了解房东房客各自的权益

发表:2005-04-28 17:48
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纽约市房屋局建议,房客遇到房屋问题或纠纷,可打市民服务电话311,该热线有多语言服务,并能引导投诉者至适当的处理单位。

依法,房客有权要求一个适合居住的环境,包含安全及清洁的条件,也包含公寓内的公共区域,而任何违反此项前提的租约都属于非法租约。

如果屋主违背此前提,房客可要求法官判决减免房租。同时,房客也有权不交房租。但屋主也可以此要求驱逐房客。

房东的义务房客的权力

在纽约市,屋主应全时提供房客热水。此外,每年10月1日至5月31日,介于早上6点到晚上10点,如果室外温度低于55度,室内温度应以暖气维持至少68度;而介于晚上10点至隔日早上6点之间,如果室外温度低于40度,室内温度应为持至少55度。

当发生维修问题时,房屋局建议住户应先与屋主或管理员联络,如果情况未改善,可打24小时市民服务电话311。若是紧急情况,房屋局将派员检查。而按规定,举报的房客可以得到案件号码、检查报告的结论及日期,与检查人员的证件号码。

房屋的维修问题,依紧急程度可分为三级,屋主分别有90天、30天以及24小时的维修时间。而当紧急情况经查属实,检查人员将立即通知屋主处理。如果屋主未处理,房屋局的紧急维修小组将直接进行维修,并要求屋主承担该费用。

此外,当紧急情况发生,而且房东置之不理,房客可以自行找人维修,并保留收据,由房租中扣除该项开支。

若经查非紧急情况,但屋主不愿维修,房客可向房屋法庭提出诉讼。当法官认定是屋主的责任后,会限期屋主改善。如果期满仍未改善,房客可再向法庭提出控诉,而法官将判予屋主惩处。

依规定,屋主所安装的家用装置,如冰箱、暖气、瓦斯炉、水管、浴厕等,屋主有义务维持其安全堪用状态。而当房客向政府单位举报屋主违反安全及健康住屋规定时,屋主不得以此为由驱逐房客。

值得注意的是,屋主也有义务预防房客可预期的危险。比如住户因大门损坏而遭窃,屋主必须承担其损失。

而依法,即便租约上只有一人,房客有权将家人迁入同住,包含一名额外的房客及一名其未成年子女。但房客必须于新成员迁入30天内通知屋主,而当原房客搬出时,家人也应一并迁出。

至于房客的隐私权,屋主如因进行维修,或需展示房屋给下一任房客时,必须先获得房客同意方得进入。

此外,许多人常忽略,屋主不得以种族、信仰、国籍、性别、年龄、婚姻及性向状况、移民状况、残疾、职业、有无小孩等为理由,拒绝租屋请求。

屋主房客的契约关系

许多华人的房屋租赁,并不存在契约关系。但只要屋主接受其租金,依法便已形成此关系。

无契约且按月交房租的居住者,称为月租房客。在此情形下,屋主有权随时调整房租。而当屋主有意终止此租赁关系时,需于希望房客搬出日期之30天前通知房客。

屋主要驱逐房客,依法必须先经过法官的裁决。驱逐房客可用的理由有两种:当房客无法按时交房租时,可采未付房租(non-payment);而当房客对房屋的使用超出原先协议的范围,如私下转租,契约期满仍不搬离,或对邻居的生活形成妨碍时,可以及霸占(holdover)为由驱逐。

驱逐未按时付房租的房客,屋主可先以口头通知房客欠缴房租。三天之后,可向房屋法庭申请驱逐,法院会通知房客出庭说明原因。若房客未按时出庭,法官将采信原告说词,进行缺席宣判。

至于霸占,屋主则必须对其理由在法庭上提出证据,供法官参考。

而当屋主取得判决书后,法警将执行法院的驱逐令,并给予房客72小时的时间自行搬离。如果房客届时仍未搬离,房东有权换锁,并将房客的私人物品移至他处保管。

特别应注意的是,依法,只有法庭的警长及法警有权执行驱逐,屋主不得以任何私人手段,如换锁或切断水电胁迫房客搬离,或对房客采取精神或实体的威胁与骚扰,否则将面对民事及刑事的刑责。

此外,在华人社区内普遍存在二房东的现象。但依法,在未得到屋主的同意前,房客无权转租其房屋。而当房客有意转租其房屋时,必须寄附有收执联的信件给屋主,并明载转租租约之日期、承租人的地址、转租的原因、原房客在转租期间的地址等,而如果原房客是与人分租,需附加分租人的书面同意,以及转租的契约。

在信件寄出10天内,屋主可要求房客补充资料,说明为何要转租。而在30天之内,屋主必须以书面通知同意或反对,以及反对的原因,如果屋主未回覆,将被视为同意。但如果经由非法转租而住入的房客,屋主有权将其驱逐。

出现纠纷依靠法律

对于房东及房客间的疑难杂症,华策会的住屋顾问黄国才,分析他自1989年来担任此职务的经验。他表示:

一般房客会有的问题,都是维修的问题,还有房东要卖房子,要求房客马上搬家,如果不搬,就骚扰房客。比如说收到信不给你,你也没证据是他偷的,只能怀疑。或者每天问你何时搬家?晚上开音乐很大声,切断你的热水等等。

如果有签租约,而房东又要卖房子,必须等到约满,或是给房客一些钱,希望他提早搬走。因为房客没有违规,没有欠房租,没有转租给其他人,所以就算上法庭,房东也说不出理由赶他走。

但如果没有租约,房客在法庭一定输。法庭的免费律师也无法帮你打官司,顶多是向法官请求多一些时间让你搬家。

房东要赶人,会先寄一封律师信。而许多人收到信,会害怕,也不敢去法庭,尤其是老人。因为上法院要花时间,许多人要工作,也没时间去,就会自动放弃。

此外,在华埠有许人租的是老房子,但却不知道自己有权要求房东整修房子,比如说油漆脱落,或是热水及暖气的问题等。

通常屋子里有东西坏了,我们会建议房客先跟房东或管理员反应或商量,如果得不到解决,可以打311投诉,或者向法院提出控诉。但我们不会建议房客因此不交房租。

如果有问题就不交房租,房东会上法庭告你。他可以说从来不知道屋子有问题,因为没人告诉他。但你可以说是维修因素,开庭时把照片或证据带去给法官看,如果你有理,法官会裁定房东限期维修,而房客要付房租。

出庭的时候,房客可按自己的损失,要求法官判决减免房租,而这也是常见的结果。

还有许多人,是跟二房东租房子,也不知道他有没有真的交房租给房东。通常是等大房东发现了,上法庭告你非法住在这里时,才发现二房东有问题。但如果房客有与二房东有签租约,而且能证明自己住在这里,比如说有帐单地址,可以向法官说明自己是不知情的。如果大房东不坚持赶人,通常以和解收场,可以与大房东重订租约。

此外,就是房东偷电。有人发现自己的电费太贵,请电力公司来检查,才发现房东把房子租给你,收你的房租,又偷你的电。如果房东不赔,你可以带着电力公司的证明信去法院告他。

因为法律已经存在,房客是消费者,房东应该有义务满足房客的需求,所以法律的确对消费者的保障较多些。但一般来说,大部分来找我们帮忙的都是房客。而我们的立场是提供建议,但不介入。

我们建议,房客应该尽量签租约,可以保护自己,而且最起码房东不能随意赶人或涨房租。另外,上法庭与身份无关,而且有中文翻译,所以不必担心。

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