房贷逾期断供抛房进行时:负资产时代开启(图)

2020-04-30 10:35 作者: 财经冷眼

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抛房潮可能已经开始,但是市场上已经没有了对手盘……
抛房潮可能已经开始,但是市场上已经没有了对手盘……(图片来源:Adobe stock)

【看中国2020年4月30日讯】关于房产,最近有几个比较大的事件,既不是关于房产成交量的问题,也不是关于楼市价格下跌的话题,而是关于房产在中国家庭中的比例,以及房贷逾期和限制房产抵押等一些话题,可以说,这关系到中国每一个家庭,也关系到大家的切身利益,今天在这里和大家一起来说一下这几件事。

前几天,有一个关于中国家庭资产调查的报告出来了,主要是关于房产的。可以说这个报告一出来在网上就炸开了锅,引起了大家的热议,那么在中国的局域网站上炒得非常火热,但是在墙外的很少有人关注,今天在这里就给大家详细说一下。

4月25日,中国央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组公布了一组数据。他们在2019年10月中下旬对全国30个省3万余户城镇区民进行了一个调查,结果显示:2019年城镇居民家庭户均总资产是317.9万元。报告还说,四成家庭拥有两套及以上的房产。城镇居民家庭净资产均值是289万,这个净资产就是你的家庭总资产减去家庭的总负债就叫净资产,是289万。房子在家庭资产中的比例高达70%,那么中国人的住房自有率呢,统计数据显示超过96%,还说超过了美国,中国官方就是那种比较自豪的口吻,说中国的房产自有率超过了美国的60%。很多网友对自己拥有这么多资产表示完全不知情,这次不仅被代表还被平均了。有网友说,我要去和王思聪平均一下,估计我自己就有5、60个女朋友;有的说,我和姚明要是平均一下,我的身高就有1米95了。这类段子可能代表了很多被平均网友的一些不满的想法,那这些个段子背后,反映的可以说是中国家庭资产的极度不平衡。

根据报告,总资产最高的20%的家庭,其总资产占比高达63%,就是说20%的人占有了63%的财富,是这个意思。其中,总资产最高的10%的家庭,他们的总资产占比是47.5%,就是说10%的人拥有了47%接近50%的财富,而总资产最低的20%的家庭,财富占比仅仅只有2.6%,这个比例是非常低的,其实这个比起招行的金葵花卡统计出来的“2%的人占了80%的财富”还是修饰的好的多,但也可以看出中国的财富分化还是非常之大,所以在这种情况下,用平均数来统计就显得偏差很大,大家都被平均了。所以,这种统计方法是不能反映实际情况的,也不能反映中国的贫富分化。相比平均数,中位数是更切近实际的。数据显示,城镇居民家庭总资产的中位数是163万元,比均值318万低了148万,但就算是163万,这个数据仍然是不算低的,其中有70%是房产。我觉得这个比例可能还要高,因为很多家庭除了房产,基本上是没有其他金融资产的,甚至流动资金都很少,每个月赚到的钱基本上全部都是还房贷。还完之后呢,就是基本的生活开支,可以说所剩无几。

数据显示,城镇居民家庭负债参与率比较高,是56.5%,说白了,就是说中国有56.5%的家庭有负债,实际负债的家庭可能还要多。家庭负债结购也是比较单一,负债来源以银行贷款为主,房贷是家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%。中国人的住房杠杆率可以看出也是非常高的,那么这个数据同样也不令人意外,很多家庭最大的支出基本上都是买房,而买房首付一般只需要三成,可以说掏空了全家六口人的六个钱包。很多人甚至是通过信用卡透支或者消费贷的形式来凑首付,那么这样杠杆就更高,那么剩余的七成全部都是需要银行的贷款,就是首付付三成,其他的七成都要从银行来贷款,这样看来中国人的住宅杠杆率就更高了。而中国家庭除去刚性的生活开支外的所有可支配收入,基本上90%以上全部用于还房贷,而中国家庭债务的所有风险也都是因此而来。在正常情况下,经济上行,那么收入是可以覆盖债务的,这是皆大欢喜的一种局面,这样的操作可以说是没问题的,就是负债买房,我的收入可以覆盖负债,这没问题。可是今年以来,工厂店铺倒闭,民众失业的报道已经报道得很多了,但现在这种情况下,大家看一看身边的亲戚朋友有没有失业的,有没有工资下降的?基本上都有。而失业和减薪这两块儿,最直接的影响后果是什么?就是你的还款会出现困难,会出现债务违约,会出现逾期。据笔者了解的情况, 现在债务违约可以说已经来了,很多人都面临着逾期的情况,不管是房贷还是信用贷,或者是信用卡等一些负债。

最近,房贷、车贷和信用卡逾期问题是一个非常热门的讨论话题,可以说也引起了很多媒体和网友的关注,在我爱卡,卡龙等一些论坛和一些信用卡的社区里边,铺天盖地的都是关于被降额的报怨,有的人的额度从5万块钱降到了1千,有的从十万的额度降到了零,有的是5万的额度就直接降到零。据说最惨的一位,是从30万的额度直接降到了零。那么降额的原因,主要是因为你违约出现了逾期,所以银行不得不采取一系列收紧风险的操作,来降额限额,甚至限制消费场景,比如说,你不能刷卡买奢侈品等等。在南京,像广发银行、光大银行、中信银行,首次违约信用卡用户就接近了七位数,可以说达到近百万,而且是连续两个月自然违约。那么整个数据可以看出来违约的情况是非常的严重,更有银行的工作人员说,从2月底开始,信用卡逾期违约是铺天盖地,忙得他们催收部门都要扩招了。说到这里,我自然就想到了之前给大家讲过的一个案例,就是通过信用卡贷款炒房的重要代表人物是哪个呢?欧神。有一个网友就问他,说在二线城市去年买了1000平的房子,家庭负债是850万;2019年到深圳又买了一套,增加负债430万,现在总负债达到了1300万。每月净还款是7万块,家庭年收入是40万,夫妻两个人信用卡贷款接近极限,贷了200万,就是夫妻两个信用卡套了200万块钱出来。那么现在他有点慌,说感觉他们必须得卖房才能活下来,他就问欧神,是抛本地的房还是抛深圳的房。欧神给他的回答是:继续用信用卡来贷款。我当时的点评就说,这个建议完全就是嫌别人死的不够快啊!负债这么高,你的收入在下降,那么你现在还用信用卡来套钱,这不是自己找死。大家看看现在收入下降后导致的信用卡逾期问题已经这么严重。那么这种用信用卡套现买房的人应该是很难挺下去,不知道这个网友现在情况怎么样。

根据格隆汇对中国从2015年以来的车贷、房贷逾期的统计,自从进入了2020年以来,汽车贷款,住房按揭贷款逾期的百分比是极剧的上升,可以说是创下了历史以来的最高。而汽车贷款的逾期率增速快于住房按揭贷款的增速。随着疫情持续性地蔓延,外资是在加速撤离,失业率也是在飙升。汽车贷款,住房按揭贷款逾期率可以说已经到了刹不住车的地步了。

根据国内媒体的报道,武汉地区的房贷逾期情况已经超过了60%,武汉一些地区的信用卡逾期率也是非常之高,当然这里有政府政策允许逾期的情况,目前最迟的逾期底线是6月30日。中国银保监会的副主席黄洪都承认,疫情对中国经济、社会的发展带来了的前所未有的冲击,疫情冲击之下贷款逾期和违约的情况的确是大量的增多,不良贷款也有所增加,那么现在由于灾情的影响,一些政府还有些政策可以让这些信贷逾期来推迟还款,但是这些政策也只是暂时的,毕竟银行也要盈利也要生存,不可能让你的贷款无限制的延期。而如果你的收入不能正常恢复增长,这种逾期的结果就是违约,断供就会成为普遍的现象,所以逾期的核心原因还是因为疫情,它导致用户的还款能力和还款意愿同时下降,比如说企业倒闭没有了工作,没有收入来源,自然他的还款能力就没有了,从目前来看看这还不是短期的现象,可能将成为今年的新常态,那么这样一来,失业的人将会更多,楼市的断供,也将大面积的发生。在经济环境正常和收入正常的情况下,大家对未来的预期都是非常乐观的,比如说,大家觉得未来的收入还会继续增长,职位还会继续提升,所以对未来的经济预期就非常乐观,这就是岁月静好的理由。他觉得他的收入在未来是可以覆盖他的负债,自然就觉得还款不是问题。但是,一旦经济形势发生了逆转,你的收入下降,或者你被裁员,那么房贷还款就成为了家里天大的压力。前两天中国一些自媒体在造谣说,美国人在考虑卖血还房贷,我看这种情况不可能发生在美国,最有可能要发生呢,也是发生的中国人身上。

房子要断供,那么作为金融资产,它的价值肯定是要大打折扣的,如果作为抵押品呢,它必然会给银行带来更大的风险,所以最近央行的一个新政策也引起了大家的广泛关注。4月23日,中国央行上海总部召开了上海房地产信贷工作座谈会。会议第二个主题就是重点,官方的表述是这样的:坚持房住不炒定位,严禁以房产作为风险抵押,通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求,违规向购房者提供资金,影响房地产市场的平稳、健康发展。从表面上看,这个要求的出发点就是禁止通过以现有房产作为抵押去买房或者炒房,以防止以信用贷和经营贷的名义将房产抵押出来的钱再投入房产中。这个出发点当然是好的,但现在的问题是,日常开销需要的钱基本上用信用卡透支就行了,不需要以房产做抵押,很多都是购房项目才需要用现有房产作为抵押。那么有的银行不贷,他就以信用贷或者经营贷的名义,用房产抵押来套钱,最终还是流向房地产,现在很多人都是这么操纵,那么很多银行也知道购房者在这么操作,他们双方可以说有一种默契,但就是不点破。而现在老百姓手头上有价值的东西基本上也就是房子,你如果说不能用房子作抵押的话,大家要买房用钱的话,那拿什么作抵押呢?所以我认为,央行出台这个禁止房产抵押的政策,他不是为了贯彻房住不炒,也不是为了阻止抵押资金进入房地产,而是为了在房地产泡沫破灭之后即将到来的房产断供潮,在为这个作准备,防止全民抛售断供之后,住房抵押贷款对银行造成坏账的冲击,导致银行倒闭产生金融危机。我们每个人买房,只要是在银行贷款的,基本上都要签住房抵押协议,里面就有明文规定,如果不能按期还款,那么房子是要归银行的,这也是为什么这几年的法拍屋在大量增加,而且价格在大跌的主要原因。很多法拍屋的价格比正常市场的价格是几乎是腰斩,其实我们也可以这样认为,这些法拍屋的价格才是市场真实的房价。很多时候银行拿到房子,他就算去法拍也是会亏损的,那么这些抵押贷款对银行来说就是他的坏账,就是他的不良资产。银行是不希望大家断供不希望大家违约的,因为这对银行来说就是风险。所以这个时候央行限制房贷抵押贷款就一点都不奇怪,这是在防止银行对房贷断供带到沟里面去,这也是为什么说今年银行倒闭的风险非常大的一个主要原因,因为银行很多中小银行可能会被房贷给拖垮。当然,房子断供的另一个主要原因就是二手房大量抛盘的出现。抛盘的原因呢我也讲过,可能是炒房客,他看空楼市要套现走人或者是家庭呢,有几套房的他要卖房换美元,要移民来规避楼市的风险,当然也可能是很多人无法按时还贷,要卖房来维持生计,而这种大量的抛盘所带来的必然结果就是房价的下跌。今年第一季度的二手房挂牌量翻倍,以及它的价格都在下跌就是很好的证明,特别是四个一线城市的二手房价格是在3月份同时下跌,那么这已经很能说明问题。

抛房潮可能已经开始,但是市场上已经没有了对手盘,没有人愿意接盘了。二手房的挂牌量急剧的飙升,但是成交量没有涨还在下降的原因,那可能就是因为没有对手盘、没有人接盘。大家能体会到这种恐怖吗?不明白的话,我们可以看一下中国银行的原油宝,那么在该移仓的时候你没有移仓,在该平仓的时候你没有平仓,最终就是跌到每桶-37美元这样一种不可思议的低价位。房子会不会出现这种情况,当然可能会有。当抛房潮导致资不抵债的时候了,就是说你房产总价值已经低于你的贷款,不仅首付是白付了,你的资产还成为负数,那么每个月的房贷你还得照付,也就是说你的房子已经成为负资产时候,就基本等于出现了原油宝中的油价为负的现象,有人说我选择断供不就完了吗,理论上的确实就可以,但是对于中国住房按揭贷款来说,中国既没有个人破产法,也没有房贷债务为有限责任的说法,那么在这种情况下,中国个人住房按揭贷款的债务责任,他就是无限的,不是有限的。这就是说,如果中国的房地产市场价格大幅度的下跌,大家都在抛盘,没人接盘,它的价格是下跌的,所以房产的市场估值也将大幅度的降低,导致了一个后果的就是你的抵押物不够了,银行会要求你来追加抵押物,基本上你要么选择向银行交钱,要么选择向银行交抵押物。如果这个时候选择了断供,那么银行不仅会收走你的房子,而且你不足抵押部分的资金还会成为你对银行的负债,银行可以将你列入老赖的诚信违约名单里面,向你无限期的追索,就像现在中国银行对原油宝投资客户所做的一样。到了这个时候,你的房子就成为了名副其实的负资产,就算是你送给别人也不会有人要,因为你的房子上有大量的债务,而且你还可能面临着以后房产税的问题,那你拿着房子就是一个负担,没人愿意接手,因为他接手后也要承担债务、承担房产税,这个时候石油每桶-37美元的现象,在房子身上就可能会真真切切地发生。

马云曾说过“房子如葱”,我觉得他说的乐观了,负资产才是中国房奴们的真实的宿命。有人说,一旦有房子断供甚至暴跌的现象,国家会禁止二手房的交易,当然这是完全有可能的,但是这样的结果可以说只是加倍的恐慌,避开中国政府的交易系统,房子以物易物的时代啊,也是有可能的。

中国的房地产已经彻底走向了负面,连带着无法承担风险冲击的银行一起倒掉,这才是中国经济真正崩盘的时候,金融崩盘,经济崩盘!



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