中國房產稅還沒來土地增值稅先要立法了(圖)

作者:齊俊傑 發表:2019-07-30 06:43
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房產稅 土地 增值稅
房地產增值稅,究竟對我們個人買賣房屋有哪些影響?(圖片來源:Smileus/Adobe Stock)

【看中國2019年7月30日訊】近日中國財政部、國家稅務總局發布《土地增值稅法(徵求意見稿)》,主要涉及兩方面內容,一是首次提出將出讓、轉讓集體土地使用權、地上的建築物及其附著物納入徵稅範圍。這個調整,可能跟集體土地的管理改革有關。以後集體土地也將會變得可以交易。二是規定房地產開發項目土地增值稅實行先預繳後清算的辦法,並將房企繳稅的清算方式從「可清算」變更為「應清算」,要求房地產開發商自行清算,這就提高了納稅的準確性,也降低了徵稅的成本。

聽到這個消息,很多朋友都不淡定了,因為最近十幾年,房價上漲太多,很多房子都翻了幾倍,這增值的空間非常的大,如果對增值徵收重稅,那麼必然會引發收益下降。所以這個房地產增值稅,究竟對我們個人買賣房屋有哪些影響?

其實大家的擔心沒有什麼道理,土地增值稅根本不對個人的房屋進行徵收,之前我們其實就有,只不過是叫做土地增值稅暫行條例,1993年就開始實行了。所以他也不是什麼新鮮事物,之前的26年裡,我們一直在向開發商徵收,然後開發商把這個成本打包在房價裡。所以你買新房的時候,其實就已經包括了土地增值稅。這次最重要的影響,其實就是把集體土地加入了進來,也就是說對於農村老家有房的朋友,可能會有影響。未來集體土地也可能跟國有土地一樣,進入流通市場。進行交易,只要有交易就會有增值。而增值的部分,就要交稅了。

土地增值稅,開發商一直在交,而且交的還不少,2018年,恆大,碧桂園和萬科,分別土地增值稅交了521億元、139億元和196億元。

至於個人賣房者,是不交土地增值稅的,但是大家也不要高興的太早,二手房交易是要徵收個人所得稅的,賣房所得,都是你賺到的錢,這部分錢是必須要交稅的。而且是差額的20%徵收,假如你10年前花50萬買的房,現在已經300萬了,那麼這250萬的差價,就要交20%的稅,也就50萬。所以理論上稅費其實也是相當重的。而個人所得稅其實作用跟土地增值稅是一個道理。並沒什麼本質區別。或者反過來說,也正是因為我們徵收了個人所得稅,所以也就不收土地增值稅了。不過現在個稅這塊,現在也不是必選項,滿五或者滿二唯一住房可以免徵個稅,這就是鼓勵大家長期自住。也為買房買的早,差價比較高的朋友,節省了不少稅費。比如我們上面那個例子,10年前買的唯一住房,那麼這50萬的稅費,現在是不收的,您就算省下來了。

不過有一種房子是不受這些政策保護的,那就是大家所說的公寓,其實他們的產權性質就是商住房,屬於經營性質的,不算是個人住宅,所以他是要交土地增值稅的,而且除了土地增值稅,還要交普通增值稅。然後個稅也是不能少的。所以這種公寓,就是稅上加稅。看起來有利潤,但是你把這些稅費刨除掉之後,可能所剩無幾。所以這也是為什麼,我們不建議買商鋪和買這種公寓的原因,這種房子買來其實就是出租獲取現金流的,但是現在租金太低,普遍低於3%,還不如貸款利率,所以現金流是負的,你無法在出租中享受收益,而只能靠買賣賺取差價,但是他又屬於經營性質,絕大多數地方沒有社會福利,還商水商電,產權只有40-50年,而且還要承擔非常高的稅費。

所以流動性有很大的問題。看起來市值漲了,但是流動性其實更差。一旦你要賣的時候,就會發現,全是麻煩事。特別是有些商鋪,商家為了促銷,承諾你包租,每年6-8%的收益,這些其實都是坑,買來之後,租給他,他也給你租金,但是2-3年,跟你簽合同的那個公司就肯定倒閉。然後你就再也租不出去,也賣不掉了。還沒地方說理去。所以,這就相當於先漲價,再打八折,然後用包租的方式忽悠你接盤。我們一直強調,除非你能自己租出5%以上的房租,才能去投資這種商鋪和公寓,包租的不算。

綜合來看,土地增值稅,雖然稅率很高,從30-60%,四級累積稅率空間,但是對大家的影響不大,土地增值稅還是免交,但個稅其實起到的作用也是一樣的,而對於買的商住房公寓,土地增值稅是要交的,但是跟之前也沒有什麼太大的區別,在老家集體土地上有房的可能會有影響,現在還仍然不確定。估計是為了集體土地交易鋪路,未來這塊變得可交易可流轉應該是大概率事件。這對於老家有房的朋友,應該不是個壞事。

另外一個影響是,房地產上的稅,一個一個都通過立法確定下來,那麼對於最大的房地產稅來說,就又推進了一步,未來其中的房產稅,也必然會出臺。這點大家還是要早作打算。房產稅一旦出臺,將徹底改變房子資產的性質,以前這個人很富的標誌就是他有5套房,以後這5套房,可能會榨干他所有的收入,反而要了他的命。所以房產稅已經是一個灰犀牛,他已經啟動了,我們應該盡早的防範,保護好自己的財富。

責任編輯:辛荷

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