樓市崩盤的第一張骨牌倒下了
【看中國2016年04月19日訊】昨天,有消息說,溫州又出大事了。讓購房者最頭疼的問題終於開始了,溫州最近出現一部分市民,他們正常買賣二手房後卻無法完成交易,原因是土地到期了。如果要續期,必須繳納佔房價總額約三分之一的土地出讓金。
其中,不少市民發現,他們持有的土地證上寫著土地年限二十年到期。這樣的土地在溫州還不少,據說在鹿城區內即有600套房子受此影響。那麼如果放大到全國,還不知道有多少房子面臨同樣的問題。不知道您聽明白沒有,續交土地出讓金,是要按土地市價的三分之一出價。而一套房子裡面,近乎6-7成都是土地價格。那麼算下來你要續交土地費用,不得不再拿出上百萬元。所以,問題一下子變得棘手了,我之前一直說到的問題終於出現了,持有房子不在變得零成本。對於那些囤房的炒房客來說,這層窗戶紙一旦被捅破。房價將被計入土地的折舊範疇,購房人一旦開始查看土地證,並按70年開始折舊計算。那麼他手上的房子將很難再升值。
有人可能覺得,70年的土地使用權,看起來好遙遠。我的房子是90年代後才買的,算下來才不到30年,後面還有40年呢。但您可能算錯了。因為土地是否到期不是按照房子的建成年代算的,而是土地出讓的時間算的。您的房子土地出讓很可能是80年代,那麼也就是說可能已經40年了,特別是2000年以後,房價開始持續上漲,有些開發商開始了囤地,從政府那裡拍出來一個地塊,然後不開發放著,放幾年然後倒手一賣就賺了好多錢,很多開發商都這麼幹,用他們話說這是一個無本的買賣,就是拍下來放著,然後專賣,根本不用開發。買地永遠漲,而且比蓋房子的收益更大。有些地一放就是10年,甚至時間更長。你看到的是新房,但其實土地指不定放了多少年了。房子的產權是你的,但土地的產權是國家的,到期之後,你一直住著國家不管你,只要你去過戶,只要你交易,只要你抵押,只要你繼承,對不起先把土地的錢交了,否則告訴你都辦不了。
這就是一個殘酷的現實,你以為房子是你的,其實你是一個長租客而已。你以為花了2代人的積蓄買了房子,是一筆資產可以子子孫孫傳下去,但其實沒到70年都要交一次土地出讓金,而且還不是按原來的價格繳納,是要按現在土地的評估價格。也就是說只要房子永遠漲價,土地永遠漲價,有房子的這幫人差不多都要交當時市價的3成,也就是說你當時買的早,可能一套房子買的時候才20萬,但幾十年過去了,老房子的位置很多都在市中心已經漲到了300萬,你要補交的土地出讓金就高達100萬。比買房的錢還貴。
但是在深圳也發生過類似的情況,看起來沒有溫州那麼慘,據說一套700多萬的房子,續租土地只是多交了幾萬塊錢,那麼問題出在哪呢,第一深圳給這套700多萬的房子評估價只有一半,第二小區業主只是延期20年,相當於只延期了三分之一。所以悲劇沒有發生,不過其實你要還原回來,評估700萬,那麼就要多交一倍,交滿70年,要多交3.5倍,那麼幾萬塊錢,一下就漲到了70萬。也是房價的十分之一了。
所以,土地出讓金該怎麼補,取決於地方政府給你的房子估價,他很窮,就會覺得地是唯一收入,會給你的房評估很貴,那麼你就要交很多錢,如果他覺得過意不去,也不指著這點錢,就會評估的時候手下留情,你就會省點錢。但錢是怎麼都要交的。
還得說個更真相的事情,那就是你想把房子子子孫孫傳下去,還是想太多了,按照現在的建屋質量,頂多頂多就只能按照30年折舊,換句話說30年的老房子如果不是因為學區,地段或者其他什麼別的福利,很難賣上價了。再有土地出讓金這麼一鬧,估計更多人會注意這個細節。換句話說即使白送給你北京上海核心區的老房子,你都未必住的起。
所以,這是第一張倒下的多米諾骨牌,至少讓花了大價錢買房的人感覺到了如鯁在喉。
責任編輯:岳爾
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