中国楼市将进入血腥肉搏局面(图)
之前笔者曾经判断,第三季度将是整个楼市价格的分水岭,伴随着进入市场的可售房源数量越来越多,销售压力逐渐增大;与此同时,紧缩的银根导致融资成本大幅上升,房企资金链压力空前增加,房价拐点到来已经不可避免。
截至9月6日,根据北京房地产交易管理网数据,北京市可售期房套数已经达到141368套,其中商品住宅73342套,销售面积9293341平方米;未签约现房住宅37671套,合计期房现房商品住宅存量已经达到11万套。而上海也同时进入库存的高峰,截至8月末,上海市新建商品住宅库存总量已经达到869万平方米,超过了2008年市场最滞销时期的库存商品住宅量。
一方面是庞大的库存,另一方面则是持续下跌的成交,受限购影响的城市压力越来越大。“金九银十”第一周,北京商品住宅成交量继续萎靡。据北京市房地产交易管理网数据显示,上周北京期房、现房商品住宅累计成交1300套,这已是楼市连续7周成交量不足2000套。与此同时,北京上周普通商品住宅成交均价为20776元/平方米,环比之前一周23730元/平方米的成交均价,缩水2954元,下降幅度达12.4%。
与北京相似,上海情况也一样低迷,自21世纪不动产上海区域市场中心统计数据显示,9月前4天,上海楼市成交量有所反弹,但向上势头却并不能令人满意。4天中,上海成交面积为近六年第二低,比2008年同期“缩水”近5成,甚至还不及今年6月的同期水准。
相比库存上升成交量下跌,促使楼市降价的更大压力来自房企的资金链。在持续紧缩的货币政策影响下,房企融资难度越来越大。根据上市房企发布的半年业绩公报,排名前十的房企中,10大房企中,除碧桂园外,其他9家房企负债总额为6824.1亿元,比去年同期的5862.2亿元多出近1000亿元,大型房企承受的资本压力和风险依然较大。10家房企中半数负债率超过70%,其中万科A和龙湖地产已达到78%的负债率,碧桂园负债率也比去年年末增长了18.1%.事实上,10大房企中,除去碧桂园,9家房企的存货达到4268.6亿元,随着入市新项目的增多,库存量有可能在四季度达到高峰。而在观望情绪日益浓厚的市场环境下,只有通过降价的方式才能有效提高成交量。
严峻的资金压力下,由于面向房企的银行信贷基本暂停,信托融资年息已经达到18%左右,而基金的融资成本则普遍超过25%。大型的房企还可以通过信托及基金融资,中小型的房企则只能通过民间借贷融资,在笔者家乡的福建,民间融资成本已经高达5分以上,年息超过60%,部分资金链面临断裂危险的房企,甚至不惜以一分月息的高利贷融资。
从随着调控力度的逐渐加强,房企对政策的持续性也都已有了较为清晰的判断,加上低迷的市场需求、逐日增加的供应量,下半年楼市面临巨大的调整压力。由于当前的市场形势中,受到限购的影响,市场需求的总量是固定的,市场已经从前两年的卖方市场专向买方市场,要想在这个既定的蛋糕中多分的一块,就必须在价格上作出较大的让步,这一点,已经成为房企的共识,所以,下半年随着资金压力的加大,已经上市房企对于年报业绩的追求,必然将有更多的开发商加入到降价的行列中来。第三季度,中国一二线城市楼市将进入血腥肉搏的局面。
这不是一场赛跑,而是逃生。
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