当房价不再上涨 贷款买房人们还好吗?(图)
不在于你的债务率,而在于你的现金流多少。(图片来源:Smileus/Adobe Stock)
【看中国2019年9月22日讯】在资产上涨的周期里,杠杆助你上天堂;在资产下跌的周期里,杠杆推你入地狱。
1、老太的故事
2000年前后,有一个美国老太和中国老太的故事广为流传。在天堂里,一个美国老太和一个中国老太相遇了,她们就拉起家常。中国老太一声叹息,感慨道:我存了一辈子的钱,终于在自己临近升天堂时买到了自己的房子。美国老太听后惊诧惋惜,一脸轻松的说:在临近升天堂时,我终于还清了房子的贷款。
中国老太一生辛苦赚钱攒钱,却没有享受到自有住房的幸福;美国老太虽一生辛苦赚钱还贷,但却享受了自有住房的快乐。同样辛苦操劳,有的人只是辛苦操劳,而有的人却能换取快乐……
观念不同,一生境遇就大不同。这几年流行起来的“认知升级”,其实在十几年前就有了注脚。
后来的故事我们大家都知道了,美国老太的做法被广为推崇,中国老太的做法渐入旧纸堆……人们越来越接受贷款买房的行为,说一个人能否买得起房,实际上是说这个人能否拿得出首付款。
现在回想起来,这应该是某个人出的妙招,仅凭编造的一个故事就足以给中国人“洗脑”,并由此打赢了一场漂亮舆论战、开启了一轮新的经济周期。
要知道在2000年,中国可是面临着内忧外患啊——内有国企改制后大分流大下岗、外有东南亚金融危机后的千疮百孔。为了扩内需拉经济,其中的一个招就是住房商品化——由之前的福利分房转变成市场买房。
大家没有那么多钱怎么办呢?银行贷款啊。
伴随着百姓的贷款买房,信用被源源不断的创造出来,并由此带活了经济、房地产还成了国民经济的重要支柱。
过去二十年,遵循美国老太的生活方式并贷款买房的人,几乎都享受到了房价上涨的红利。
2、一把双刃剑
2000年以来,贷款加杠杆买房赚钱的“中国老太”之所以赚钱,是因为处在了资产整体上涨的周期里。贷款加杠杆是有成本的,即贷款的利息。资产涨幅减去杠杆的成本,其差额就是收益。因为加了杠杆,差额收益乘以杠杆倍数就是资产的总收益。
如:资金成本年化6%,资产涨幅年化10%,若加了5倍杠杆,其年化总收益应是20%[(10%—6%)×5倍]。也因此,杠杆放大了收益。
资产涨幅既可以大于杠杆成本,当然也可以小于杠杆成本啊。当资产涨幅与贷款利息的差额为负数时,其收益就为负……因为加了杠杆,就此会放大亏损,之前助力正收益的杠杆此时会加速反噬。
过去二十年,虽然房价整体上涨,但也不乏一些下跌的小周期,如2008年,那时候北京、深圳的一些高杠杆投资客就不得不割肉离场。
一个人的蜜糖,另一个人的砒霜。关键看谁在使用、在什么样的场景环境下使用……对于负债加杠杆来说,就是看是在资产上涨的周期的使用还是在资产下跌的周期里使用。
2017年至今的两年多时间里,贷款买房、尤其是加了高杠杆买房的“中国老太”其日子并不好过。我们暂且不论房价下跌带来的资产损失,即使房价横盘其损失就不容小觑——房价没涨就是跌啊,毕竟贷款是有利息的、杠杆是有成本的……不说多,每年5%左右的损失是跑不掉的吧?
应对杠杆也有一些策略,即维持杠杆不断裂,直至下一次资产上涨周期的到来——价格涨了、收益有了,资产卖出兑现再去弥补之前的成本,剩下的才是真收益……关键是能活得久、能熬到涨的时候。
3、关键现金流
能负多少债、能贷多少款、能撬多长的杠杆,不在于你的债务额——总共欠了多少钱,也不在于你的债务率——总债务占总资产的比重,而在于你的现金流多少。
现金流越多能撬动的债务就越多,这也很好理解……你负债很多、哪怕有1000万,但你赚得多啊,你有能力结清到期债务、你不会违约。
杠杆不断裂是靠现金流维持的。现金流是什么?就是流入你账户的钱。绝大多数人的现金流就是工资,当然还有附带的奖金、提成等收入,月月年年持续不断的流入你的手里。
其实现金流还有:兼职性劳动收入——有特殊专业技能的人,可以利用业务时间为其他人提供些服务;
资产性收入——房屋的租金收益,债务的利息收益,股票/股份/分红收益或卖出的溢价收益,生意实体的经营性收入等;
意外性收入——买彩票中奖、意外性回报,就像天上掉馅饼,这种收入最不可靠;
还有一个构成很多人都会忽略——融资性现金流,通过贷款获得的现金流,之所以忽略它是因为它有利息成本,但在关键时刻它也能解现金流的燃眉之急。
但这些现金流是有好坏优劣之分的。按照稳定性、持续性、可控性以及对社会的正面影响等因素来考虑的话,应如下排序:
劳动性工资收入>资产性被动收入>信贷性融资收入>不可控意外收入。
鼓励“老太”们买房,是因为按揭房贷的月供在她们的收入承受范围之内——如果月供比她们的收入还高,那就会适得其反,因杠杆过高很容易断裂并引发社会经济问题。
为了增加现金流保证杠杆不断裂,很多人也是想尽了办法:尝试性兼职,多些收入;房屋改造(隔断多出个房间/重新装修增加吸引力等),提高房租;信贷筹划,能贷出更多、更长使用时间、更低利息成本的钱。
4、把握确定性
贷款加杠杆撬资产,成功取决于两点:一是在资产上涨的周期里加杠杆,二是得有现金流维持杠杆不断裂。前者确保加杠杆能赢钱,后者是在选错周期后的补救措施——有现金流维持杠杆不断裂,直至下一次上涨周期的到来。
问题是难在哪里呢?难在周期的判断、尤其是下跌/横盘周期的判断。下跌周期什么时候见底?横盘周期还要持续多次时间?新一轮周期的启动什么时候到来?一定程度上是无法预测的。
之前房产投资界有三五年一个周期的说法……这是以往的经验总结,并不代表未来。你觉得这轮楼市周期会持续三五年吗?要知道本轮楼市调控自2016年9月底起至今也近三年了,可有再次上涨的迹象吗?
有的人也许会说:不看周期看标的。
管他周期的涨跌,只要购买的资产价格足够低、折价足够大,也是在捡漏择笋啊。说的当然没错,可你知道漏什么时候来、笋什么时候出现吗?也是不确定的,带有偶然和运气的因素。
责任编辑:辛荷 来源:米筐投资
短网址: 版权所有,任何形式转载需本站授权许可。 严禁建立镜像网站.
【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。
看完这篇文章您觉得
- 【贯明专栏】台湾最美的海湾 人间仙境七星潭(视频)
- 水果皇后——草莓(组图)
- 战火无情 造化弄人 那一代人的离合沧桑(组图)
- 千年前的人类抵御矮人“他”化为恶龙(图)
- 龙年龙抬头地龙翻身 世界已现动荡不祥之兆(组图)
- 世界上最贵的歌 4句歌词火遍全球(组图)
- 华为最新5G手机 你需要的软件一个也没有(图)
- 董建华曝习近平背伤“真相” 错判胡锦涛(图)
- 独家:中国留学生开豪车“爱国”后 车牌被加国吊销(图)
- 美国华人:我们回不了中国了……(图)
- 李嘉诚无意中透露了他看到的未来(图)
- 习近平首次就香港问题公开表态(图)
- 北京大阅兵 中共元老或齐登天安门 两人传不妙(图)
- 今年中国首富集体出事 “杀猪”时代开启!(图)
- 中共肺炎(又称武汉肺炎)
- 拜登
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 川普
- 特朗普
- 国安法
- 贸易战
- 习近平
- 华为
- 台铁
- 三峡大坝
- 新疆棉
- 长江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版国安法
- 汉光演习
- 国民党
- 退党
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 阎丽梦
- 金正恩
- 王岐山
- 赖清德
- 孟晚舟
- 关税
- 边境墙
- 彭斯
- 美国
- 贸易谈判
- 刘鹤
- 王沪宁
- 江泽民
- 崔永元
- 中南海
- 内幕
- 中共
- 反送中
- 贪官
- 情妇
- 腐败
- 反腐
- 打虎
- 官场
- 看中国
- 一国两制
- 法广
- 社交媒体
- 往事微痕
- 出卖国土
- FB
- 六四
- 朝鲜
- 加拿大
- 脱欧
- 央行
- 债务
- 杠杆
- 美元
- 货币
- 人民币
- 欧元
- 日元
- 港币
- 房地产
- 楼市
- 财政
- 财富
- 中产
- 海参崴
- 台湾
- 蔡英文
- 北京
- 刘强东
- 大妈
- 房价
- 疫苗
- 非洲猪瘟
- 大陆
- P2P
- 雾霾
- 基因编辑
- 防火墙
- 维权
- 709律师
- 上访
- 法轮功
- 网络审查
- 活摘器官
- 江东六十四屯
- 唐努乌梁海
- 长白山
- 白龙尾岛
- 江心坡
- SARS
- 新疆劳改营
- 言论自由
- 女主播
- 央视
- 华人
- 移民
- 华人
- 留学
- 海关
- 遣返
- 签证
- 回国
- 入籍
- 绿卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民国
- 桂军
- 抗战
- 孙中山
- 蒋介石
- 宋美龄
- 邓小平
- 林彪
- 刘少奇
- 中共
- 皇帝
- 诸葛亮
- 易经
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手机
- 预言
- 奇闻
- UFO
- 外星人
- 寿命
- 文革
- 养生
- 紫凤
- 贯明
- 李道真
- 轶飞
- 李云飞
- 云中君
- 辛思
- 夏闻
- 时代漫谈
- 沧海
- 东方纵横
- 唐柏桥
- 王尚一
- 江枫
- 黄清
- 李唐风
- 园丁
- 今涛拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中经研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 马新宇
- 马来启
- 紫君
- 秦山
- 陈破空
- 戴东尼
- 曹长青
- 邢仁涛
- 瑜正
- 简易
- 肖川
- 伍凡
- 顾言
- 归瑜
- 乙欣
- 陈泱潮
- 徐沛