房价从来没真降过 何来假回暖(图)
最近,房市反弹了,排队现象重现江湖,于是乎,又有人说这是假回暖,几乎是2009年启动之初盛行的假阳春的翻版,除了改改时间外,其他的几乎没变。很多不明白,为什么这不是假回暖,说实话,从2007年起到现在,房价从来没有真正的有效降下来过。
很多人立马会拿出2008年的例子,但事后大家想想,当时是有效的真降吗?当时的所谓降价,一方面是2007年全面遏制交易政策威力,另一方面是统计数据的花招,才造成了所谓的降价效应。当时的信贷收紧和二套房政策,再加上重税政策,成交量就下滑了,高档楼盘被集中向后推出,直接造成了2009年疯狂的盛夏。在不想让市场涨的时候,就可以不算高档盘,或者限制这些户型和高档盘、优质盘的交易,统计数据显然当然是下降。但真的是有效下降吗,并没有,所谓有效下降就必须要超过8个月,降幅达到20%,但是,就算从统计数据看,2008年的房市才跌了不到2%。从现实来看,很多开发商都是先涨价而后再降价,这是假摔,假跌。
所以,房价从来没有真正的有效降低过,就拿新政以来的效果来看,房价野马是上套了,但是,这依然是卡住市场成交量不放导致的,很多高端楼盘都难以推出,没有优质楼盘供应,再加上限制性贷款和异地购房限制政策,市场似乎被控制了,但是,这样持续下去是不行的,不是市场行为,长持以往,市场还会大爆发。如今,很多楼盘提价,比如说万科。
北京万科长阳项目每平方米涨了不到200元,就被国务院办公厅舆论监测部门关注。而万科给出了“调价说明”中指出,相对于万科长阳项目第一次开盘的房源的所处位置,本次推出的产品更靠近社区内部,相比一期也更远离城铁,较为安静。也就是说,万科的涨价是结构性的,既然市场可以接受,为什么不能卖呢,压是压不住的,还给炒客留下更丰厚的利润空间,助涨炒客的炒作心理。
很多人将开发商大量推出新楼盘视为降价的依据,这是假命题。京城多家中介机构表示,北京楼市仍处在调整期,而9、10月间,新楼盘将放量推出,由此可能引发的价格战还会对周边的二手房价格有所抑制,因此房价在年内将难有上涨的空间。
事实上,在过去的历史中,房价总是随着供应量的增大而上涨的,真正到了供应量减少而上涨,那已经到了捂盘惜售的阶段了。其实,也很好理解,原因在于,现在的库存量不足以让房地产价格下降,还不能起到威慑的效用,好楼盘推出的越多,买家越多,于是量价齐就会实现。
媒体认为,8月份大户型销量占比明显上升,单套面积超过140平方米的大户型与7月相比上升了20%;按照预售套总价来算,超过300万元的房源挂牌量环比也增加了18%,投资者一般青睐中小户型,如果市场中大户型占比上升,证明投资者并不看好市场。
其实,真实的含义是,正是大户型销售增长,才促使了房价在统计学上的上涨,因为这些大户型很多都是优质盘和高档盘,他们的推出和交易,是会助推整个均价上涨的。
还有,房企资金链可能与2008年有点不一样了,债务增加,但获取资金的能力增强了,特别是能在股市圈钱,和2008年已经不同了。根据已披露的A股房地产上市公司中报,112家上市房企(剔除变更主营业务的ST兴业)上半年销售超1200亿元,总负债逾7836亿。即使扣除预收账款,112家地产商的总负债也不会低于5000亿元。另有H股上市房地产公司,亦背上了巨额的负债。
这些负债,短期内还不足以威胁整个房企,而且,现在房企对抗信贷紧缩能力有所增强。
不要轻信假回暖,事实上,现在很多朋友都和我说,现在谁还在说假回暖,和2009年说假按揭和假阳春没区别,都是什么什么。说实话,现在房价已经成精了,压不住,不过,要想别让洪水泛滥,只有两种办法:一手要堵住,一手要疏导。堵住是打击投机、囤地、惜售;疏导就是得增加小户型和增加供应量,让库存量来从根本上压垮他们。
来源:中金在线
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