又一千亿地产房企成都蓝光退出牌桌(图)

发表:2023-05-24 10:18
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【看中国2023年5月24日讯】2002年8月6日,成都开启土拍大幕,首个入市项目位于青羊区西大街,占地7.75亩。经过30多个回合激烈厮杀,被手举77号的蓝光以远超预期的465万元/亩的价格拿下。

拿下首宗地王,杨铿何其风光。

他不会想到,21年后的蓝光,或许再也没有机会上牌桌,举起那张令人们印象深刻的77号了。

大势已去

面对满目疮痍的蓝光,62岁的杨铿脸上挤不出笑容。

2022年,蓝光合同销售金额不足50亿元,较上年同期大降九成。全国九大重点市场,销售额全部负增长,其中成都、昆明、福州、西安等省会城市同比下降9%、32%、50%、12%。而以上这些城市项目大部分已经逾期交付,害惨了一大批曾经信任蓝光而买房的人。

一边是销售断崖,一边是债务堆积如山。根据一季报数据,蓝光总负债已经高达1500亿元左右,其中,一年内到期的非流动性负债高达379亿元。截止5月15日,蓝光累计未偿还债务本息额高达合计425.56亿之巨。并且随着时间的推移,这一数据还将攀升。

翻开最新财报,更是触目惊心。2022年,蓝光巨亏249亿元,是所有上市房企“亏损王”。加上2021年,公司累计亏了388亿元,是2015年上市以来所有利润的3倍还要多。

另外,蓝光资产负债率高达116%,净资产已经为负的211亿元。一个个惊刺的数据剑指一个悲凉的现实:蓝光不行了。

不过,只要上市地位还在,蓝光就存在翻身的那怕一丝可能。但资本市场就是这样冷酷无情,蓝光股价只用一个月就蒸发了6成,且股价已经连续20个交易日低于1元。ST蓝光随即停牌。

最终,上交所于5月9日正式下发了《关于拟终止四川蓝光发展股份有限公司股票上市的事先告知书》。2023年,A股第一家千亿房企即将被强制退市,凄凄惨惨戚戚。随之一起陪葬的,还有14.6万名小股东。

2023年A股第一家千亿房企四川蓝光发展被强制退市,其地产之路终于走到尽头
2023年A股第一家千亿房企四川蓝光发展被强制退市,其地产之路终于走到尽头(网络图片)

蓝光走过30年,犹如一头巨兽轰然倒下,扬起的尘埃已经盖过曾经千亿规模的光辉。虽尚未破产清算,但似乎随时又可以宣布它的终章。

2019年,当蓝光销售额突破千亿。杨铿肯定不会想到,自己亲手打造的地产王国将付之一炬,怒不可遏的债主们会踏破门槛把他告上法庭,他会153次成为失信被执行人,被限制高消费370次……

敢为天下先

上个世纪90年代,杨铿在一家国企做技术开发部主任,日子过得舒坦。但他意气风发,不安于现状,毅然决然地选择丢掉铁饭碗,下海去。

很快,杨铿在成都租下1栋2层的破旧厂房,注册成立了兰光汽配厂,以铬钒钛气缸套起家。要知道,那时绝大多数中国人对汽车还没有什么概念。

1992年,杨铿在一个偶然的机会去到沿海城市考察了一圈,敏锐地觉察到中国房地产市场的大有可为,回到成都决定成立兰光房屋开发公司,开始转型涉足商业地产。

短短三年之后,杨铿交出了自己的第一个作品——位于春熙路的蓝光大厦。这座26层的建筑,曾获得时任国务院副总理钱其琛的亲笔题名,算是当时成都响当当的地标建筑。这相当有面子,也打开了蓝光商业地产的钥匙。

2000年,玉林生活广场建成落地。它几乎是20世纪初成都小资夜生活的代名词。蓝光这个名字也逐渐在成都人的心中扎根。

那几年,杨铿没日没夜,亲力亲为。他来到玉林生活广场,脱下鞋子,光脚丫在雨后的台阶上踩了踩,看是否适合走动,怕后来的行人滑倒。

2002年5月9日,国土资源部签发11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权》,叫停了已沿用多年的土地协议出让方式。这样一个看似平常无奇的政策消息,却深深震撼了杨铿。他没有丝毫犹豫,决定将蓝光的业务重心从商业地产转型为商品住宅。

后来,趁着成都旧城改造的东风,蓝光在2005年迅速做大做强,成为川派房企的领头羊。

几年之后,次贷危机席卷全球,华尔街鬼哭狼嚎。当时,万科的王石向外界预警,中国房价的拐点已现,未来不再有上涨空间。随后,便挑起了楼市价格战。杨铿应对也很干脆:要战便战。

很快,圣菲·阳光里果断降价至2560元/㎡,蓝光凯丽香江开盘价仅4180元/㎡。成都楼市保卫战,屡屡登上新闻媒体的头版头条。当时的蓝光处境十分危险,下游地产项目卖不出去,现金流也持续恶化。

好在杨铿咬紧坚持,总算熬到了救市的“四万亿”。危机之后,他野心勃勃,不想只居于成都一隅。在杨铿的带领下,蓝光先到隔壁重庆拿地建房,点燃进军全国化的硝烟。三年之后,蓝光销售规模突破百亿大关,发展之迅猛,被业界盛赞为房企大黑马。

2015年,A股超级大牛市。蓝光也在当年成功借壳迪康药业,完成了7年的上市夙愿。在资本市场融到一大笔钱后,杨铿一刻不停留,加快向全国进军。3年近5倍,2018年蓝光的销售额已经来到了855亿元之巨。

其实,2018年的房地产市场让老江湖万科都感受到颇大的压力。在那年的秋季例会上,会场背景墙满屏的“活下去”。当时,不少同行瑟瑟发抖,认真思考,但也有不少同行却认为这是耸人听闻。蓝光显然是后者,不管不顾,在第二年依旧疯狂加杠杆。

2019年,蓝光销售额突破千亿大关,提前两年完成目标。

杨铿开心坏了,千亿不过如此嘛!

倔强不回头

2019年,杨铿在寸土寸金的上海虹桥买下了一栋楼,宣布打造“上海+成都”双总部。那一年,蓝光旗下的物业公司——蓝光嘉宝服务在港交所挂牌上市。

手握两大融资平台的杨铿,越来越大胆,越来越激进。按照他的规划,2020年土地投资总额高达400亿元,占到了上一年销售额的40%。这个指标下达之后,尤其是华东、华南各区子公司负责人也都信心满满,表示要大干一场,做出成绩,加官进爵。

没想到,年初突如其来的新冠疫情让全国停摆了几十天。但这并没有阻碍各区经理人的热血与激情:不管价格,疯狂拿地,冲就对了。

4月,蓝光以8.47亿元总价拿下河南南阳一宗地块,溢价率123%;5-6月,在南阳、信阳分别以151%、149%的溢价率补充土储;8月,蓝光百轮激战央企中海地产,首进石家庄,溢价率99%……

为了支撑起高价拿地,蓝光的融资成本不断走高,当年甚至在海外发行了多笔美元债,利率已经去到了10%以上。

为了更大规模的蓝光,杨铿“杀”疯了。但如此激进的扩张带来了债务规模的井喷,冥冥之中风雨欲来……

8月20日,住建部、央行等多部门发布“三道红线”新规。这一政策的出台再次改写了行业规则,其影响并不亚于2002年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高周转的商业模式不行了。

新规之后,不少大中型房企很快做出战略部署:保命要紧,停止拿地,降低杠杆!

蓝光连踩三根线,为情况最为糟糕的“红档”区。杨铿不以为然,没有立马下令停下一路狂奔的蓝光。9月、10月、11月、12月,蓝光下属子公司继续在全国各地溢价拿地,刷新KPI。

疯狂之下,却没有多少人关注蓝光兜里还有多少余粮。当年10月,蓝光与平安旗下公司合作的广东佛山里水项目中,未能将15亿元的债务按时还给平安,延迟了10多天。此举引发了平安的强烈不满,导致其内部对于蓝光发展的融资做出了限制。不料,其他金融机构悄然跟进,蓝光融资环境开始恶化了。

杨铿这才意识到,大事不妙了。

2021年2月,蓝光开启卖资产自救之路。首先处理掉了蓝光嘉宝服务,后来又折价卖了一些土储项目给万科,拿回几十亿元。但对于海量的到期债务,这笔钱杯水车薪。

4月,坊间传闻蓝光将有三笔信托出现违约,融创、万科也在洽谈战投蓝光。监管机构也对公司发出了问询函。很快,蓝光常务副总裁杨武正召开投资者紧急会议,承认蓝光确实遭遇了一些问题,但强调“不会出让控股权,不会甩卖公司”。

这句话从儿子的口中说出,或许也是这位四川地产大亨最后的底线与尊严了。但这一定程度上也导致与战投者谈判无果,酿成大祸。

深陷漩涡之后,杨铿很快把儿子推向前台,自己卸任了董事长,且把直接持股蓝光发展的股份全部转移到蓝光集团,做了彻底的切割。3个月后,蓝光官宣债务违约,彻底引爆市场。海内外评级机构相继大幅下调债券评级,重要融资伙伴中航信托、百瑞信托开始变脸申请蓝光司法冻结……

年仅26岁的杨武正,哪见过如此大场面。面对信用塌陷的蓝光,他并没有太多办法,只有眼睁睁看着经营、融资、债务状况持续恶化。

2022年,杨氏父子是否改变出让控制权的想法不得而知,但一切都亡羊补牢,因为越来越多的房企暴雷,以蓝光的资产质量和债务规模,在并购市场已经没有任何优势可言了。

重组的大门被杨铿亲手关闭,也几乎决定了蓝光的命运。蓝光7年百亿到千亿,4年千亿归零,像一场梦一样。

世界也给杨铿开了一个大大的玩笑。

不得不承认,房地产行业野蛮生长的黄金、白银时代已经过去。适者生存、物竞天择的丛林法则已经降落在了体量庞大的房地产身上。

只有时代的英雄,没有英雄的时代。或许很快,中国地产界再无草莽英雄,因为时代不再允许,商业竞争也不允许,落幕将是最后的归属。

而蓝光的谢幕,再次折射出了中国房地产业未来艰难的走向……

责任编辑:宇真

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