一套房子一歐元 中國人口空心化的樓市警鐘(圖)


人口 樓市 房價
未來中國人口空心化區域的預言。(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2020年11月3日訊】沒有永遠上漲的房價,也沒有永遠下降的房價。房價發展到了一定程度,自然會迎來拐點。這個道理,放眼全球都說得通。今天講講義大利的事,讓大家領略一下人口空心化到極致後的樓市。而這,會是未來中國人口空心化區域的預言嗎?

近日,義大利西西里島的薩萊米市推出了30多套房屋,這些待出售房屋平均每套佔地面積至少85平方米,大多是兩到三層的小樓,其中一些房屋還帶有全景陽臺。

而這批房屋的價格絕對會讓你大吃一驚,預計每套房屋的售價僅1歐元。

當然,購房者需要對房屋進行全面修繕,但修繕其實也花不了多少錢,翻新費用預估為1萬歐元左右。

薩萊米的房價之所以如此便宜,主要是因為當地人口太少了。義大利很多小鎮的年輕人都移居到大城市,小鎮人口日趨減少,空巢化嚴重。為了吸引外來人口到鎮上居住,所以薩萊米才以極低的價格出售房屋,其實只為吸引人口前往當地居住。

目前薩萊米市待售的1歐元房屋吸引了大量外國買家,可見房子作為剛需產品,只要價格低,永遠有市場。

義大利這樣1歐元買房的好事,放眼全球也不多見。接下來我們把目光放到近鄰日本,那裡的樓市正在默默復甦。

據日經新聞報導,外資大型房地產基金在日本進行大規模投資。其中,加拿大房產投資平臺BGO今後將投入1萬億日元,亞洲系基金PAG也決定投資8000億日元。

經過疫情等影響,日本房價已經下降很多,因此一些實力機構看好日本樓市長期發展,才會大手筆進場。

就投資而言,建議對海外地產有意向的站友效仿機構那樣抄底,而不是追漲殺跌。畢竟房地產投資是長期性的,不能在房價上漲途中馬上變現,追漲的風險很高。

再看看中國樓市,信貸方面,中國央行數據顯示,今年前三季度住戶部門貸款增加6.12萬億元(人民幣,下同),其中短期貸款增加1.53萬億元,中長期貸款增加4.6萬億元。

土地價格已經蹭蹭往上漲,眾多房企們又大手筆拿地了,甚至部分城市的地價已經達到了歷史高點。

中原地產研究中心統計數據顯示,今年以來,截至10月26日,上海、杭州的土地出讓金收入累計已超過2000億元。廣州、北京、南京等7個城市土地出讓累計收入均超過1000億元,超過22個城市土地出讓收入超過500億元,刷新歷史記錄。

特別是9月,土地市場大爆發。

數據顯示,9月中國主要地級市土地成交981宗,成交規劃建築面積環比上漲19.4%;成交樓面價為4262.47元/平方米,同比上漲10.48%;土地出讓金為4368.21億元,同比上漲11.36%。

很多大房企都開始了新一輪瘋狂拿地,中原地產數據顯示,今年前9個月,50大房企拿地高達19226億元,同比上漲4.5%。

尤其是萬科,僅9月份就拿地13宗,總價近170億元。萬科曾在市場還算景氣時高喊「活下去」,嚇得很多房企戰戰兢兢,縮減成本;而真到了嚴格管控的時期,萬科自己卻又在悶聲重金拿地。

樓市的發展趨勢是和經濟發展、政策、城鎮化發展息息相關。城市方面,上海、杭州、北京都屬於經濟非常發達的地區,長期看,這些地區的樓市依然有發展空間,特別是城市的核心區。只不過房地產市場不會像前幾年高速發展時期那樣暴利了,成本低、精細化運營才是王道。

市場方面,北京樓市今年10月新建住宅網簽4224套,二手房住宅網簽14330套,合計成交住宅1.85萬套,合計同比上漲53.5%。

從2017年開始,北京很多土地採取了限價措施,而且還增加了很多限競房,增加了住房供給,拉低了房子價格。可是眼下限競房已經大幅度減少,不限價土地成了主流,政策有所放鬆。預計北京樓市依然有上漲潛力,只不過沒有上海、杭州上漲潛力那麼大,畢竟北京限購依然非常嚴格。

樓市最根本的住房需求,依然存在。2019年末,中國城鎮常住人口84843萬人,佔總人口比重為60.60%,仍遠低於發達國家80%的平均水平。這意味著中國的城鎮化發展依然有著巨大的空間,未來還會有大量人口遷移到城市,這也意味著還會產生很大的住房需求。

樓市最可能發生大改變的時間節點是2025年,因為屆時需求接近飽和。中國社科院預估,中國2025年常住人口城市化率68.6%,農村大部分最後一代青年人口完成進城和購房的目標,農村人口向城市轉移將逐步放緩。按照目前每年人均增加1平方米的速度,2025年可實現「一人一間」和人均住房面積45平方米的目標。

可以說,選擇經濟發展好、人口流入多的城市,依然可以把握髮展紅利。只是,對於人口外溢導致空心化的地區來說,未來也有可能出現「西西里的美麗傳說」,房子有很多,人卻跑沒了。

責任編輯:辛荷

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