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政府卖地利与弊(图)

作者：周克成发表：2012-08-31 12:10

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政府

卖地

利弊

近日，在财政愈加吃紧的情况下，中国多个地方政府开始重走卖地老路。

温州一次性推出52宗共计3220亩土地，供应力度前所未有；杭州占地达456亩的主城区7宗地块以前所未有的齐整阵容低调出让，获得出让金总收入54亿元；北京市也密集公布经营性用地出让公告，9月将交易的地块达到23宗，将迎来本市土地最集中的交易高峰。与此同时，武汉、厦门、石家庄等城市也开始摆出土地盛宴，新一轮土地出让风潮似乎即将到来。

政府卖地的好处是明显的。

第一个好处，是增加了城市的建设用地，从而让房价降下来。这些年来，中国房价涨幅当然是很大的，但这并不是政府卖地造成的。实际上，如果政府卖地更少的话，房价只能更高，而不可能更低。政府把自己手中的土地卖出来是好事。

政府卖地的第二个好处，是明晰了土地产权，提高了土地的利用价值。目前法律规定“所有城市用地都是国有土地”，但是我们知道，“国有”几乎就是低效和腐败的代名词。土地自然也不例外。同样一块城市用地，在私人手中和在政府手中，其产出效率是完全不同的。

一块位于市中心的土地，在政府手中当然也会有一定的产出，但这产出是不是已经最大了呢？不一定。而如果容许这块土地在市场上自由流转，那么它就一定会流转到最善于利用它的人手上。

一个人如果没有能力开发利用好这块土地，他是出不起高价来竞购的，况且就算他竞购成功，以后经营得不好，这块土地也会被别人买掉。但如果这块土地从一开始就一直牢牢控制在政府手中，并不允许政府对市场价格作出反应，那么，不管这块土地的利用效率有多低，人们都很难有办法去改进它。

从这个角度来看，我们可以说，像北京这样的地方，政府卖地还远远不够。不信你开着车绕北京三环、四环走一圈，就会发现北京其实还是有很多空置土地的，考虑到北京市区是个寸土寸金的地方，这难道不让人感到可惜吗？

当然，现在所谓的“政府卖地”，其实也只是转让一定年限的土地使用权，比如商业地产40年，住宅地产70年之类。但针对这点，好的改变将是，政府能进一步增加土地转让年限，比如像香港一样将转让年限加长到999年，或者干脆就是永久性转让。

不过，政府卖地的害处同样明显。

首先，由于土地能卖出高价，而且法治建设落后，产权保护脆弱不堪，政府就很容易动用手中的行政力量掠夺百姓土地。在城市里面，政府经常以城市规划和改造的名义大举拆迁民房，而其真实目的不过是为了民房下面的那块土地。在城市周边和农村，政府又不断滥用征地权，把农民手中的土地占为己有。

而政府给出的拆迁或征地补偿，很多时候都不能让城市居民和农民感到满意，因而引发了一波又一波土地纠纷和群体事件，对社会稳定造成极大危害。早在2007年左右，就有学者指出，在中国的上访案件中，有80%左右都和土地纠纷有关。

其次，政府为了巩固其卖地收入，有可能阻碍土地产权改革的推进。现在的农民是拥有土地的长久承包权的，而且这些土地承包权已经可以自由转让。但是，农民的土地权利还有一个重要的缺陷，那就是这些土地只能用于农业用途，而不能按农民意愿转为工商业用地或城市用地。

这个限制看起来是为了保护农民，害怕他们失去土地之后一无所依，但事实是，即便土地用途受到严格限制，农地转让也已经在大量发生，这种所谓的“保护”措施农民并不买账，他们不希望自己永远靠种地为生，他们希望进城读书、工作或者做生意。现在政府把土地分配给农民，但只允许他们拿来种植粮食蔬菜，而不能让他们把这土地转到收益更高的工商业方面。就像我们给一个口渴的人递过去一杯水，但告诉他只能拿这杯水来洗脸，而不能用来喝掉。

不管人们以往反对进一步落实农地产权，反对农民拥有更多土地使用权的理由是什么，现在，当政府能从卖地中获取大量收益的时候，他们就有极大动力去阻碍农地产权改革。因为一旦农民也有权利将农业用地转为工商业用地的时候，政府就再也无法垄断城市的土地供应，从而断了自己的财源。

最明显的例子莫过于小产权房了。农民盖小产权房出售，增加了自己的收入，也让城里人以更低价格购买了房屋。但就是这样一件明显而实际的好事，却屡屡在官方层面遭受责难，从国土部到地方官员，都一再声称要“取缔小产权房”。为什么？不过就是因为小产权房抢了他们的生意。

总结起来讲，当看到政府准备大规模出售土地的时候，不应该也没必要去反对，因为政府将自己手中的土地转让出来，可以增加市场供应，也可以让土地产权更加明晰，提高土地使用效率。但是，我们也要警惕政府为了增加卖地收入，而不断强拆民房掠夺农民土地，并且为了垄断土地市场，而去阻碍农地产权改革的推进。只有后者，才是政府卖地的真正危害所在。

来源:《金融时报》中文网

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