20億美元將湧入上海樓市

關於上海樓市，從2002年起幾乎每年都有大漲和暴跌兩個完全相反的預言。這些年意料之外而又在情理之中的大漲，又使得上海樓市何時回調成為一個超級懸念。雖然2004年上海市政府相繼出臺了期房限轉、緊縮信貸、交易網上備案及交易信息公開、銀行加息等措施，但上海房價仍然取得兩位數增幅。如今，大量外資又再次瞄準上海。對於剛剛開始的2005年，上海樓市何去何從仍然是眾人矚目的焦點。

　　「目前，在(上海)別墅以及市中心的高端住宅、寫字樓市場，外資購房的比例已達到40%」。這是在2004年底舉辦的一次內部研討會上，中國人民銀行上海分行的一位官員透露的數字。然而上海市房地局的統計資料則顯示，2004年1月至10月，海外購房的比例僅佔3.85%，這意味著外來資金主要流向了上海的高端市場。高端物業的升溫，是典型的熱錢活動徵兆。同樣在去年年底，世界著名的投資銀行摩根士丹利整幢買下了錦麟天地酒店式公寓，業內估計購買價超過了5億元。

　　自去年下半年開始，熱錢熱炒上海房地產業成為上海市政府、房地產行業空前關注的話題－－無論熱錢現在的「流入」，還是未來可能出現的 「撤出」，都將不可避免地引起市場劇烈波動，甚至危機四起。對此，上海市房地局的另一重要領導表示：「上海已經做好應對準備，相關的防範政策，已經在研究制定之中」。

　　未來3年，將有20億美元湧入

　　何謂海外熱錢？一般而言，它主要包括兩大部分：首先是一些個人投資者，其中大部分為海外華僑，或者有親屬在海外的中國人，將來自海外的錢(主要美元) 帶入中國，在上海購買物業(主要是住宅)。這是目前持有上海「熱錢」的主力部隊。另一部分則是機構、基金投資者。這些機構、基金來自世界各地，除了大摩、 ING、高盛基金、美林證券、萊曼兄弟、第一中國等這些市場熟悉的歐美機構、基金外，還有日本、韓國甚至有來自中東的投資者。據基強聯行的內部報告，未來 3年，將會有20億美元的基金到上海來投資房地產。除了投資寫字樓和酒店式公寓，社區商鋪也是這些機構、基金的投資目標。

　　基強聯行董事總經理陳基強對記者說：「海外基金投資上海商用物業領域，從2004年第四季度開始初具規模，未來將會越來越多。在美國，基金投資住宅的比例只佔14%，而投資商業的佔27%。由於投資商用物業有著固定、穩定的回報，基金更愛投資，所以其比例遠高於住宅。」

　　海外資本看好人民幣升值前景

　　陳基強分析指出：「上海的房價對上海本地人來說是很高，但是相比香港、東京、紐約等城市，上海房價並不算高。對於海外投資者來說，上海沒有高房價，只有房價的高增長。在紐約，房價翻一番也許要15年到20年，而上海只用了3年，這實在很快。」

　　對於海外投資者來說，考察上海房價，不能不從國際金融的背景中考慮。首先匯率是重要因素。2001年來美元持續走弱，歐元兌美元的比例從2001年的 0.827︰1，一路攀升，至2004年12月30日，已達到1.36︰1，漲幅高達62%。總體上看，從2001年以來，世界主要貨幣相對美元而言都上漲了30%∼50%。由於人民幣採取的緊盯美元的固定匯率政策，一直以來對美元比價波動極小，這也意味著從2001年來，人民幣對除美元外的世界幾種主要貨幣一直在下跌，而且由於通貨膨脹因素，人民幣兌美元實質上也在貶值。

　　因此早有業界人士指出：「一些來自海外的非房地產基金投資中國房地產，實際上並不是看好房地產，而是看好人民幣升值的前景。因為外資買房享受國民待遇，因此大量資金就通過這一途徑進來了。」

　　去年10月底央行加息，更讓外資看到了匯率變動的曙光。銀行方面的人士認為，「這次加息的背後，最重要的是利率市場化，這也是未來大勢所趨。」

　　麥格理管理諮詢(上海)有限公司總經理章利華的看法，代表了大部分海外資金的心態：「加息是海外基金希望看到的，這印證了海外對中國經濟形勢的判斷。這次加息，取消了貸款利率上限，大部分利率開始可以自由浮動。我相信，這是最終邁向浮動匯率、人民幣走向升值整個環節中的重要一步。儘管這個時間表目前看不出來，但可以相信這次加息是一個起點。」

　　除了匯率，吸引海外資金的另一重要因素是國際間的利率差異。上海海奇投資管理有限公司首席執行官徐江這樣解釋：「人民幣的基準利率目前是，一年期貸款利率為5.58%，美元在3.25∼3.5%之間，港元在2.1∼2.5%之間。這樣，用美元、港元貸款在中國購房，利率非常低，非常划算。」他對記者計算，比如貸款100萬元人民幣，也就是12萬美元左右。20年期按揭貸款，如在中國貸款，月供為6800多元，但是用美元貸款，月供也就是4000多元人民幣。這樣，每月僅利息差就有2000多元。而港元的貸款利息則更低。

　　投資商業物業，不僅可以坐擁良好的現金流，而且風險相對較低，比較適合長期投資，上海商業物業投資潮日漸興起的原因也在於此。安家集團董事長張旭東認為：「上海寫字樓市場的市場機會甚至比住宅市場更大。」有數字顯示，上海正在面臨難得的機遇。據高力國際調查，上海的寫字樓空置率降到10 年來最低，為7.2%，甲級寫字樓平均租金也漲至0.79美元每天每平方米，是1999年以來最高。香港、新加坡都有600萬平方米的甲級寫字樓，上海只有300萬平方米，相比之下，上海還有著巨大的市場空間。而且有的寫字樓的售價甚至不如住宅，出現倒掛現象，這說明寫字樓市場空間極廣。

　　上海上實房地產有限公司副總經理瀋浦陽提醒記者，2004年底外資商業完全開放，也是一個不可忽視的因素。

　　預防樓市震盪政府高度戒備

　　對於熱錢大量湧入上海這一現象，業界普遍認為，上海樓市崩盤的可能性不大。但有兩種因素除外，有銀行界人士認為，「如果上海樓市出現轉折，最重要的因素除了兩岸局勢之外，就是匯率。一旦匯率變動，樓市必將出現一定的拋盤。」上海房地局的領導則有更加精確的預言，如果未來人民幣升值幅度超過7%，對樓市的影響將是巨大的。可以預見的是，那些先前用美元在上海、北京等地大量購房的海外資本很可能拋盤套現，這將會導致房價整體水平的波動，進而挫傷市場信心。

　　但是，這位領導也明確表態：「上海已經做好了應對準備，必要時會通過財稅手段和貨幣手段進行市場調控，相關的防範政策正在研究、制訂之中。」

　　據復旦大學房地產研究中心副主任華偉分析，財稅政策很可能指的是個人所得稅政策，已經停止的購房返還個人所得稅政策，有可能重新推出：對高端人群實行購房返稅，低端實行購房貼息政策。另外一點是資本利得稅，從交易中徵收定額稅，而不是差額稅。

　　除了在財稅政策外，國家外匯管理局對於熱錢也已經採取了相應措施。有消息稱，即將出臺的《2005年外資銀行短期外債額度核定辦法》對境內外資銀行短期外債餘額指標將進行更為嚴格的核定。

　　背景　三大房地產新政元旦起實施

　　2004年被稱為房地產業的「政策年」。從2005年1月1日起，又有一系列影響樓市的國家政策以及行業管理規定正式開始執行，為2005年中國房地產行業的發展布局探路。

　　根據財政部、國土資源部、中國人民銀行共同下發的《進一步加強新增建設用地土地有償使用費徵收使用管理的通知》，1月1日起，中國對土地有償使用費將實行先繳後分。

　　從1月1日起，通過住房公積金和商業銀行進行貸款買房的貸款利率將按照上調後的利率執行。也就是說2004年10月29日前辦理的個人住房貸款，從2005年1月1日月供還款將有所增加。有專家計算說，央行加息讓貸款買房的市民購房成本增加2%。

　　1月1日起，如果業主在不知情的情況下購買了開發商已進行抵押的房屋，只要業主已支付全部房款而且實際入住，即使沒有辦理過戶登記手續，人民法院也不得查封、扣押、凍結該套房產。這是罡呷嗣穹ㄔ骸豆賾諶嗣穹ㄔ好夾輪蔥兄脅櫸狻⒖堊骸⒍辰岵撇 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

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