房地產：終於要被徹底踢碎的「夜壺」！(組圖)

【看中國2019年2月2日訊】在1978年以前，中國的外匯儲備很少，不到10億美元。「改革開放」以後，隨著中國逐漸與世界接軌，再加上勞動力價格的優勢，外資不斷進入，讓中國的外匯儲備開始逐漸增長，到1983年達到89億美元。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

但由於經濟過熱和進口增長，中國外儲在上世紀1980年代中期又重新下降，直到1989年都處於較低水平。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

當時，很多物資都採用了雙軌制，人民幣也一樣，有官方匯率和調劑匯率的差別。1993年底，人民幣對美元官方匯率與調劑匯率分別為5.7和8.7。1994年，中國實行匯率並軌，人民幣對美元匯率在1美元兌8.27∼8.28元人民幣這非常窄的範圍內浮動。

人民幣因何會以外匯背書？

這一時期，由於外匯有限，人民幣一直都是自主發行，同時，執行嚴格的外匯管制。之所以這樣做，本質是因為自身經濟效率不理想，主要體現在國有經濟佔主導地位以及價格的雙軌制上。而當經濟效率不理想的時候，往往會帶來下邊兩組矛盾：

①稅收不足，難以滿足財政支出。此時，央行就順理成章地成為「第二財政部」，不斷催動M2的高速增長（見下圖），相應地社會消費層面，就會出現高通脹；最後，又進一步帶來貨幣貶值的避險效應，對外匯的需求加大；

1978年以來中國的廣義人民幣供應量（M2）及其增速，很多年份的M2增長率達到百分之二三十（網路圖片）

②受高通脹的影響。這段時間，進口物資價格優勢明顯，進口增速迅猛，由此進一步加大了對外匯的需求。而且，由於當時實行雙軌制，經濟競爭不充分，資本的流入受限，企業的出口創匯能力也不足。

在以上兩組矛盾的雙重作用下，中國的國際收支無法實現平衡，只能採用嚴格的外匯管制政策。然而，在2000年以前曾多次出現高通脹，經濟劇烈波動。可見這種貨幣自主發行方式帶來的效果並不理想。

於是，一方面，中國在1994年啟動匯改，致使人民幣貶值，刺激了出口，經常賬戶餘額從1993年逆差119億美元到2001年順差174億美元。另一方面，通過進行經濟體制改革，取消了雙軌制，在1990年代吸引了大量外國直接投資，到2001年這一塊的投資已達到442億美元。這樣一來，中國便迎來了雙順差時代。加之加入世界貿易組織，外資持續流入、中國經濟的市場邊界得以大幅擴張，經濟高速增長的同時，也實現了外匯儲備的快速積累。於是，人民幣開始依靠外匯佔款來發行，也就是所謂的外匯背書。

房地產繁榮帶來巨額財政收入

2000年以後，中國依托外匯儲備發行人民幣，同時，央行不能直接購買政府債務，這就決定必須創造一個財政增收的渠道，用以彌補財政收入的不足。

很自然地，房地產這隻「夜壺」被用上了，1998年，住房制度改革開啟，取消福利分房，實行住房商品化，這樣一來，人們就必須購買住房。而土地控制在地方政府手中，實際就是向政府購買住房。

眾所周知，此後很長一段時間，中國經濟高速增長，人們有了比較足夠的購買力。結果，地方政府在土地出讓金、交易稅費等方面財源滾滾，「夜壺」用得很順暢。

如果只看到土地出讓金和房屋交易的稅費等，可能還是忽視了這隻「夜壺」的威力。因為房地產的不斷繁榮，還帶動了能源、鋼鐵、有色、建材、設計施工等數十個行業的需求，在這些行業上無論中央還是地方財政都獲得了源源不斷的收入。

以2017年為例，如果簡單地以一般預算收入與政府性基金收入作為政府總收入的話，當年累計收入為234029億元。

而在這一年，國有土地出讓金收入達到52059億元，有房地產領域人士估算，2017年土地和房地產相關稅收（契稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅等）超過3萬億，兩相合計一共8.2萬億。

如果再加上能源、鋼鐵等幾十個子行業中與房地產相關的稅收，房地產領域產生的政府收入，預計要佔到政府總收入的半壁江山。

所以，這隻「夜壺」可不是一般的「夜壺」，而是天大的「夜壺」，近似聚寶盆。

房地產這隻「夜壺」影響了中國幾代人，甚至成為了一種「房宗教」（圖片來源：Getty Images）

為了政府收入尤其是地方政府收入，近些年房地產領域怪事頻出，多次調控調到最後都變成了「空調」；中央政府要求調控的時候，很多地方政府想方設法鑽空子，更有地方以吸引人才為名放開戶籍管制，行推動房地產成交之實；至於小民離婚買房，更是見怪不怪。

這些做法都不奇怪，都是為了錢！

但另一方面，一旦房地產成為獨一無二的興旺行業，極有可能帶來百業凋零的局面：

第一，房地產抽取了全社會大部分生產要素，推動生產要素價格高速上漲，擠壓了實業的生存空間，逼迫實業老闆賣廠炒房；

第二，全民逐利房地產，多數人不安心本職的科研、生產等工作，甚至一些上市公司也參與炒房，經濟水平難以提高；

第三，全民以錢為中心，多數人喪失道德和信仰。

人民幣重回自主發行

長此以往，國家走向何方？經濟走向何方？——終於，上面的領導說了一句話：房子不是用來炒的！

這句話明顯不再只是說來聽聽，最近甚至使出了控房價的「殺手鐧」。1月16日，財政部國庫司領導講了一段話：「2019年要拓展政府債券功能，準備研究將國債與央行貨幣政策操作銜接起來，同時擴大國債在貨幣政策操作中的運用，推動實施國債作為公開市場操作主要工具的貨幣政策機制，健全國債收益率曲線的利率傳導機制，強化國債作為基準金融資產的作用，使國債達到准貨幣的效果。」

讀起來比較囉嗦，其實就是一句話：政府債務等於貨幣，央行可以依托政府債務發行貨幣。

2014年之後，中國的雙順差已經難以維持，繼續依托外匯儲備發行人民幣已經明顯難以持續。現在，財政部國庫司領導的講話，意味著人民幣發行方式再次回到自主發行方式上來，實現了一個輪迴。

以往，央行將貨幣投放到市場中，然後才能形成財政收入，讓房地產成為主要的「中介」，也就是「夜壺」。地方政府如果要增加收入，就要不斷推動房地產成交和房價，為房地產行業搖旗吶喊。

現在，央行抄近道可以直接購買政府債務，政府正常稅收收入之外的赤字，由央行買單，不需要房地產再做「中介」，相當於「咣當」一聲，把「夜壺」踢碎了。

消除房地產「毒瘤」，努力實現居者有其屋，當然是合理的。但是，新的貨幣發行機制也可能帶來一些問題，此時，必須控制財政赤字，避免央行不斷大量地以政府債務為保證金來發行人民幣，因為這會造成通脹惡化並導致經濟的劇烈波動。

所以，控制政府的赤字率成為新的貨幣發行機制能否成功的關鍵！

房地產的未來價值取決於租售比。有現金收入的有價值，租售比越高的，價值越高，屬於資產；而沒有現金收入的（沒有租戶），將喪失價值，甚至成為一種「負債」。

責任編輯:宇真

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