房价下行大势所趋

作者：温建宁发表：2011-11-14 13:20

房地产的合理价格，并不取决于房地产商的自主定价能力，主要要看“中低收入家庭住得起或租得起”的承受能力，还要看房子本身由居住功能所决定的价值，而非房子作为投资品属性的高溢价价格。

笔者以为，要是按照反映民众承受能力和商品真实价值来衡量，当前房地产价格远非“合理价格”范畴，存在着较大的价格向下调整空间和可能性。房地产调控不放松的表态说明，政府很有必要在巩固调控成果的基础上，继续发挥政策效能进一步扩大调控成果将是现实选择。这也从侧面说明，政府心目中的房地产调控预期目标远未达到，面向房地产领域的财政金融政策不仅不能放松，而且还应该适度定向趋紧，以使得房价下降不仅是既成事实，还要让广大居民都能亲眼看到、和亲身体会到。

随着金融政策预调和微调的变化，房地产市场也出现了很强烈的希望放松的预期。在关于调控从严的强音屡屡发出之后，这种针对房地产的定向宽松预期应该打消了。有不少房地产商具有极其敏锐的政策把握能力，他们总能把握经济政策的脉搏因势而动、因时而为。当这些开发商意识到中国经济“去房地产化”大局已定的时候，他们就会选择灵活应变，通过把降价进行到底的方式，吸引持币观望的购买力，从而完成短期快速跑量销售的目的，尽快把房子“物”的财富变现为“真金白银”。这也就是为什么继温州老板“跑路潮”之后，特别是一线城市房地产最先学会了“跑字诀”，比赛和竞争谁最先在房价上“跑得快”。这也是“降价潮”不仅出现在上海，也迅疾波及到北京和深圳等主要城市的原因。

促使房价回归合理价格，降房价就是必然趋势。

第一，宏观调控政策有前提条件的灵活性，不仅不意味着方向性上的弱化，而是需要毫不动摇地坚持调控政策，为艰难前进的经济转型创造有利环境。

第二，国外经济环境改善不能消除经济发展面临的不确定性，宏观调控尤其是房地产调控的大方向性不能轻易变更。当前不应该、也不可能会退回去重走金融过度宽松、货币过分膨胀的老路，应该坚持中国经济“去房地产化”的经济转型之路。

第三，国内通胀压力减轻不能得出经济局势完全向好结论，宏观调控大政方针需要毫不动摇。中国经济放缓的步伐也在加快，更不容许房地产行业无限度吸纳其他行业资金。

第四，高房价开始出现实质性的价格松动，因房价上涨产生的社会财富差距拉大有望缩小。那种不论对社会的贡献大小，只因为多一套房子就决定了财富差距的时代该结束了。

第五，地方政府有关部门表态不支持“房闹”，就等于承认降价的合法合理性，有可能成为击碎地产商心理预期的最后一根稻草。

总而言之，过去民众和开发商僵持状态的暗暗博弈，因为地产商率先大幅降价跑量促销，转瞬间演变成了购房业主和开发商对立情绪的公开博弈。在多方博弈中，房地产僵局有望打破。

来源:中国证券报

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