中梁地产最终会等来二舅吗?(图)


7月底,千亿地产黑马上海中梁控股的​美元债爆雷了​​​​​​
7月底,千亿地产黑马上海中梁控股的​美元债爆雷了​​​​​​(网络图片)

【看中国2022年8月5日讯】7月29日,地产千亿黑马上海中梁宣布了他们的一笔美元债到期违约。至此,在包括国企和民企在内的中国前20强地产开发商中,已经有12家民营房企正式倒下:整整一半。

中梁这笔违约的美元债余额为4.39亿美元,在四月底的时候即宣布要展期,20天以后其中的3.68亿美元展期成功。而剩下的7100万美元在6月初宣布展期,到6月10日大约有8成投资人同意交换展期方案。一般来说,房企谈展期多多少少都会遇到几家“钉子户”,这次的中梁也没例外。据了解,到7月底正式违约的时候,不同意交换方案的投资人还有近一成。

这些投资人所对应的1200多万美元债随即出现违约,不过,因为中梁已经成功交换了大部分,所以不会造成交叉违约。而这意味着中梁不能躺平,其已经存续的其他三笔美元债还得要继续还。目前的结果是:暴雷了,但没全暴。

问了问中梁高层那边的朋友,即便中梁因此暴雷也没钱还债,投资人们为何不选择展期再等等看看?而朋友则反问:还要等什么?

回看2022年,时间刚刚才过半,房地产人已经经历两次大喜大悲了。

最早是在三月底,眼看着上海楼市就要起飞,结果被疫情轻松打断。在随后的两个月,房地产市场降至冰点。于是,有关部门要求银行和AMC(国有资产管理公司)对接12家房企项目,在四大AMC中,东方资管四月底曾主动找上中梁,要他们找点优质项目来看看。但这笔和东方资管的交易应该是失败了。

最终和中梁达成合作的,却是长城和信达两家AMC机构。他们挑来拣去,以承债的方式收购了中梁在二线城市的若干个好项目,有的已经放了款,但这些钱都在项目上,动不了——明显是来救项目的。

七月份发生业主断贷潮之后,保交楼瞬间就成为了这个行业未来一段时间的主题。

今年头五个月,中梁平均每个月能卖掉60亿货值,而到了六月份政策性回暖之后,销售额一下子就涨到了70亿。彼时,头部房企万科的董事长郁亮,开始治愈大家的精神内耗时说,“市场已经触底了”。

再然后就是众所周知的断贷潮出现,致使上半年间上百座主要城市集中释放楼市放松政策所带来的脆弱信心被击沉。大家还没被治好,马上久不敢买新房了,甚至有些二线城市的新房和二手房成交量相差超过5倍。随之,中梁7月份的销售额骤降至47亿。

大家知道,房企的融资渠道已经中断大半年了,其唯一的资金来源差不多就是回款。但是,市场恶化导致房企暴雷,房企暴雷又导致烂尾项目增多,而烂尾项目越多,市场信心就越差——这几乎就成了恶性循环。

有国内媒体报道,在前段时间中梁的半年会上,董事长杨剑所描述的市场是:非常残酷、非常困难、非常复杂!不过,种种迹象表明,大家也并非没的等。就拿中梁自己来说,杨老板原本非常反感在这个时候打折卖项目,因为一旦资金暴雷,除了手中攥着的几个好项目,房企就什么也没有了。但据他身边人说,最近的态度有所松动,目的就是再等等看。因为他在内部判断,下半年,房企的销售额会缓步上升。

其实,喊了半年“放松融资”并未见好转,杨老板肯定知道AMC救不了房企,只是咱也不知道是哪个二舅治好了他的精神内耗。

最近,有外媒报道说(为什么会是外媒呢?),中国建设银行将牵头成立一支规模为3000亿元人民币的房地产基金,主要用于支持12家已经出了险情房企。打听了一下,确有其事,但可能细节会有些偏差,而具体怎么执行仍未最后敲定。

要保交付打破恶性循环,真的只能用非市场化的手段了。3000亿元真的不算多,但起码大家不用担心新房会烂尾了。同时,各位也能看清楚高层对此的态度了。

顺便提一句,最近去北京开会讨论如何使用这笔基金的人中,就包括了中梁管理层。

责任编辑:宇真

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