難以擺脫「穩定住房價格」與「保持投資增長」之間的矛盾與困惑。如果房地產價格一直下跌，缺錢會成為常態。

記者：這意味著調控要鬆動嗎？

尹中立：中央經濟工作會議已經明確表態「牢牢把握髮展實體經濟這一堅實基礎，努力營造鼓勵腳踏實地、勤勞創業、實業致富的社會氛圍」，顯示出決策層轉變經濟增長方式及調整經濟結構的決心，希望中國經濟擺脫對房地產市場的過度依賴。因此，我覺得像限購等一系列大的政策原則在未來相當長的一段時間內不會改變，也建議不要轉變，這樣才能保住調控成果，防止上一輪調控最後出臺的寬鬆貨幣政策引發的「後遺症」重現。

記者：提到寬鬆的貨幣政策，近期大家也都在討論，包括降准、2.0版4萬億。

尹中立：一直以來，大家都誤以為降准就意味著信貸鬆動，其實降准不代表降息，而是減少外幣資金儲備變化給人民幣帶來的影響，簡單地說，下調存准率僅僅為了對沖外匯佔款，只能算中性政策。

「2.0版4萬億」的傳言中央也已經闢謠，本身不存在。今非昔比，寬鬆貨幣政策的後遺症已經看得很清楚了，即使出現經濟下滑，也不會再次實施如此猛烈的寬鬆貨幣政策了。事實上，與房地產相關的貸款(包括按揭貸款、開發貸款、土地儲備貸款及信託融資)規模至少達到15萬億元，佔資金總規模的20%，這個比例十分高了。根本就不可能再有一個4萬億這麼大規模的資金可投入，流入到房地產更不可能，凡拿這個說事兒的都是在忽悠人。

「北京樓市存在結構性過剩」

記者：四五月份樓市成交量回暖已是既成事實，除了一些政策信號的影響外，還有什麼原因？

尹中立：政策微調確實刺激了一些處於猶豫中的剛性需求。此外，開發商由於存量壓力大、資金負債率高，從而推出的一些項目售價比同地段周邊價格低20%，確實也打動買房人出手。

記者：都說存量壓力過大。但我們也注意到，今年3月份北京住建委整頓了一次無效房源，清除了3.3萬套無效房源。同時，5月份的成交數據顯示，新建住宅成交量超過1萬套，這個量算存量壓力大嗎？

尹中立：存量多少也不能一概而論。拿北京為例，總體供應存量壓力不大，但卻存在結構性過剩的問題。正如很多家庭在衛星城買了房子，結果發現孩子的教育問題跟不上，因此又要回城裡。於是，北京房價出現了郊區跌，但城區還在漲的情況。這幾年，房地產開發速度非常快，但配套卻沒跟上，這是當下北京衛星城急需補上的「課」。

中國房地產市場對經濟的影響巨大，其實任何國家的金融危機都是從房地產開始的。如果說1992年的經濟過熱出現了海南、北海等少數城市的房地產泡沫，那麼，現在全國絕大多數城市都是當年的海南、北海！尤其是很多二、三線城市的住房及商業用房都嚴重過剩，按照目前的消化速度，部分中小城市的住房需要30年以上的時間才能出清！

「真正的剛需沒有購買力」

記者：樓市過剩與剛性需求比例嚴重失衡嗎？

尹中立：剛性需求其實不多，準確地說，應該是真正的剛需沒有購買力。如今絕大多數的80後、90後買房，還是靠父母幫助。過去10年中國房價平均翻了10倍，超過了很多發達國家的水平，一個國家以這樣的速度發展房地產，在全球也找不到這麼多的現金；中國人均收入才是發達國家如日本東京的十分之一，橫向看中國房地產業的風險是很大的。

據中國證券登記結算公司統計數據顯示，截至2012年4月，A股自然人持倉賬戶數約為5600萬，其中流通市值在10萬元以下的賬戶數佔85%以上，市值50萬至100萬元的賬戶佔比1.51%，市值100萬至1000萬元的賬戶佔比不到1%。從股市投資比例上也能反映出中國人的資產實力，以當前的房價看，絕大多數真正的剛需並沒有能力買房，反而是有投資或投機需求的人更有能力出手。

記者：其實政府為了去住宅投資化做了很多努力，比如說房產稅，會對房地產市場帶來怎樣的影響？

尹中立：我對房產稅的推出既樂觀也不樂觀。樂觀的原因是，房產稅是解決地方財政的另一種有效方式，基於這個理由有可能會加快推出；但房產稅一旦推出，也會打擊房地產投資的積極性，土地出讓速度必然會減速，這對地方財政而言也不是好事，這是不樂觀的理由。

記者：國內房價下一步走勢如何？

尹中立：目前房價下跌的速度會放緩，但未來是漲是跌現在還說不好，一要看大氣候、二要看小氣候。大氣候指的是國際資本的流動，包括美國、歐洲的經濟會復甦還是危機會進一步加劇，現在還很難判斷；小氣候是看國內的貨幣政策和其他政策的調整，現在也是不可知的，所以說無法下一個準確的結論，只能是走一步看一步了。

来源:北京晨報

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