當房價不再上漲 貸款買房人們還好嗎？(圖)

不在於你的債務率，而在於你的現金流多少。（圖片來源：Smileus/Adobe Stock） 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

【看中國2019年9月22日訊】在資產上漲的週期裡，槓桿助你上天堂；在資產下跌的週期裡，槓桿推你入地獄。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

1、老太的故事

2000年前後，有一個美國老太和中國老太的故事廣為流傳。在天堂裡，一個美國老太和一個中國老太相遇了，她們就拉起家常。中國老太一聲嘆息，感慨道：我存了一輩子的錢，終於在自己臨近升天堂時買到了自己的房子。美國老太聽後驚詫惋惜，一臉輕鬆的說：在臨近升天堂時，我終於還清了房子的貸款。

中國老太一生辛苦賺錢攢錢，卻沒有享受到自有住房的幸福；美國老太雖一生辛苦賺錢還貸，但卻享受了自有住房的快樂。同樣辛苦操勞，有的人只是辛苦操勞，而有的人卻能換取快樂……

觀念不同，一生境遇就大不同。這幾年流行起來的「認知升級」，其實在十幾年前就有了註腳。

後來的故事我們大家都知道了，美國老太的做法被廣為推崇，中國老太的做法漸入舊紙堆……人們越來越接受貸款買房的行為，說一個人能否買得起房，實際上是說這個人能否拿得出首付款。

現在回想起來，這應該是某個人出的妙招，僅憑編造的一個故事就足以給中國人「洗腦」，並由此打贏了一場漂亮輿論戰、開啟了一輪新的經濟週期。

要知道在2000年，中國可是面臨著內憂外患啊——內有國企改制後大分流大下崗、外有東南亞金融危機後的千瘡百孔。為了擴內需拉經濟，其中的一個招就是住房商品化——由之前的福利分房轉變成市場買房。

大家沒有那麼多錢怎麼辦呢？銀行貸款啊。

伴隨著百姓的貸款買房，信用被源源不斷的創造出來，並由此帶活了經濟、房地產還成了國民經濟的重要支柱。

過去二十年，遵循美國老太的生活方式並貸款買房的人，幾乎都享受到了房價上漲的紅利。

2、一把雙刃劍

2000年以來，貸款加槓桿買房賺錢的「中國老太」之所以賺錢，是因為處在了資產整體上漲的週期裡。貸款加槓桿是有成本的，即貸款的利息。資產漲幅減去槓桿的成本，其差額就是收益。因為加了槓桿，差額收益乘以槓桿倍數就是資產的總收益。

如：資金成本年化6%，資產漲幅年化10%，若加了5倍槓桿，其年化總收益應是20%[（10%—6%）×5倍]。也因此，槓桿放大了收益。

資產漲幅既可以大於槓桿成本，當然也可以小於槓桿成本啊。當資產漲幅與貸款利息的差額為負數時，其收益就為負……因為加了槓桿，就此會放大虧損，之前助力正收益的槓桿此時會加速反噬。

過去二十年，雖然房價整體上漲，但也不乏一些下跌的小週期，如2008年，那時候北京、深圳的一些高槓桿投資客就不得不割肉離場。

一個人的蜜糖，另一個人的砒霜。關鍵看誰在使用、在什麼樣的場景環境下使用……對於負債加槓桿來說，就是看是在資產上漲的週期的使用還是在資產下跌的週期裡使用。

2017年至今的兩年多時間裏，貸款買房、尤其是加了高槓桿買房的「中國老太」其日子並不好過。我們暫且不論房價下跌帶來的資產損失，即使房價橫盤其損失就不容小覷——房價沒漲就是跌啊，畢竟貸款是有利息的、槓桿是有成本的……不說多，每年5%左右的損失是跑不掉的吧？

應對槓桿也有一些策略，即維持槓桿不斷裂，直至下一次資產上漲週期的到來——價格漲了、收益有了，資產賣出兌現再去彌補之前的成本，剩下的才是真收益……關鍵是能活得久、能熬到漲的時候。

3、關鍵現金流

能負多少債、能貸多少款、能撬多長的槓桿，不在於你的債務額——總共欠了多少錢，也不在於你的債務率——總債務佔總資產的比重，而在於你的現金流多少。

現金流越多能撬動的債務就越多，這也很好理解……你負債很多、哪怕有1000萬，但你賺得多啊，你有能力結清到期債務、你不會違約。

槓桿不斷裂是靠現金流維持的。現金流是什麼？就是流入你賬戶的錢。絕大多數人的現金流就是工資，當然還有附帶的獎金、提成等收入，月月年年持續不斷的流入你的手裡。

其實現金流還有：兼職性勞動收入——有特殊專業技能的人，可以利用業務時間為其他人提供些服務；

資產性收入——房屋的租金收益，債務的利息收益，股票/股份/分紅收益或賣出的溢價收益，生意實體的經營性收入等；

意外性收入——買彩票中獎、意外性回報，就像天上掉餡餅，這種收入最不可靠；

還有一個構成很多人都會忽略——融資性現金流，通過貸款獲得的現金流，之所以忽略它是因為它有利息成本，但在關鍵時刻它也能解現金流的燃眉之急。

但這些現金流是有好壞優劣之分的。按照穩定性、持續性、可控性以及對社會的正面影響等因素來考慮的話，應如下排序：

勞動性工資收入>資產性被動收入>信貸性融資收入>不可控意外收入。

鼓勵「老太」們買房，是因為按揭房貸的月供在她們的收入承受範圍之內——如果月供比她們的收入還高，那就會適得其反，因槓桿過高很容易斷裂並引發社會經濟問題。

為了增加現金流保證槓桿不斷裂，很多人也是想盡了辦法：嘗試性兼職，多些收入；房屋改造（隔斷多出個房間/重新裝修增加吸引力等），提高房租；信貸籌劃，能貸出更多、更長使用時間、更低利息成本的錢。

4、把握確定性

貸款加槓桿撬資產，成功取決於兩點：一是在資產上漲的週期里加槓桿，二是得有現金流維持槓桿不斷裂。前者確保加槓桿能贏錢，後者是在選錯週期後的補救措施——有現金流維持槓桿不斷裂，直至下一次上漲週期的到來。

問題是難在哪裡呢？難在週期的判斷、尤其是下跌/橫盤週期的判斷。下跌週期什麼時候見底？橫盤週期還要持續多次時間？新一輪週期的啟動什麼時候到來？一定程度上是無法預測的。

之前房產投資界有三五年一個週期的說法……這是以往的經驗總結，並不代表未來。你覺得這輪樓市週期會持續三五年嗎？要知道本輪樓市調控自2016年9月底起至今也近三年了，可有再次上漲的跡象嗎？

有的人也許會說：不看週期看標的。

管他週期的漲跌，只要購買的資產價格足夠低、折價足夠大，也是在撿漏擇筍啊。說的當然沒錯，可你知道漏什麼時候來、筍什麼時候出現嗎？也是不確定的，帶有偶然和運氣的因素。

責任編輯:辛荷 来源:米筐投資

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