【看中国2013年12月25日讯】《住房绿皮书》预测，2014年中国大城市房价或将短线见顶，中小城市楼市颓势延续。
从全国楼市看，市场已经严重分化、冷热不均，即一、二线城市持续快速上涨，三、四线城市平稳甚至冷清，中国房价增长具有明显的区域特征。《住房绿皮书》预测，2014年中国大城市房价或将短线见顶，中小城市楼市颓势延续；住房租金继续惯性上涨，涨速季节波动较大；土地成交量可能进一步放大，土地价格稳中略升；房地产行业集中度进一步提高，企业竞争更趋品牌化；房企融资方式逐渐多元化，直接融资比重继续上升。
由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”近日在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。
《住房绿皮书》从宏观背景、市场主体、市场体系、公共政策和年度主题五个方面，对中国住宅市场体系做了全面系统的分析、预测与评价，并给出了相关政策建议。具体内容包括：在评述2012～2013年住房及相关市场走势的基础上，预测了2013～2014年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议；结合城乡一体化的发展趋势，专题分析了城市化进程中的外来人口住房问题，提出了相应解决方案。
《住房绿皮书》2012～2013年分析显示，中国住房市场总体处于扩张区间。全球房价回升，新兴经济体表现尤为显著。我国住房市场并非孤立地上涨，但板块涨幅居前。我国房价增长具有明显的区域特征，一方面自住型需求恐慌入市推动大城市房价飙涨，另一方面中小城市出现明显滞胀。在房价快速上涨的同时，大中城市住房租金持续快速上涨，租房压力显著增大。土地市场整体持续向暖，计划供应量、实际供应量和成交量同比均较大幅度上升,住宅用地涨幅明显。房地产开发贷款强劲上扬，个人按揭贷款高位运行。地产行业集中度进一步提升，企业数量缓慢缩减。
中国楼市已经严重分化
据《人民日报》报道11月，全国70个大中城市房价环比涨幅有所收窄，但同比上涨的城市仍有69个。从全国楼市看，市场已经严重分化、冷热不均，即一、二线城市持续快速上涨，三、四线城市平稳甚至冷清。
“楼市分化是今年市场的显著特征。”中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，在目前的经济发展及公共资源分布不均衡的情况下，一、二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人，“整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。”
据中原地产监测，2012年一线城市平均供求比为1.14，二线城市为1.21，三、四线城市更高，达到1.39；而截至今年11月份，一线城市平均供求比降为0.87，出现供不应求情况，二线城市及三、四线城市则显得颇为稳健，供求比与2012年持平。
一、二线城市涨幅明显超过三、四线城市，除受供求紧张影响，还受到土地供应的影响。
从政策层面看，2012-2013年各地限购限贷政策继续严格执行，政策调控总体进入平稳转型期。差别化税收政策稳定持续，房产税改革越来越近。但重点城市完成房价控制目标存在困难，调控政策面临突击加码。
“2011年限购后的一两年，一线城市减少了土地供应，且因为三、四线库存高，消化速度慢，房企逐渐回归一、二线城市，房企扎堆抢地提高了市场价格预期。房价的上涨又推动了需求恐慌入市，造成了房价加速上涨的恶性循环。”张大伟说。
链家地产市场研究部张旭则指出，临近年底，受土地供应节奏影响，土地交易量出现大幅上涨，将有望改善房价预期。
数据显示，今年前11月，全国土地购置面积同比累计增幅自2011年以来首次由负转正。这主要是由于11月份大量土地成交的拉动。
根据统计，11月份，单月新增土地购置面积达到8115万平方米，环比上涨4.44倍，同比上涨1.04倍，“在不出现重大的利空政策的环境下，明年土地开发增速会有较为明显的增长，对于新房供应环节的紧张状态或有所缓解。”张旭说。
从住房保障看，2012-2013年通过多渠道筹集资金，确保了城镇住房保障的顺利实施，棚户区改造纳入到住房保障的核心工作。但城市外来人口占城市人口比重实际上可能超过三成，多数城市外来人口住房的基本情况不容乐观。
《住房绿皮书》对2014年中国住房市场所面临的外部环境作出如下判断：全球经济增速较低，通胀放缓，利率稳定，贸易低迷；全球住房市场价格将继续上涨，但增速回落；我国经济周期的结构性和阶段性特征更加突出，中速增长或成常态化；“稳增长”政策目标基本不变，政策力度效果或将有所减弱。
《住房绿皮书》预测，2014年我国大城市房价或将短线见顶，中小城市楼市颓势延续；住房租金继续惯性上涨，涨速季节波动较大；土地成交量可能进一步放大，土地价格稳中略升；房地产行业集中度进一步提高，企业竞争更趋品牌化；房企融资方式逐渐多元化，直接融资比重继续上升。
《住房绿皮书》还梳理了当前中国住房发展中存在的突出问题：房企经营管理欠规范，财务粉饰、寻租现象突出；大型房企争相出海，投融资风险不容忽视；租房家庭无法享受自有住房同等权益，租房中介服务市场管理混乱；房贷在银行金融机构各项贷款中的比重依然处于较高位，房地产贷款的信用风险隐患未除；差别化房贷难以落地，保障房金融支持机构体系缺失；地方政府财政金融风险累积，征地过程中矛盾激化；住房公积金制度保障范围不足，使用上存在漏洞；保障性住房管理层次不清晰，住房保障资格审查机制不完善、档案管理工作存在纰漏，分配机制不健全；闲置土地监管力度不足，工程质量监管亟待加强；调控问责制度依然没有兑现，住房长效机制仍然是“只闻其声不见其人”。
《住房绿皮书》指出，中国住房市场健康均衡发展所面临的主要挑战是：从外部环境看，部分行业产能过剩依然严重，局部金融风险隐存；从住房市场本身看，行政管控扭曲市场信号，住房供求矛盾长期存在；从租赁市场看，房价租金携手飙涨，租房家庭与有房家庭的贫富差距加大；从土地市场看，土地市场寡头垄断日益加剧，推高地价的意愿强烈；从住房金融市场看，住房金融市场过度集中于间接融资市场，住房信贷市场板块的强劲走势给房地产调控政策带来压力。
《住房绿皮书》提出，2013~2014年的住房调控目标是将住房投资增速、住房价格增速及住房存销比保持在合理区间内。住房调控的主要任务是:平衡供求，调整结构；稳定价格，加快改革。住房调控的方向是：从以往的行政调控为主转向市场调控为主，从需求调控为主转向供求双向调控，从“一刀切”的调控为主转向差别化的调控为主。住房调控的原则是“五个统筹”。即行政调控与市场调控的统筹，住房供应体系内部的统筹，不同区域住房市场的统筹，住房市场预期与基础设施和公共服务改善的统筹，调控政策与制度改革的统筹。
《住房绿皮书》认为，未来的政策方向是构建“安居、康居、乐居”的住房供应体系，建立住房市场长效调节机制。在此基础上，《住房绿皮书》提出2014年的重点政策方向：完善法律法规与政策制度，规范房地产企业经营行为；弱化房价行政管控，深化住房市场改革；完善住房租赁市场，维护租赁者合法权益；有效扩大住房直接融资市场比重，借助证券化技术有效防控房地产资金风险；扩大合作性住房金融机构生存和发展的空间，探索建构有效的保障房融资机构支持体系；建立保障房档案系统，完善住房公积金制度；扩大住房监管覆盖面，避免“热胀冷缩”和“重买轻租”；改革当前土地市场制度和住房市场制度，运用多种手段增强城市外来人口的住房支付能力。
针对当前住房市场高位运行、结构分化的现状，《住房绿皮书》建议，2014年应维持政府主导投资的适度规模，继续推行稳健的货币政策。强化市场预期管理，保持调控政策的相对稳定性。适当增加一线城市和热点二线城市土地供应，减少三、四线城市土地供应。
《中国住房发展报告（2013-2014）》对各级政府尤其是城市政府部门、国内外企业、有关研究机构、社会公众具有重要的决策参考意义和研究借鉴价值。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:BWCHINESE中文网
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