瞭解房東房客各自的權益

發表:2005-04-28 17:48
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紐約市房屋局建議,房客遇到房屋問題或糾紛,可打市民服務電話311,該熱線有多語言服務,並能引導投訴者至適當的處理單位。

依法,房客有權要求一個適合居住的環境,包含安全及清潔的條件,也包含公寓內的公共區域,而任何違反此項前提的租約都屬於非法租約。

如果屋主違背此前提,房客可要求法官判決減免房租。同時,房客也有權不交房租。但屋主也可以此要求驅逐房客。

房東的義務房客的權力

在紐約市,屋主應全時提供房客熱水。此外,每年10月1日至5月31日,介於早上6點到晚上10點,如果室外溫度低於55度,室內溫度應以暖氣維持至少68度;而介於晚上10點至隔日早上6點之間,如果室外溫度低於40度,室內溫度應為持至少55度。

當發生維修問題時,房屋局建議住戶應先與屋主或管理員聯絡,如果情況未改善,可打24小時市民服務電話311。若是緊急情況,房屋局將派員檢查。而按規定,舉報的房客可以得到案件號碼、檢查報告的結論及日期,與檢查人員的證件號碼。

房屋的維修問題,依緊急程度可分為三級,屋主分別有90天、30天以及24小時的維修時間。而當緊急情況經查屬實,檢查人員將立即通知屋主處理。如果屋主未處理,房屋局的緊急維修小組將直接進行維修,並要求屋主承擔該費用。

此外,當緊急情況發生,而且房東置之不理,房客可以自行找人維修,並保留收據,由房租中扣除該項開支。

若經查非緊急情況,但屋主不願維修,房客可向房屋法庭提出訴訟。當法官認定是屋主的責任後,會限期屋主改善。如果期滿仍未改善,房客可再向法庭提出控訴,而法官將判予屋主懲處。

依規定,屋主所安裝的家用裝置,如冰箱、暖氣、瓦斯爐、水管、浴廁等,屋主有義務維持其安全堪用狀態。而當房客向政府單位舉報屋主違反安全及健康住屋規定時,屋主不得以此為由驅逐房客。

值得注意的是,屋主也有義務預防房客可預期的危險。比如住戶因大門損壞而遭竊,屋主必須承擔其損失。

而依法,即便租約上只有一人,房客有權將家人遷入同住,包含一名額外的房客及一名其未成年子女。但房客必須於新成員遷入30天內通知屋主,而當原房客搬出時,家人也應一併遷出。

至於房客的隱私權,屋主如因進行維修,或需展示房屋給下一任房客時,必須先獲得房客同意方得進入。

此外,許多人常忽略,屋主不得以種族、信仰、國籍、性別、年齡、婚姻及性向狀況、移民狀況、殘疾、職業、有無小孩等為理由,拒絕租屋請求。

屋主房客的契約關係

許多華人的房屋租賃,並不存在契約關係。但只要屋主接受其租金,依法便已形成此關係。

無契約且按月交房租的居住者,稱為月租房客。在此情形下,屋主有權隨時調整房租。而當屋主有意終止此租賃關係時,需於希望房客搬出日期之30天前通知房客。

屋主要驅逐房客,依法必須先經過法官的裁決。驅逐房客可用的理由有兩種:當房客無法按時交房租時,可採未付房租(non-payment);而當房客對房屋的使用超出原先協議的範圍,如私下轉租,契約期滿仍不搬離,或對鄰居的生活形成妨礙時,可以及霸佔(holdover)為由驅逐。

驅逐未按時付房租的房客,屋主可先以口頭通知房客欠繳房租。三天之後,可向房屋法庭申請驅逐,法院會通知房客出庭說明原因。若房客未按時出庭,法官將採信原告說詞,進行缺席宣判。

至於霸佔,屋主則必須對其理由在法庭上提出證據,供法官參考。

而當屋主取得判決書後,法警將執行法院的驅逐令,並給予房客72小時的時間自行搬離。如果房客屆時仍未搬離,房東有權換鎖,並將房客的私人物品移至他處保管。

特別應注意的是,依法,只有法庭的警長及法警有權執行驅逐,屋主不得以任何私人手段,如換鎖或切斷水電脅迫房客搬離,或對房客採取精神或實體的威脅與騷擾,否則將面對民事及刑事的刑責。

此外,在華人社區內普遍存在二房東的現象。但依法,在未得到屋主的同意前,房客無權轉租其房屋。而當房客有意轉租其房屋時,必須寄附有收執聯的信件給屋主,並明載轉租租約之日期、承租人的地址、轉租的原因、原房客在轉租期間的地址等,而如果原房客是與人分租,需附加分租人的書面同意,以及轉租的契約。

在信件寄出10天內,屋主可要求房客補充資料,說明為何要轉租。而在30天之內,屋主必須以書面通知同意或反對,以及反對的原因,如果屋主未回覆,將被視為同意。但如果經由非法轉租而住入的房客,屋主有權將其驅逐。

出現糾紛依靠法律

對於房東及房客間的疑難雜症,華策會的住屋顧問黃國才,分析他自1989年來擔任此職務的經驗。他表示:

一般房客會有的問題,都是維修的問題,還有房東要賣房子,要求房客馬上搬家,如果不搬,就騷擾房客。比如說收到信不給你,你也沒證據是他偷的,只能懷疑。或者每天問你何時搬家?晚上開音樂很大聲,切斷你的熱水等等。

如果有簽租約,而房東又要賣房子,必須等到約滿,或是給房客一些錢,希望他提早搬走。因為房客沒有違規,沒有欠房租,沒有轉租給其他人,所以就算上法庭,房東也說不出理由趕他走。

但如果沒有租約,房客在法庭一定輸。法庭的免費律師也無法幫你打官司,頂多是向法官請求多一些時間讓你搬家。

房東要趕人,會先寄一封律師信。而許多人收到信,會害怕,也不敢去法庭,尤其是老人。因為上法院要花時間,許多人要工作,也沒時間去,就會自動放棄。

此外,在華埠有許人租的是老房子,但卻不知道自己有權要求房東整修房子,比如說油漆脫落,或是熱水及暖氣的問題等。

通常屋子裡有東西壞了,我們會建議房客先跟房東或管理員反應或商量,如果得不到解決,可以打311投訴,或者向法院提出控訴。但我們不會建議房客因此不交房租。

如果有問題就不交房租,房東會上法庭告你。他可以說從來不知道屋子有問題,因為沒人告訴他。但你可以說是維修因素,開庭時把照片或證據帶去給法官看,如果你有理,法官會裁定房東限期維修,而房客要付房租。

出庭的時候,房客可按自己的損失,要求法官判決減免房租,而這也是常見的結果。

還有許多人,是跟二房東租房子,也不知道他有沒有真的交房租給房東。通常是等大房東發現了,上法庭告你非法住在這裡時,才發現二房東有問題。但如果房客有與二房東有簽租約,而且能證明自己住在這裡,比如說有帳單地址,可以向法官說明自己是不知情的。如果大房東不堅持趕人,通常以和解收場,可以與大房東重訂租約。

此外,就是房東偷電。有人發現自己的電費太貴,請電力公司來檢查,才發現房東把房子租給你,收你的房租,又偷你的電。如果房東不賠,你可以帶著電力公司的證明信去法院告他。

因為法律已經存在,房客是消費者,房東應該有義務滿足房客的需求,所以法律的確對消費者的保障較多些。但一般來說,大部分來找我們幫忙的都是房客。而我們的立場是提供建議,但不介入。

我們建議,房客應該盡量簽租約,可以保護自己,而且最起碼房東不能隨意趕人或漲房租。另外,上法庭與身份無關,而且有中文翻譯,所以不必擔心。

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