郎咸平:中国房价降不下来的秘密(图)
房价下跌,这只是一个统计游戏
早在2012年3月18日,国家统计局公布了2月份中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示,虽然2月份房价整体仍呈上涨态势,但70个大中城市中有45个城市新房价格环比下降,涨幅缩小的城市个数也明显增多。
从同比数据来看,一线城市中除广州外,北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅价格均出现了明显下调。
尽管如此,房屋价格仍远超居民收入水平,房价调控何时才能真正发挥效力,使之回归合理价位,这不仅是温总理的期望,也是国人共同的心愿。
2月份的数据显示,70个大中城市中,有60多个城市的房价是下跌或者停涨,以前这个词叫“涨停”,现在叫“停涨”,这个现象应该怎么理解呢?
我是最不喜欢谈表面现象的,但是我们先来谈一个表面现象,然后透过现象看本质。
第一,这个数据,就是和1月份相比,房价好像不涨了,还有点微跌的可能,因此政府可以说,你看我们调控成功了是不是?这个表面上看起来是非常好,可实际上,这是一个很有趣的统计数字。
以北京市为例,交易量大幅下跌是没错,比如说2011年二手房的交易量下跌了38%。那么房价也跌。怎么跌呢?把通州都平均进去的话,那它肯定跌了。
但是,通州不是北京城区,把它也平均进去了,这样当然是跌,但三环之内并没怎么跌。这样平均下来好像是跌了,政府觉得调控成功。
想买房的人呢,就到郊区去买,比如说到通州去买,通州跌了,心里也好过一点。市区的人呢,房价没怎么跌,心里也挺好过的,因为本来就有房。所以说看起来好像是一个皆大欢喜的局面。
开发商更有意思,中小型开发商被大量淘汰,大型开发商却越来越壮大。比如说,2011年万科的销售量上升了41%,利润上涨了32%,就连第七名的碧桂园,它的销售量和利润也都上升了35%。出现了越调控,大开发商利润还越高的现象。因此大开发商掌控了大量的资源,是真正的利益集团。
等于是重新一轮的洗牌,让这些大鱼把小鱼都给吃了。然后小鱼呢?2011年地产界有规模的收购兼并高达124宗,再加上小型的兼并以后,地产界所有的收购兼并总金额超过1500亿。也就是说,调控之后小鱼慢慢被吃掉了,而大鱼则变得更大了。
以前曾经提过一个现象,叫“进入房地产”,就是比如说做医药的、做矿业的、做制造业的,都跑去做房地产。现在叫“逃离房地产”,这些小鱼都跑出去了,不做房地产了,比如说回去做医疗或者做矿业去了。
而且还有最后一个,2010年土地出让金是2.7万亿,2011年高达3.15万亿,创历史新高。地方政府也挺高兴,因为出让金也上升了。因此可以说,调控的结果是表面上看起来皆大欢喜。
所以这就是个统计游戏。因此我同意温总理曾经说的,如果按照与收入比的话,房价还远远没有回归到合理价位。
谁才是高房价的幕后推手
这一轮的房地产调控有两个“红线”,一个叫限购,一个叫限贷,这两个作为现在房地产调控最核心的东西,也有一年了。那我们现在回过头来看看这一年到底成效几何呢?
这也是我在微博里面谈到的一个我们应该关心的重点,也就是说,政府知不知道应该要调控房价?它当然知道的,它认为房价确实应该要调控。
民生是非常重要的事情。可是我想提出一个简单的数字,我们做了一个统计,房价里面有12项税跟50多项费,加在一起占到了房价的70%左右。那我请问你,谁是高房价的最大推动力?
因此用一个所谓打压的方式,不准那些需要买房的人买房,当然不准炒房是另外一回事,但是全世界都在炒房,为什么中国不能炒呢?
美国政府给民众最低的贷款利率,鼓励他们去炒房,可是人家为什么就不炒呢?因此这个问题是我们自己要检讨的,为什么只有中国在炒房?
问题是房价要按照温家宝总理所讲的“降到合理的价位”,可是怎么降啊?70%是税费,这是刚性的,降不了;10%是最起码的构建成本,降不了;开发商20%的利润,也降不了。
这里面还有很多的灰色支出,至少还要有10%的利润,来保障它的灰色支出。所以加在一起等于90%。我们能不能突破90%这个刚性关口?
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