许小年:以保障房降房价可能性不大
中国住建部部长姜伟新要求,今年的1000万套保障性安居工程建设任务是中央政府向全国人民的承诺,是改善民生的标志性工程,各地必须在11月末以前全面开工。目前,包括北京、深圳等地保障性住房的开工建设计划执行情况并不乐观。保障房是否是解决房地产市场问题的法宝?房地产市场的问题应该怎样解决?
1、土地供应总量是固定的,用于保障房的多了,用于商品房的必然减少;
2、房价的症结在于地方财政,不解决地方财政问题,房价就是打不开的死结;
3、如果将调控进行到底,资金链条首先断裂的可能是地方政府,而不是开发商。
话题一保障房能否降低房价?
本报:1000万套保障房11月末必须开工,规模如此庞大的保障房投入市场之后,能否解决当前房价过高的问题?
许小年:现在房价过高就是供需失衡的反映,而房地产的瓶颈制约因素又是政府垄断的土地供应。我一直强调一个观点,决定当期房价的不是当期的供给和需求,而是预期的供给和需求。“18亿亩红线”已在社会上牢牢地建立了土地稀缺从而房产稀缺的预期,干预房地产的18般兵器又大大增加了未来的不确定性,当期开发规模随着销售额的萎缩而减少,势必引起未来供应量的下降,调控政策强化而不是削弱了供应短缺的预期,增加而不是减少了房价上涨的压力。
保障房是否可以增加供给,扭转供不应求的局面?我认为可能性不大。保障房本身就问题重重。盖房的土地在哪里?资金在哪里?交通、商业、学校、医院等配套设施谁负责提供?有无足够的建筑施工能力?怎样保证施工质量?保障房建成后如何分配?市民是否愿意去住?
即使保障房顺利建成,商品房价格也不会因此下降。这是因为保障房主要满足低收入阶层的住房需求,能够分流的中端和高端需求有限。由于“18亿亩红线”的硬性约束,土地供应总量是固定的,用于保障房的多了,用于商品房的必然减少。
话题二房价的症结在地方财政?
本报:除了供需关系以外,还有哪些因素在影响房价,当前房价的症结在哪里?
许小年:除了土地,对市场预期产生较大影响的就是货币政策。因加息步伐落后于通货膨胀,实际利率长期为负,通胀预期抬头,购买实物资产的需求持续旺盛。在“买比不买强”、“晚买不如早买”的心理驱使下,假证明、假离婚、个人购买转为公司购买等手法流行,严厉的行政手段也无法压制坚挺的当期需求,房价并未出现显著回落。
如果政府下决心将房地产调控进行到底,是否能够改变市场的预期?也许可以,但问题是调控能否进行到底?前几次楼市调控,一旦政策松动,价格立即报复性反弹。与前几次不同的是,在控制通胀的总体方向下,政府愿意牺牲一两个百分点的GDP,以求房价的下降。但是地方财政可能成为新的掣肘因素。
房价的症结在于地方财政,这已逐渐成为人们的共识。房价中约40%到60%为地价和各种费税,也就是地方财政收入,不解决地方财政问题,房价就是打不开的死结。
有人认为,1994年的分税制改革后,财权过分集中在中央政府,地方的财权和事权不对称,地方不得不另辟财源,土地财政应运而生。这个分析看上去有道理,但并不准确,地方财政赤字的主要原因是支出增长过快。
话题三调控后资金链断了咋办?
本报:宏观调控政策继续进行下去存在难度,那么解决房地产市场问题的途径在哪里?
许小年:房地产调控令土地财政难以为继,如果将调控进行到底,资金链条首先断裂的可能是地方政府,而不是开发商,那时怎么办?如果沿着行政干预的思路走不下去了,房地产市场的希望又在哪里?
和金融业一样,要从根本上解决房地产的问题,仍然要靠改革和开放。具体而言,开放土地一级市场,增加土地供应,平抑地价和房价,彻底改变土地和房屋越来越稀缺的预期。土地的市场配置将消除土地财政,为了平衡地方预算,需要进行财税体制改革。改革的重点不在中央和地方财权的划分,而在政府职能的准确界定,以及公众对财政和税收的监督。政府应弱化其经济功能和投资功能,裁减冗员,削减政府消费,将有限的税收收入集中在公共服务和民生上,民生项目包括了保障房的建设。换句话说,财政改革重在节流,而不是开源。
人物简介:许小年1953年出生,现任中欧国际工商学院经济学和金融学教授,自1999年以来,他一直担任中国国际金融有限公司的董事总经理兼研究部主管。还曾任职美林证券亚太高级经济学家,世界银行顾问。曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”。有评论说,他看似惊人的言论之下,隐藏着经济学家的独立精神和最朴实的市场经济原理。
来源:辽沈晚报
短网址: 版权所有,任何形式转载需本站授权许可。 严禁建立镜像网站.
【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。
看完这篇文章您觉得
- 大开眼界!创记录的“人体喷泉”(组图)
- 习近平忌惮三个红二代(组图)
- 【宋紫凤专栏】从潘美到潘仁美 是艺术加工还是神来之笔(组图)
- 江曾一政策藏污纳垢 老虎前仆后继终南捷径(组图)
- 中国经济旧模式大溃败 注定一个时代已经结束(图)
- 【贯明专栏】台湾最美的海湾 人间仙境七星潭(视频)
- 广州军区增援增城 新塘事件图辑
- 天津政府前发生爆炸 刘长海事前发声明(图)
- 广州大规模骚乱 官民冲突日益严重引关注(视频)(图)
- 生气、延年、天医、伏位家居风水四大吉方(图)
- 周恩来教江青骑马的背后(图)
- 刘长海投稿看中国:我给邪恶的中共敲响丧钟!
- 抚州连环爆炸后 当局严防公开的“传说”(组图)
- 耗资数亿红歌队进京 薄熙来被晾大剧院(图)
- 中共肺炎(又称武汉肺炎)
- 拜登
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 川普
- 特朗普
- 国安法
- 贸易战
- 习近平
- 华为
- 台铁
- 三峡大坝
- 新疆棉
- 长江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版国安法
- 汉光演习
- 国民党
- 退党
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 阎丽梦
- 金正恩
- 王岐山
- 赖清德
- 孟晚舟
- 关税
- 边境墙
- 彭斯
- 美国
- 贸易谈判
- 刘鹤
- 王沪宁
- 江泽民
- 崔永元
- 中南海
- 内幕
- 中共
- 反送中
- 贪官
- 情妇
- 腐败
- 反腐
- 打虎
- 官场
- 看中国
- 一国两制
- 法广
- 社交媒体
- 往事微痕
- 出卖国土
- FB
- 六四
- 朝鲜
- 加拿大
- 脱欧
- 央行
- 债务
- 杠杆
- 美元
- 货币
- 人民币
- 欧元
- 日元
- 港币
- 房地产
- 楼市
- 财政
- 财富
- 中产
- 海参崴
- 台湾
- 蔡英文
- 北京
- 刘强东
- 大妈
- 房价
- 疫苗
- 非洲猪瘟
- 大陆
- P2P
- 雾霾
- 基因编辑
- 防火墙
- 维权
- 709律师
- 上访
- 法轮功
- 网络审查
- 活摘器官
- 江东六十四屯
- 唐努乌梁海
- 长白山
- 白龙尾岛
- 江心坡
- SARS
- 新疆劳改营
- 言论自由
- 女主播
- 央视
- 华人
- 移民
- 华人
- 留学
- 海关
- 遣返
- 签证
- 回国
- 入籍
- 绿卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民国
- 桂军
- 抗战
- 孙中山
- 蒋介石
- 宋美龄
- 邓小平
- 林彪
- 刘少奇
- 中共
- 皇帝
- 诸葛亮
- 易经
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手机
- 预言
- 奇闻
- UFO
- 外星人
- 寿命
- 文革
- 养生
- 紫凤
- 贯明
- 李道真
- 轶飞
- 李云飞
- 云中君
- 辛思
- 夏闻
- 时代漫谈
- 沧海
- 东方纵横
- 唐柏桥
- 王尚一
- 江枫
- 黄清
- 李唐风
- 园丁
- 今涛拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中经研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 马新宇
- 马来启
- 紫君
- 秦山
- 陈破空
- 戴东尼
- 曹长青
- 邢仁涛
- 瑜正
- 简易
- 肖川
- 伍凡
- 顾言
- 归瑜
- 乙欣
- 陈泱潮
- 徐沛
- 习近平访欧前夕 马克龙批中共吁欧洲“觉醒”(图)
- 欧盟反补贴调查:三家中国车企提供资料不足
- 远古的澳洲沙漠 曾出现月球人与蜥蜴人(图)
- 血雨腥风来了!习近平突然宣战!太子党绝地反击!(视频)
- 开运:戒掉这9项习惯性自卑心理(图)