如果中國的房價下跌:後果有多嚴重?(圖)

2021-07-26 09:05 作者: 憑欄欲言
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【看中國2021年7月26日訊】最近,有消息稱,香港多家銀行叫停部分恆大房貸

恆大問題似乎正在越演越烈。

最近有消息稱,香港多家銀行叫停部分恆大房貸。
最近有消息稱,香港多家銀行叫停部分恆大房貸(作者博客)

恆大、華夏幸福等地產企業頻頻出現問題,會不會讓人覺得房價岌岌可危?

1 房子最是得人心

近二十年以來,中國居民的房產信仰極其牢靠,原因無非三個:

1) 地方政府土地依賴,偏愛推動地價上漲。

2) 印鈔氾濫,居民保值意識異常強烈。

3) 可靠投資渠道異常狹窄,不可靠的卻有很多。買P2P買理財,你盯上了它的利息,它盯上了你的本金;買股票,市場充斥著數據造假和美化,別人出劣品,你出高價;投資海外,限制多、門檻高。

只有房子,具有上下一致的推高動機,風險最可控,好處實打實。

大量資金通過各種方式流入房產開發貸和住房貸款,水費集中到地產之上。

2 大樹底下寸草不生

經濟繁榮可以有兩種:

1) 大家都繁榮,大家都賺錢,經濟很健康。

2) 形勢其實已經沒那麼好,但可以將水肥集中澆灌給大企業或房產行業,讓經濟宏觀看起來仍然繁榮。

第一種繁榮意味著健康,第二種繁榮則意味著問題。

第二種繁榮背後,地產和大企業的繁榮是以中小企業為代價的。然而中小企業承載著絕大多數就業,如果中小企業都玩完了,誰給員工發工資?沒有工資怎麼買房子?

如果小企業都死光了,大企業和地產遲早也是個死。但很多時候,用問題解決問題總是更加省力,於是樹越來越大,問題也越來越大。

一方面,樹越是大,對水肥的渴求越厲害,更多的水肥集中到大樹身上,中小企業愈發的奄奄一息;另一方面,樹越是大,越是不敢讓它倒下,要水給水、要肥給肥,大樹得到更多的偏愛。

世界上最讓人底氣十足的,從來都不是平等與尊重,而是偏愛。

有了偏愛,地產大樹遮天蔽日。

大樹底下,寸草難生。

3 偏愛沒了

在過去,地產偏愛是如此的明顯,以至於房價漲勢從來都是底氣十足。眼睜睜地,小草越來越不行了,以問題解決問題,越來越行不通了。似乎是忽然之間,從銀行到政策,對地產偏愛沒了!

三條紅線、房貸限貸、房貸上調、二手房政府定價!深圳、西安、成都、無錫、東莞、寧波、上海,還有即將跟上的還有杭州合肥等等,半年間,兩個一線,兩個省會,三個二線,監管越來越強。

銀行也開始跟地產公司叫板了,廣發對恆大動手之後,香港多家銀行跟進。但問題是樹已參天,水肥要求極大,槓桿很高的時候,哪怕水肥只是稍微少一點,都會導致債務鏈條的連環崩斷。

地產企業還剩多少底氣?

4 恐慌傳染與預期扭轉

地產企業頻頻爆發問題會不會扭轉房價預期?

房價飆升是印鈔(背面是債務)飆升的結果,主要是開發貸和居民房貸。從居民房貸來看,政策對二手房的擠壓已經比較厲害,但對一手房擠壓仍然較輕,這有利於支撐一手房價格堅挺,如果能維持一手房價格堅挺,就有利於穩定房價預期,預期穩定會減少二手房入市(減少房源供給),無論是通過市場手段還是通過行政手段,只要能減少二手房入市,就更容易達到穩房價的效果,也就是只要一手房房價能穩住,問題總是會小得多。

房企負債受到的壓制也比較厲害,房企有拋售房產回籠資金的壓力,房企會不會降價促銷呢?會不會影響一手房下跌呢?房企能自主降價嗎?

哪怕一手房不降價,房企問題和房價問題也會深度綁定,沒道理房價大漲的時候房企會經營困難吧?房企困難很自然的會讓人聯想到房市不行了吧?恆大、華夏幸福……等等一系列房企的問題,正在加速扭轉房價預期。

恐慌會比疫情更容易傳染!

5 34萬億的雷……

發達國家例如美國、發展中國家例如巴西,消費都佔到GDP的近7成,印度消費也佔到GDP的6成。中國人口眾多,消費力卻很難上去,消費僅佔GDP的4成。

對於很多中國貸款買房家庭來說,基本上工資一發房貸瞬間扣掉一半,剩下的僅僅只夠一個家庭的生活支出了,根本沒有多餘的消費能力,消費低迷就這麼來的。

你會不會認為房貸對消費(經濟)的壓制也就不外如此了?

實際上,房貸對消費(經濟)的真正壓制,尚未開始。房貸上所創造的淨現金流=新增房貸-還本付息。從淨現金流對經濟的影響效果來看,如果居民買房激進,新增房貸比還本付息多(借債比還債多,繼續透支未來),就會創造出淨現金流,這些淨現金流可被用於投資和消費,就能額外拉動經濟增長。

哪怕居民買房勢頭因政策調控有所下降,只要新增房貸大致追平還本付息,總歸還是有人借債有人還債,問題也還較輕,對經濟的壓制尚不明顯。然而,欠下的債總是要還的,一旦房價預期掉頭,新增購房需求就會瞬間消失的無影無蹤,新增房貸會同步瞬間消失,只剩下大量的還本付息,只有人還債,而沒有人借債,經濟將就此(由借債繁榮階段)進入還債蕭條階段。

截止到2020年底,中國個人住房貸款餘額超34萬億元,如果房價預期扭轉,還本付息會製造巨大的負現金流,這會讓消費和投資能力同時受到嚴重壓制。一個人的支出是另一個人的收入,大家都在還債會刺激經濟和消費螺旋式下行。1929年美國大蕭條時連最剛性的食品消費都減少了50%。

債務經濟總有還債的時候,又以房產債務還債期最長!

房價預期掉頭(下跌)時,34萬億存量房貸持續的還本付息,或將拖累經濟20年以上。這或就是中國為何是「穩房價」,而不是「降房價」的原因。

小結:

人力有時窮,房企深陷風暴漩渦,或將開始加速扭轉房價預期。房企風暴,只是房產泡沫破裂的開始。

一杯精釀的啤酒,全都是泡沫……

責任編輯:宇真

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