楼市风暴：“金九”失色“银十”无望(图)

发表：2011-09-30 12:06

传统的楼市旺季“金九银十”正在逐年失去其原有的成色。当然，按照近几年的经验，“金九银十”一旦成色十足，引来的就是一场调控。因此，在市场看来，成色不足倒或许是好事一桩。这至少意味着能有一段可预见的“安静日子”可过。

开发商们或许对“金九银十”也爱恨交加吧。除了上述原因外，开发商们还对“金九银十”有着完成年度销售额的寄望。尤其是今年，大多数开发商都在上半年憋足了“气”，希望下半年调控形势有所放松后“大干一场”，但日渐趋严的政策形势彻底浇灭了他们的一线希望，也使他们的后续销售更趋被动。

从目前各地的情况看，只有降价才能换来成交量，而且，必须是至少10%以上的降价幅度才能吸引到一定的意向购房者，否则均难奏效。

也许，正是开发商们之前的侥幸心理害了他们自己。为了年度销售目标，让降价来得更猛烈些吧！

北京

促销方能热销

9月28日，一个平常的工作日，位于昌平区北七家附近的金色漫香苑项目售楼处却比预想中热闹许多。

“手里拿着一张‘房票’，前前后后也看了不少项目。”正在售楼处里换签的购房者耿小姐对《第一财经日报》记者表示，该项目开盘前的对外报价是18000~19000元/平方米，开盘后各种折扣算下来最终每平方米合16000多元，“比预想的低了不少，所以还是决定出手了。”

据销售人员介绍，该项目9月10日新盘入市以来，已认购了300套左右，认购金额超8亿元。

正是在几个类似金色漫香苑的热销项目带动下，9月下旬以来北京楼市的成交量出现了今年以来罕有的回升。北京市房地产交易管理网的数据显示，自9月19日~28日的十个交易日，北京商品住宅期房共成交1506套，日均成交150套，相比9月1日~18日的日均成交量上升38%。

于是，即将结束的“金九”北京楼市又重燃对“银十”的几分期许。　

促销方能热销

“金九银十”历来是北京楼市的销售旺季，因此在楼市成交量持续几个月的低迷之下，开发商们本想在9月“绝地反击”。

北京市房地产交易管理网的数据显示，截至29日，9月已有22个项目取得预售许可证，累计供应住宅7624套，这一供应量创造了最近三个月的新高。而此前的8月和7月，分别仅有17个和15个项目取证入市。

但是，实际的销售情况或许只能令大多数开发商失望了。

根据北京房地产交易管理网的数据统计，截至9月28日，北京商品住宅期房成交量为3454套，成交量依然维持8月的低迷状态，同比去年9月的9583套，大幅下降64%。

在9月开盘的22个项目中，目前尚有11个项目零成交，7个项目成交不足20套。

“相比2009年、2010年动辄开盘售罄不同，2011年市场的去化率过低，即使是热门项目当月的去化率也低于五成，这明显影响了楼市整体的发展。”北京中原分析师张大伟表示，9月的确有几个项目销售状况不错，但可以明显看出，销售业绩排名靠前的项目大部分都有显著的价格优势。

张大伟举例说，如成交排名第一的远洋一方签约套数为235套，签约均价为18277元/平方米，而之前一期的签约均价则为22480元/平方米。排名第二的百合湾嘉园签约均价仅为19461元/平方米，相比之前也有明显下调。排名第三的纯新盘翠林湾嘉园签约套数为147套，均价为13828元/平方米，该价格为同区域内的最低价。

“实际上，相比于老项目后期，新盘的定价会更为从容一些。”一位不愿透露姓名的业内人士表示，新项目要想走量，只要价格比周边同类项目或比之前预期低一成左右就可以，但老项目后期出于各种考虑，目前大多数不会轻易下调售价。

据北京中原统计，9月北京商品住宅成交均价为21720元/平方米，相比8月份的21836元/平方米仅下调了0.5%，不过仍然延续了8月的下调趋势。

链家地产首席分析师张月认为，目前开发商试探性降价的成分仍多，其中特价销售的房源优惠虽多，但是数量较少，既为项目销售造势，又不会拉低项目整体均价，因此9月全市成交均价仅发生微降。

“银十”无望？

种种迹象表明，尽管“金九”成交量依然低迷，但部分项目的热销让一些尚在观望中的项目决定入市。

“因为有‘十一’长假，预期看房人的时间更加宽裕。”张大伟表示，目前不少纯新盘的入市积极性大涨。“开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在最后一个销售高峰期，‘金九银十’必定会有大量开发商选择降价冲量。”

据机构统计，国庆假期期间北京将有12个项目开盘销售。而整个10月，预计开盘的项目数量达到31个，其中有20个项目为纯新盘，31个项目提供的住宅套数将接近万套。

“在‘十一’期间预计开盘的12个项目中，有6个项目尚未给出定价；已公布价格的项目中，有4个项目的价格明显低于周边同类型项目，占比67%。”张月分析认为，假期将近，仍有半数项目尚未给出定价，可见“金九”销售遇冷，使部分开发商再次陷入适度降价却鲜有成交，而加速降价是否能成功谋求资金迅速回笼的矛盾抉择中。“尤其是在售项目，面对高库存、低成交、周边项目降价入市的影响，很有可能与新项目形成‘对抗’降价的局面。”

但即使价格有所下降，也未必会带来成交量的上涨。

“链家在线”调研数据显示，“十一”假期期间七成消费者认为房价会继续下降，有五成的消费者等到价格合适才会出手购房，仅有三成消费者认为成交量会出现回升。这说明国庆假期期间消费者降价信心高涨，但成交回暖信心不足，市场需求仍以观望为主。张月表示，今年国庆假期形成楼市销售“黄金周”的难度上升，预计成交量不会超过800套，较9月同期下降20%左右。

张大伟预计，在购房者信心已经降至谷底的情况下，10月的商品住宅成交量也将维持低迷的状态，或将难以突破5000套。“在供应结构性变化之下，房价下调的现象可能在统计数据上被放大。预计五环和六环间将成为市场供应及签约的主要区域。房价在通州、大兴、房山等区域都有明显下调的可能。最高下调幅度甚至可能超过10%。而五环内因为供应处于绝对稀缺，这使得房价下调幅度不会太大。”

张月则表示，目前北京楼市已经进入深度观望期，成交量的持续下降，说明房价小幅下降难以被消费者接受，多数购房者仍在期待房价的进一步下降，这种观望心理或推动四季度房价迎来深度回落。

国际评级机构标准普尔9月27日发布报告称，如果2012年住房销售骤降30%，诸多中国房地产开发商都将承受严重的现金压力，该机构同时维持对中国房地产行业的“负面”展望。标普在当日发布的一份新闻稿中称，如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地产商会出现流动性“虚弱”问题。摄影记者/吴军制图/马静

深圳

万科“以价换量”难挽整体市场惨淡

10月长假作为开发商冲刺全年业绩的绝佳契机，一直被寄予厚望，低迷许久的深圳楼市上个周末在万科的带动下迎来了一个小高潮。

9月24日上午，位于坪山新区23万平方米中心公园旁的万科金域缇香项目正式开盘，开盘当天到场客户约2000人，推出的219套房源短短2小时即全部售罄。

9月23日晚上，深圳万科首座公园大盘公园里开盘，共计270套房源。截至当晚10：00整，项目劲销八成。

这给低迷已久的深圳楼市平添很多信心。实际上，在9月19日至25日，深圳一手房市场量价齐升，共成交459套，环比上升61.1%；成交面积3.71万平方米，环比上升64.2%。同时，一手房成交均价为21691元/平方米，环比上涨23.1%。二手房市场成交量也出现了一定的回升，创造了近两个月的新高。

根据深圳中原市场研究部的观点，“金九银十”的消费规律对市场还是有一定的影响，开发商为了年底冲刺销售目标，加大推盘量，这在很大程度上促使成交量上升；而价格方面，比较贴近市场的，相对有较大幅度下跌的楼盘，都比较容易让市场接受，刚需推动市场的趋势越发明显，后市价格将进一步下跌，从而刺激更多的需求释放。

值得关注的是，在万科火爆销售背后是声势浩大的营销攻势。继7月份高调推出“万团大战”促销行动之后，深圳万科在9月一举推出11个项目、1万套房源入市，其总价优惠措施更是从此前的5000元上升至1万元。

万科的举动引发同行纷纷跟进，继万科大张旗鼓地启动“万团大战”之后，招商地产紧随其后。

《第一财经日报》从招商地产获悉，公司旗下三个新盘的推盘计划相继公布，预计10月将共计推出逾1000套房源，几乎相当于今年上半年招商地产在深圳的总推货量。

招商地产董秘刘宁表示，市场形势较上半年还在恶化，加速销售是当前策略。新盘都将以能撬动市场的较低定价入市。刘宁同时称，有信心完成年初制定的今年200亿元的销售目标，目前此任务并未调减。

招商地产为此“高举高打”。9月17日，招商果岭项目启动“网上卖房”，被当地业界称为深圳房地产行业“第一电商”，开创了深圳房地产营销之先河。与潘石屹每次几套、十几套试水不同的是，招商果岭将一次性拿出近500套单位进行网上销售。

更多业内人士把招商地产此举看成是营销造势，其背后折射出淡市下开发商的无奈之举。接下来的三个月，深圳开发商都将“背水一战”。

尽管开发商对“金九银十”寄予厚望，但这种大好行情在深圳却只在个别年份体现得较为充分。根据世联地产统计，2006年~2010年期间，深圳房地产市场的“金九银十”效应只在2010年出现过。2010年9、10月份，深圳新建商品住房的成交面积分别为46.31万平方米和45.46万平方米，“金九银十”期间的成交量占整个2010年成交量的28.6%。

但是在2006年至2009年的9月份和10月份，深圳新建商品住宅成交量占全年的比重均未超过16%，所谓的“金九银十”效应并不存在。

尽管“金九银十”已经过半，但9月份前四周深圳新建商品住房的总成交量近1745套，而2011年前8月的月均成交量将近3000套，9月份的成交数据难以达到2011年的月均水平。单从统计数据判断，9月份开局惨淡，更无所谓的“金九”。

有意思的是，在市场低迷的年份，深圳房地产市场的供应和成交倾向于在下半年集中释放。根据世联地产统计，2008年和2010年深圳房地产市场分别遭遇了金融危机和房地产调控大幕的正式开启。这两年的9月至12月，深圳市商品住房的成交量占全年成交量的比重分别为47.5%和47.8%。

世联地产监测的数据显示，今年1至8月，深圳新建商品住房仅完成供应面积200.6万平方米，尚不及近5年供应最低谷的2009年全年供应量的一半，预计今年第四季度供应潜力巨大。

目前深圳房地产市场中的观望情绪仍然较为浓重，在供应偏少且被限价的情况下，新入市楼盘的开盘销售率较之前出现了一定的下降。之前市场中频繁出现的，只要打着“限价”旗号就能热卖的情况已经较为少见，购房者的预期正在悄然转变。

10月即将来临，新增项目的市场表现或将成为房地产未来走势的风向标。

上海

降价不“给力”多数楼盘滞销

根据中国房产信息集团的数据统计，9月份上海公寓成交排名前100名的项目中，除去21个新开盘项目，其余79个项目中，成交均价较一季度出现下降的项目已经达到47%。然而，面对开发商的让步，购房者依旧表现淡然——德佑地产提供的数据显示，8月底至今，整个上海市商品住宅周供应量持续稳定在20万平方米以上，其中上周的新增供应量更是达到了35万平方米。但近几周的周成交量却一直在15万平方米上下的低位徘徊，供过于求现象依旧严重。

市场分析人士指出，时值上海传统“金九”楼市，市场中优惠噱头虽然众多，但实际上真正价格下跌的只占到市场半数左右。且由于降价幅度普遍较小，尚难以搅动目前市场中浓郁的观望氛围。

促销只是噱头

传统“金九银十”正当时，虽然开发商的推盘意愿明显提高，但挑剔的购房者还是“很不给面子”。

位于宝山的美岸栖庭，新开出一批楼盘均价为1.9万元/平方米，较前期房源售价低了近6000元/平方米，最大降幅达24%。《第一财经日报》记者在美岸栖庭售楼现场看到，此次推出3栋楼的低层房源已基本售罄，报价为17000~22000元/平方米不等。现整体去化率为50%左右。销售人员告诉记者，这批房源大部分是46~70平方米的小户型房源，价格可比标价再优惠500元/平方米。

此外，位于郊环线以外朗诗绿岛，从年初的近20000元/平方米的成交均价下跌至9月的17300元/平方米左右，价格跌幅在15%左右，而同区域的上置香岛原墅的价格也出现了10%左右的下跌。

可见，单从目前楼市成交来看，有价格下调可能性的项目多位于地段偏远、交通和生活配套相对较差的区域。

不过，虽然打折优惠是目前市场的普遍现象，但是由于力度不大，大多数项目成交没有出现明显回升，只有个别价格调整幅度较大的项目，引起购房者的兴趣。

从德佑地产市场中心的监控数据来看，宝山的项目美岸栖庭成交均价出现15%左右的变化之后，9月该项目成交了216套；南汇的项目绿地景汇成交均价出现10%左右的变化之后，9月也出现了45套的成交。

业内建言：舍不得孩子套不着狼

德佑地产市场中心监测数据显示：2011年1~3月和9月都有房源成交记录的100个上海楼盘中，项目成交均价跌幅超过5%的项目有21个，均价相对稳定在5%以内的项目有45个，均价出现上涨的项目为33个。

德佑地产研究主任陆骑麟指出，从开发商的推盘节奏来看，其推盘速度逐渐在加快，但是成交量却无法跟进，最主要原因还是开发商的报价相对较高，吓退了很多意向购房者。

种种迹象显示，由于市场上的项目已经普遍给出了优惠政策，因此小幅的调价已经不足以吸引购房者。

中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，总体上看，尽管供应在上升，但上海楼市成交依旧未见起色。“在这个时点，占领市场需要付出更大的代价。实际降价出现15%的幅度，应该可以获得市场快速消化的。但是目前市场上给出这种力度的项目并不多见，这也是大部分房源销售速度缓慢的主要原因。”

“加大优惠力度是多数开发商不敢也不愿尝试的。一方面开发商还没有摸准市场的底部，降价多少可以获得热销还不好判断。另一方面对于融资和降价的机会成本要权衡考虑。这也是目前市场僵持的一个原因。”薛建雄如是说。

“在当前情况下，房价出现10%以上的降幅，都能受到购房者的关注，”陆骑麟亦预测，如果出现有15%以上的实降，其成交量必然能够回升到去年年底的水平。“从当前来看，部分项目已经用实降10%以上的动作来做营销。因此，未来大量开发商跟进降价的话，‘银十’的到来还是值得期待的。”

来源:第一财经日报

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