如何用10萬本金把房價炒到100萬每平米?(圖)

2018-08-18 08:15 作者: 紫竹張先生

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中國的房子是不是「空中樓閣」(網路圖片)

【看中國2018年8月18日訊】以前的文章,我給大家分析了中國人的收入問題,但是很多人表示中國人的收入不可能就這麼點,理由也很簡單,你看看動輒幾百萬上千萬的房子,如果就這麼點收入,怎麼可能支撐的起這麼高的房價

這也是一個標準的金融誤區,我需要給大家科普一下。首先,房價的上漲不一定需要收入的上漲,只需要銀行槓桿資金就足夠了,我今天給大家講一個小故事,用一個簡單的交易模型,講一下如何利用十萬元錢,把房價炒到100萬每平米的。

時間回到房改之前,一家國企有A、B二個員工,他們給企業工作了20年了,目前工資一千塊每月,單位每人分了一套房給他們,這個時候推出了房改,領導找到他們,說國家要房改,你們每人拿2萬塊錢出來,買斷產權,國家給你們辦房產證,半勸半強迫的,把這二位職工家裡的全部存款二萬塊給拿出來了,他們拿到了房產證。

這個時候,單位又剛招了一個小夥子C,工資500元每月,沒房子分了,必須買房,C的爸媽做生意運氣好掙了點小錢,給了C十萬塊,讓C自己去買。

這個時候,A和B每個人有一套房子,C手裡有十萬塊錢,然後他們開始了交易。

第一輪交易

首先,C把10萬做2成首付,貸款40萬,總價50萬向A提出購買房子,A同意成交,他們的資產負債表統計如下:

A手持50萬現金,非常安全;

B手持一套市值50萬的房子,非常安全;

C手持一套市值50萬的房子;揹負40萬貸款,勉強算安全;

銀行累計放出40萬的貸款,拿著一套50萬的房子做抵押品,勉強算安全。

第二輪交易

然後,A把50萬現金做2成首付,貸款200萬,總價250萬向B提出購買房子,B同意成交,他們的資產負債表統計如下:

A手持一套市值250萬的房子,揹負200萬貸款,勉強算安全;

B手持250萬現金,非常安全;

C手持一套市值250萬的房子;揹負40萬貸款,非常安全;

銀行累計放出240萬的貸款,拿著二套市值250萬的房子做抵押品,比較安全。

第三輪交易

然後,B把250萬現金做2成首付,貸款1000萬,總價1250萬向C提出購買房子,C同意成交,他們的資產負債表統計如下:

A手持一套市值1250萬的房子,揹負200萬貸款,非常安全;

B手持一套市值1250萬的房子;揹負1000萬貸款,勉強算安全;

C獲得1250萬現金,還清40萬銀行貸款,手持1210萬現金,非常安全;

銀行累計放出1200萬的貸款,拿著二套市值1250萬的房子做抵押品,比較安全;

這裡面,市場上總共有1210萬的現金,全在C的手裡,和銀行累計發放的1200萬貸款之差,剛好就是市場上原有的10萬本金。

第N輪交易

只要銀行允許以首付的形式發放貸款,這個循環就可以無限滾動下去,把首付比例從2成提升到3成甚至5成,只會減緩滾動的速度,而不會影響最終的結果。增加各種交易稅收、提升貸款利率等手段增大交易過程中的磨損成本,也只會減緩滾動的速度,而不會影響最終的結果。

只需要再來一個回合的交易,房子的售價就會變成6050萬,假設這是一套60平的房子,房屋單價就會達到100萬元每平米。每多增加一個回合,房屋總價和單價都會乘以5,進行指數遞增,每平米單價會按照100/500/2500/12500萬元每平米的速度進行增長,後面的數據會過於誇張遠超正常人類的想像,所以這個交易小遊戲我到第四回合進行終止,有興趣的自己後面再玩幾回合,第N輪交易後,房價在天空極限等著你。

在整個交易過程中,假設排除稅費、利息等損耗,那麼整個市場在裡面總共就只有10萬元的本金在裡面,最後撬動了1.2億的房地產市值。假設最終房屋售價達到6000萬(為了簡單計算我們取個整)的時候,我們會發現,最後賣房的那個人A會持有6010萬現金,而銀行累計放出的貸款是6000萬整,這6000萬貸款由B和C在名義上進行承擔。要注意的是,A持有的6010萬現金,是純現金在手,他可以用這個錢再去撬動槓桿,當他手持資金如此龐大的時候,就算他不用槓桿,全款買房也能維持住目前的房價,除非他把資金抽離房市,挪到其他行業或者乾脆帶出國,才會導致擊鼓傳花的遊戲崩潰。

價值投機和價值投資

在剛才那個交易小遊戲中,整個交易鏈條所有人的資產負債表看起來都非常安全,除了最新購買房子的那個人可能資產負債表稍微難看了一點,其餘2個人和銀行的資產負債表都非常的健康。

炒房需要本金嘛?不需要,也不需要工資填進來,只要銀行不斷的發放貸款,靠10萬本金都能炒到100萬每平米,動輒幾千萬上億一套房,更何況這個社會的本金遠遠比10萬要多。

房價上漲的核心根源在於銀行的槓桿資金,我再強調一遍,房價上漲的核心根源在於銀行的槓桿資金。只要上漲的信心不丟,這個擊鼓傳花的遊戲就能持續的玩下去,只要所有人都不退出,不將銀行資金帶離房地產行業,理論上你想玩到多高都可以,不需要你新增任何本金。

如果當初不允許銀行貸款參與的話,那麼現在的房價會是多少呢,A和B的工資大概從1000塊漲到5000塊了,C的工資可能有個4500塊,假設平均一年攢2萬下來,一半都砸進樓市,20年過去,現在的房價撐死了也就是30萬一套房吧,因為總共就那麼多貨幣。

30萬一套和6000萬一套的差距,就在於銀行槓桿資金的魔力,只要銀行發放貸款的額度足夠多,那麼天空才是房價的盡頭,只有銀行貸款總餘額被限制的時候,才能對房價上漲進行遏制。

當然,這世界上沒有點石成金的魔術,任何脫離基本面的投資,都最終會隕落,無非是時間長短而已,怎麼判斷基本面有沒有泡沫,很簡單,貸款買來的資產,出租收益要大於貸款利率成本+折舊成本,這個是經濟學裡最起碼的要求......

總結

這個小遊戲給了我們二個啟示,首先中國目前的房價遠遠脫離工資的實際情況這個大家是知道的,那麼房價的漲跌,主要就是看銀行貸款總量的多寡,炒房的資金實際都來源於銀行的貸款,所以銀行收緊貸款,房價就會熄火,不用調控都熄火。反過來說,銀行放鬆貸款的時候,哪怕嘴裡天天喊調控,房價也會漲。只要銀行開放了子彈庫,只需要「中央」一聲令下,無窮盡的炮火就會從銀行那裡傾瀉到房地產,再硬的堡壘都能給轟上天。

另外一個啟示就是房地產的投機炒作是不需要本金的,也不需要靠工資去買,那是剛需才要去考慮的事情。只要銀行槓桿貸款面向社會開放,哪怕只有10萬元本金,也能炒到100萬一平米,房價高並不代表一定需要群眾具備高工資,這個經濟學原理,你今天懂了嗎?

(文章僅代表作者個人立場和觀點)

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