房贷利率下调对资本市场和居民的影响(图)


【看中国2022年5月23日讯】5月20日,中国央行公布LPR报价,一年期LPR维持不变仍为3.7%。但对于房贷人群影响重大的5年期以上LPR,从4.6%下调15个基点至4.45%,大超市场预期。

房地产市场事关民生,无论是有房的还是没房的,都非常关房地产的每一项政策。疫情冲击之下,刺激政策繁多,但事关房地产的政策总是能够轻而易举地冲上热搜头条。

今年以来,有上百个地市出台了各种包括但不限于调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多孩家庭购房、为房企提供资金支持等方面。政策力度不可谓不大,但从房地产销售数据来看,效果显然十分有限。

在不断强调“房住不炒”的当下,为何各地纷纷放松楼市,央行也出了“下调利率”这一重磅政策?后续对于股市、房地产市场以及个人来说,又有何影响呢?

首先说对于资本市场的影响。无论是下调个人首套住房贷款利率下限20BP,还是下调5年期LPR15BP,这些可以说是在2016年之后鲜有的全国意义上的重磅房地产刺激政策,信号意义巨大,所以必然会引起资本市场一波巨大的炒作。5月13日政策发布后,万得房地产指数暴涨4.37%,狭义交易日又开盘大涨4.3%。但资本市场向来看重预期,最怕“靴子落地”。5月20日公布LPR后,房地产指数不涨反跌1.2%。对于房地产上市公司而言,政策目标或许已经来到了拐点,但对于那些已经暴雷和马上暴雷的房地产上市企业而言,能否坚持到最后,仍然是尚未可知。因此当前上市房企炒作的价值确实有,至于长期投资价值,则需要打上一个大大的问号。毕竟政策不是万能药,对于病入膏肓的病人来说,也是无能为力的。

其次是对于房地产销售市场的影响。目前来看,房地产销售自去年7月以来已连续10个月同比负增长,而且近期受到疫情的影响,跌幅仍在加大。根据克而瑞统计,2022年4月,TOP50房企中超9成房企单月全口径销售额同比下滑,同比降幅基本在30%以上。如果可考虑到5月后疫情的扰动因素修复,今年下半年大概率房地产销售数据会持续的修复。同时,根据历史上房地产调控的经验来看,销售数据的改善会滞后于房贷利率下降约半年左右,但同时考虑到疫情对于销售的影响,以及线下消费活动的正常化,房地产销售的改善可能仍需要不短的时日。

最后是对于居民新购房以及正在还贷款的人的影响。先说对于刚需购房者,按照5月13日和5月20日之后的政策来看,首套房的利率最低可以到4.25%,二套房利率最低可以达到5.05%。对于刚需来说,应该是一个非常具有吸引力的利率。至于说很多人关心的“现在要不要上车,要不要等等看”这类的问题,没有人能够买在绝对的低点,对于刚需者而言,短期后续LPR调降的空间已经非常小,房贷利率下降的空间有限,已经是一个相对不错的时点。当然,对于买房这件事,仁者见仁智者见智,没有绝对的正确,更多是个人的需求。

另一类受到比较大影响的则是正在还贷的人群。一般来说,银行都是以5年期LPR作为基准,并进行一定的加点,与购房者在合同中约定利率,并每年调整一次。如果利率调整日期在5月20日之后的,那调整后的利率将比调整前低0.15%。至于很多约定在每年1月1日调整利率的,就只能等待到明年后才能享受到优惠的利率。而按照估算,如果贷款50万元,等额本息方式还款30年,大约一共能够减少利息支出1.6万元。

责任编辑:宇真

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