中国房地产:正在等待什么颜色的灯?(图)

2022-03-04 09:20 作者: 包叔
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【看中国2022年3月4日讯】北京亮马河畔的京城大厦内,负一层电梯旁有一间小咖啡店。

这个小咖啡店现在可能是附近烦恼密度最大的地方。最近几个月,经常有满脸风霜的中年男女,进来零零散散地稍坐,脸上是散不去的愁容。他们是来等楼上放行的通知,接到通知,保安才会让他们上楼,去30层的中信信托办公室。

本来这栋大楼的门禁没有这么严格。上周四下午五点多,一位穿着黑色羽绒服的单亲妈妈,出现在30层。她也是来要债的。她在中信买的300万元的信托产品,年前逾期了。钱很大一部分是跟亲戚借来的,产品逾期后,她哭诉自己给儿子交学费的钱都没了。

中信信托给出的方案,是先兑付5%。在小咖啡馆来来往往的投资人,没有一个能接受。连续要债无果后,趁身边人不注意,那位单亲妈妈掏出一小把药,塞到嘴里……120很快把她送到朝阳医院。大概两个小时后,她脱离了危险,独自离开医院,消失在北京料峭初春的夜色中。

她的信托产品投资抵押物,是广州恒大足球场。

2020年,恒大公布了一组金灿灿的莲花图片。广州南郊,一个长得可可爱爱(奇奇怪怪)、能容纳10万人的体育场即将拔地而起。包叔的好友兽爷给球场起了一个昵称:金莲。

据说这个体育场要投资120亿元。建成后,它将力压世界著名的巴萨主场诺坎普:成为世界规模最大、档次最高、座位最多的第一大足球场。

负责足球场概念构思和方案审查的人,是武汉钢铁学院毕业、对于大有无限执念的皮带哥。当年他一掷亿金拿下那块地,扭头就通过中信发了信托产品。足球场配套的公寓恒大冠珺,是在广州大学城体育场开盘的,当天就卖了4000套公寓。

一年后,恒大总部从深圳搬回了广州。“金莲”的主人,也悄然换成了广州的国企。

1

徘徊在小咖啡馆的,除了金莲的投资人,还有世茂深港项目的投资人。

2017年底,世茂用240亿元的天价,拿下了深圳深港国际中心项目。这个项目不仅价格昂贵,拿地条件也非常苛刻。项目基本没有规划住宅,自持比例超过一半。首期必须包括一座600米的超高层、五年内整体必须完工、保证项目运营后年营收不低于600亿。出让条件还写,要在三年内引入100家国内外知名企业。但世茂依旧甘之如饴。据说,许荣茂亲自出山,为拿下这个未来宇宙中心的地标项目,找关系谈合作。

2020年年中,投资人们在中信信托深港项目总额87亿元的融资推介中,看到了中国楼市的神奇。

项目自身造血能力非常恐怖。规划的13万平方米的一期公寓,总货值62亿,仅仅开盘五六个月,就成交了22亿。这中间还经历了席卷全国的新冠疫情。

看着后续还有二期公寓等待开盘,大家信心十足。

仅仅两个月前,太子湾湾玺项目开盘,深圳一位土豪一早被薅起来,坐上中介的奔驰300直奔售楼处,到门口发现已经排了200多个背着香奈儿、缠着爱马仕的土豪。

这也是一个公寓项目,最便宜的一套要近三千万,最贵要半个小目标 。虽然是公寓,但太子湾那次售罄用时仅三个半小时。往前一次的开盘,湾玺项目售罄仅用了8秒。比久经考验的雷政富书记还要快四秒。

除了兜售公寓,和恒大一样,世茂深港项目通过中信与无数信托投资人发生了连接。而世茂投资人的数量和金额,要比恒大金莲项目都多。

现在,财务成本让世茂喘不过气来。世茂的朋友对笔者说:一天一辆顶级豪车。

今年黄历新年后,再路过深港国际中心项目的工地,已听不到里面施工的声音。以前,就算在大运城打篮球的中介,都能看到施工人员忙得热火朝天。后来有消息说,中信信托的深港国际中心产品违约,项目无法网签,178套房产被司法查封。

深港国际中心从开盘到现在两年时间里,公寓一期只网签了三分之二。投资人和购房客户都被架在了半空。

去年,世茂还被地产人视作民企之光。转瞬间,他们就摇摇欲坠了。就在最近,世茂集团副总裁兼华北区域董事长刘辉、世茂股份高级副总裁张杰离职了。刘辉的职位,将由世茂华中区域董事长仲小乐接任,而仲小乐留下的空缺,将由助理总裁兼运营管理中心负责人瞿刚填补。

刘辉是在2013年加入世茂的,效力世茂近十年。去年,世茂山东区域董事长陆术东、华中区域董事长秦华、西部区域董事长牛伟星纷纷离开,浙江区域董事长谢琨也上调到了集团。

放眼望去,世茂区域上的老人,已经不多了。

2

3月2日,银保监会主席郭树清说,房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转:泡沫基本撇清了。

这个新年,上海和北京楼市成交都很好。上海七天成交了六万多平,同比增长近一半。那一周,深圳新房和二手房成交量分别是:0套和1套。

笔者的好友兽爷对这两个数字,可真是太熟悉了。深圳学区天花板的百花片区,有房子的降价达到百万。而八卦岭片区已经从最高时候的十三四万一平米,跌到了:七八万一平米。

很多深圳中介一边看着公司北京同事一个月卖三百多套房子,一边看着自己身边的同事转行,去送外卖、卖二手车。深圳的朋友说,这一年中介的流失率大概有四五成。相比于高峰期,成交价普遍降了十到十五个点,而月二手房成交量,更是只有巅峰期的十分之一。

2021年5月以后,深圳最后一批炒房客也消失了。他们曾经拿着大笔现金,去旧改项目从村民手中整栋买回迁房,然后分开卖。

这种炒房方式兴盛于2019年底,好处是以旧改前期的农民房,换回开发商给的红本商品房,以此变相规避了购房名额限制。以前很多外地人和没名额的人会接盘,投资公司转手挣差价。但随着旧改开发商相继暴雷,价格回落,这些投资公司成了深圳房价最高位的接盘者。

3

泡沫撇清了,有些地方政府却坐不住了。2月15日的郑州市经济工作会议上,市领导亮出了对房地产的分析判断:郑州房地产市场遇到一些小困难,将来不会有大问题。

领导的判断是建立在数据分析基础上的。郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留在郑州,这些留郑大学生如果3年内买房,需求总量预计超过1000万平方米;郑州还计划出台支持政策,鼓励外来务工人员在郑州买房,未来两年这一需求总量也在2000万平方米左右。

笔者看了一下,郑州每年的高校毕业人数为25万人左右,2018年的一份大学生就业报告显示,郑州的大学生毕业留存率只有10.9%。想把20万大学生留在郑州,显然需要更猛的药方了。

果然,3月2日,郑州成了全国第一个全面放松限购限贷的城市。我觉得,这只是开始。

去年年底的中央经济工作会议后,领导对房地产行业作出诠释,房地产是支柱产业。上周住建部领导也说,房地产要为:“促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。”

已经有很多年时间,没有看到中国第一大产业被这么赞美了。

前几天,国家金融与发展实验室发布了一份《2021年度中国杠杆率报告》,包叔反复看了好几遍。报告提到中国居民部门的杠杆率,从2000年不到5%,增长到当前的62.2%,是各部门中增长最快的,当前已超过多数发达经济体,与日本较为接近。这其中,房地产资产,在居民总资产中占比约三分之一。

报告说2019年,中国法拍房的数字是50万套。去年,这个数字增长到160万套。

去年,金融部门领导说过,押注房价永不下跌的人,最终会付出惨重代价。现在看,它的确以一种超乎我们想象的力度和代价,来了。

只是所谓的“代价”,有的是曾经不可一世、仿佛在印钱的开发商;有的是违约断供的家庭;有的是在小咖啡馆独自消化着这一切的信托投资人……

中国财政部原部长楼继伟半个月前打过一个比喻。他说开车遇到红灯,我们知道大概还要40秒钟变绿灯,碰到绿灯知道多少时间转红,一切都有规则,有预期。可不能一个红灯半小时,一个绿灯又半小时。

责任编辑:宇真

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