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2021楼市调控第一枪：房地产会硬着陆吗？(图)

发表：2021-01-29 10:32

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【看中国2021年1月29日讯】继1月21日晚楼市调控新政“沪十条”发布后，上海再次发布楼市调控政策。上海市房管局1月25日表示，上海法拍房将纳入限购，购买法拍房需具备本市购房资格。这也是上海法拍房首次被纳入限购范围。

此次上海司法拍卖房的政策，其实体现了上海购房政策从紧从严的政策导向。此类领域的政策之所以收紧，在于其过去容易绕过限购政策，即成为限购政策的漏洞。所以上海这次的调控政策升级，和1月21日上海既有房地产政策思路是一致的，希望借此压制上海楼市的上涨。当然，如果这几招都还压制不住，那么后面可能就会放更大的招了，比如限售、提高二套首付比例、按揭利率开始增加加点数、或者调整学区政策。

除了上海，现在全国其他地方的买房也受到了很多限制。目前，被大家议论得最多的就是一些银行开始停止房贷发放了。

1月24日，有大V通过微博爆料称，“广州新政，个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平。”同时，该大V爆料称，在此情况下，所有银行应对的措施是“暂停受理新的贷款申请”。这条消息在市场上引起了很大的震动。

根据报道，招商银行深圳分行、广州分行及其下辖省内各家分支行已于一周前暂停按揭贷款放款，给出的理由是“节制接单”。光大在深圳地区已经暂停按揭贷款，广发银行则表示不接单，其合作的其他银行目前审批、放款基本正常，从房贷大头四大行的表现看，放款周期约在一个月左右，目前比较难保证。

另据红星新闻报道，一位广发银行的工作人员证实称，“不是‘停贷’，是所有银行没有贷款额度了，你们要买房贷款的话只有等。”

广发银行在当地负责房贷业务人员给出的解释是：“现在可以申请到房贷，只是需要等待。”对于上述传闻，该经理称：“不是停贷，而是银行的贷款额度受限，已经用完了。”……“所有银行都一样，由于国家划了红线，房贷贷款额度不能超过一定的比例，一旦超过了就不能放款。”

不仅是珠三角，长三角的龙头城市上海也出现了停贷的情况，包括建行在内的五大行是上海房贷的主要发放银行。按说1月比较宽裕，但是在监管红线的要求下，也出现了额度短缺的现象。有媒体联系建行做放贷，但是建行表示本月已经没额度，要等到下个月了。

看来，收紧房贷在今年会成为调控楼市的一个主要的杀手锏。当然，这样控制房贷也不是没有依据的。去年12月31日，中国央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。通知自2021年1月1日起实施。同时对占比超标的银行设置2年或4年调整过渡期。

按房地产贷款集中度管理要求，房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%；中资中型银行分别是27.5%和20%；中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%；县域农合机构分别是17.5%和12.5%；村镇银行分别是12.5%和7.5%。

对于个人购房者来说，这到底意味着什么呢？最直接的影响在于，部分银行发放房贷的规模将会受到限制，如果银行之前发放个人房贷的占比较高，甚至超过了央行此次规定的红线，那么银行就必须在过渡期之内，逐渐调整到规定范围之内，那些放房贷占比接近红线的银行，以后也必须控制房贷的增长速度。所以，对于个人购房者来说，银行收紧放贷规模，显然会增加申请房贷的难度。

截至2020年3季度，房地产贷款余额为48.8万亿，占人民币各项贷款余额的比例为28.8%。结构上，房地产贷款主要包括三个种类：房地产开发贷款、个人住房贷款、保障性住房开发贷款，其中个人住房贷款占比最高，达到68.8%，占各项贷款余额的比例为19.8%。

为什么金融监管部门要这样雷厉风行收紧房贷呢？当然是有原因的。

去年下半年，银保监会主席郭树清就为这个措施的出台定了调子。可以说，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。近日他又撰文指出，目前中国房地产的相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

郭披露的数据当然是比较靠谱的，他说中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，而且这些仅仅只是银行的信贷资金。如果算上房企自行发行的债券，融资的股权，还有房产信托等通道业务等影子银行的资金，全国流入房地产的资金到底有多少？

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收紧房贷在今年会成为调控楼市的一个主要杀手锏（图片来源：Adobe Stock）

除此之外，还有很多挂羊头卖狗肉的资金，也是偷偷流入了房地产。比如说消费贷、经营贷、信用卡套现等等一些野路子炒房。从过去百年来的金融发展历史来看，房地产历来就是金融危机的导火线，这和买房的抵押贷款模式有很大的关系。如果房价上行，这种抵押关系是健康的，抵押物不会减值。但是一旦房价下跌，就会存在抵押物价值不足，需要追加抵押物的风险。如果这个时候房主选择断供，银行的风险就会急剧放大，典型的就是美国的次贷危机拖垮雷曼兄弟、房地美、房利美等金融机构。当然还有当年日本房价暴涨导致的日本经济危机，这都是不远的例子。郭主席当然明白这中间的利害，所以去年不断敲警钟，继地产开发商的三道债务红线之后，现在又出台一个房贷占比的两道红线，就是防止中国的房地产步日本、美国楼市拖垮银行的后尘，防止这个“灰犀牛”导致中国的金融危机。

过去，世界上总共产生了100多次金融危机，其中80%和房地产有关，最近的一次是2008年。所以现在直接通过行政命令的方式，直接通过放贷上限红线来压制银行系统，相当于给银行戴上一个紧箍咒。很多时候经济越是萧条，这种利用高杠杆炒房的行为越是火热，加上中国人对房子的痴迷，50%以上的金融资金流入房地产，这种高风险炒楼行为的负面作用怎么形容都不过分。

对于房地产会冲击金融系统，其实中央的监管部门也是早有提防的。在2018年发布的《中国金融不良资产市场调查报告（2018）》中，对中国银行系统做了一个压力测试报告。报告显示，如果房价下降20-30%，银行系统将会面临着显著的压力。也就是说，这基本就是银行系统能承受压力的临界点。当然也是说，中国楼市下跌这么多是有可能的。其实就是提前做了一个沙盘推演。

现在，可能已经快到了这样的临界点，所以央行的银保监会才紧急出台措施来限制房地产贷款占银行贷款的比例。当然，这种限制也是为了防止楼市的资金掏空仅存的一点居民储蓄，让中国消费内循环的计划泡汤。

2020年最后一天，中共央行和银监会突然下发房贷集中管理通知，这里可以推出几点：去年房贷的数据已经让央行和银保监会感到不安了，对房地产灰犀牛拖垮银行的担忧越来越重，所以紧急出台这个措施。同时，压制资金流入房地产，可能是为明年政府以及企业债券发行留下资金，银行的贷款如果都流入了楼市，2021年债券市场怎么办？政府债和企业债没人买，可能会导致地方财政破产的风险，也可能会发生比去年永煤债违约更大的债券风险。当然，拉动经济增长的基建也需要资金，消费都需要资金。整体资金有限，只有五个盖子。但是要盖十个桶，僧多粥少，都吃不饱。这就是央行银保监会放大招的主要原因。

之前还以为这个政策不会非常严格实施下去，就算实施，可能觉得大部分银行都在达标，踩线的只是少数。但从现在的情况来看，长三角和珠三角的城市都出现了大中小银行开始停房贷的情况，这绝对可以说是泼向房地产的一桶冰水。2021年那些躁动不安的城市房价，可能有点玄了！毕竟，如果房贷的增量被卡死了，房价的上涨空间也会被卡死。

其实，卡死的不仅是楼市上涨空间，还有中国的科技产业，这一回是真的卡疼了。

达沃斯论坛是世界各国领导人对话的窗口。习近平25日晚间在北京以视讯方式出席世界经济论坛“达沃斯议程”对话会并发言。面对全球政经新格局，习近平强调，要坚持透过制度和规则来协调规范各国关系，反对恃强凌弱，不能以多边主义之名、行单边主义之实。规则一旦确定，大家都要有效遵循。“有选择的多边主义”不应成为我们的选择。习近平还此次讲话特別强调，国际社会应该按照各国共同达成的规则和共识来治理，而不能由一个或几个国家发号施令。习还说，在国际上搞“小圈子”、“新冷战”，排斥、威胁、恐吓他人，动不动就搞脱钩、断供、制裁，人为造成相互隔离甚至隔绝，只能把世界推向分裂甚至对抗。我们一听就明白，这肯定说的就是美国。这两年，美国对中国喊断供、脱钩、制裁，明显让习近平很不舒服，而自己又没有更好反制的办法，很窝火。

习近平特别指出，科技成果应该造福全人类，而不应该成为限制、遏制其他国家发展的手段。习还强调，人类面临的所有全球性问题，任何一国想单打独斗都无法解决，必须开展全球行动、全球应对、全球合作。这段话的意思很明显，应该是说给拜登听的。美国对华为断芯对中国的影响很大，科技成果应该人类共享，所以希望拜登政府能取消对华为等中国科技公司的限制。

但是他忘了一个前提，科技没有国界，但是科技工作者有自己的国界，这是中共最喜欢说的一句话。科技是全人类的财富，但是有一个前提就是有知识产权的保护，不是你随便去偷去盗就可以拿来用的。你不是要投入9.5万亿搞芯片和光刻机吗？说科技要自力更生吗？这个时候在世界面前来卖惨喊冤，确实还是缺少一些“大国风范”！

责任编辑:宇真

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