別聽經濟學家瞎忽悠 上海房價大勢已去


最近每次和朋友吃飯,不免談到上海的房價,於是每每會和已經買房的朋友發生一些爭執。由於我是學經濟學,工作又在金融圈內,每次都把朋友說的悻悻而退,經過幾次後,想到應該把自己關於上海房價的判斷以及推導原因寫出來以供更多朋友討論。

其實說的簡單點,如果把一個人的買方行為看作是一項投資(即使是自住住宅業可以看成是自己從自己口袋裡每月受到租金),那麼投資的價值歸根到底取決一個因素:租金。

在不考慮貼現的情況下(即不考慮未來1人民幣可能進相當於今天的0.5元這個經濟學基本原理),目前上海的房價/年租金比率大約在30左右(在半年前的房價最瘋狂的時候部分區域達到的了50),這就意味著即在不考慮貼現的因素下,你說投資的一套房產要用30年的租金才能收回,如果進一步考慮貼現因素,這個比例將進一步惡化。而參考外國成熟的房地產市場,房價/年租金大約在15左右。

可能會有很多人說,中國的經濟潛力等等因素作用下,上海房價/年租金比率就是應該高。那麼接下來,讓我們看這個比率的變動趨勢,隨著房產市場的成熟,房價 /年租金的比率將逐漸與成熟市場靠攏,原因在於隨著資本市場的開放,資本在各個市場的流動將變得十分容易,如果房價/年租金的比率很高那麼就意味著在這個市場的投資回報率將會很低,資本將流向投資回報率相對較高的市場。

那麼接下來的一個問題就是,既然上海的房價/年租金比率那麼高,為什麼海外熱錢還要湧向上海。關於熱錢,之所以稱之為熱,就因為他們強烈的逐利性。根據平時的一些瞭解,我們可能看到海外熱錢(請注意是熱錢,我並沒有用海外資金這個詞)湧進上海的主要分為兩部分,第一部分是小錢,即一些海外華人對上海房地產的跟風炒作,第二部分是大錢,比如摩根斯坦利等基金。那些小錢是很笨的,他們就是投資在房價/年租金比率已經很高的住宅市場(博傻),而海外基金主要投資的卻是酒店,尤其是連鎖性酒店項目,他們投資的經濟背景是上海外來經濟新酒店的大規模發展,從而賺取的高額利潤,同時參考他們投資的其他物業,可以看到他們對於中國的投資並沒有違背我前面所說的經濟學原理,而是進行了更遠大的投資。

那麼接下來說說在海外(或者在未來的國內)真正從事房地產投資都是些什麼海外資金,一般都是以長些投資為目標的養老基金,因為作為房地產市場成熟的重要標誌之一,房產證券化後,比如reit,決定其價格的唯一依據就是租金以及分紅率,因此海外投資房地產市場的重要渠道就不是買房子,而是買股票,你說獲得就是以紅利為表現形式的租金收入。試想在一個流動性很好的市場上,資金將毫無疑問的流向收益率高的房產股票(即房價/年租金率低),因此從長期來看這類股票的收益率普遍會比較接近,目前香港市場的回報率一般在5-6%左右。

進一步可以看到,在這樣市場上去發行reit,什麼樣的房子比較容易發行,那就是房價較低而租金較高,上次聽研究reit發行的同事說過,在中國最容易發行上市的房子是廣州的房子,最難的就是上海的房子,因為房價太高,租金卻很低。

通常所到這裡,我朋友就會同意上海房價偏高,但是還會認為房價不會很快跌下來,那麼我們接下來來看房價下跌的進程。美國,澳大利亞的房產市場已經很成熟,原因在於其證券化進展順利,一個成熟市場的表現應該是房價上升的原因在於租金市場的上升,比如澳洲的房子到現在也翻了一倍,其原因是因為房產租金上升了近一倍。回過頭來看中國的房地產市場成熟速度,很可喜的看到中國的房產證券化已經開始起步,廣州的越秀已經在香港發行上市。同時,中國的資本市場的開放速度已在進一步加速,(其實在考慮地下通道的因素後,中國的資本市場遠比我們想像的要開放,否則怎麼會有那麼多普通市民可以在香港買保險和抄港股呢)

因此,隨著市場成熟和資本流動的加強,上海的市民面對著麼高的離譜的房價就有了一個套利的機會。比如上海的市民可以在香港購買一百萬reit,而在上海就能住上價值兩百萬的房子,還不用考慮水電維修等麻煩事。這樣的套利機會也只有在房地產市場成熟後才有,畢竟購買一套廣州的實實在在的房子然後收租金這樣的風險和流動性比購買股票差很多,呵呵。

最後還應該考慮的一個問題就是會不會存在上海租金翻倍,而不是房價下跌來調節房價/年租金比率的問題。很不幸的是,目前上海的GDP發展已經遇到阻力,隨著工業成本的上升,上海的製造業逐漸往江浙一帶遷徙,上海的經濟發展前景不容樂觀(當然我們的新聞媒體永遠是報喜不報憂的),一個明顯的信號就是上海未來的經濟發展目標已經放棄的了兩位數的GDP增長。可以預見上海市民未來的收入不存在上幅度上升的可能性,因此伴隨著的就是上海的租金市場將不會很大起色,同時隨著越來越多的套牢盤轉而進入租賃市場,以及前面所說的海外基金大力投資的經濟型酒店的衝擊,上海的住宅租賃市場反而存在進一步下跌的可能(可笑的是很多小投資者還將海外基金的進入視作是他們繼續持盤的動力)

那麼根據上面的分析,上海房價應該在不長的時間內下挫30%左右,我說提出的30-50%是依據對消費者心理的分析,買漲不買跌在任何市場都是一條客觀的真理。

不知不覺寫了很多,原來我並不想寫這片文章,兩個原因讓我要說點實話,第一就是有些媒體和經濟學家(暫且將這些屁股決定腦袋的人也稱為家吧)不負責任的言論,第二我的一個朋友批評中國人對於社會的冷漠,所以想了想還是為社會寫點東西,即使被人拍轉,呵呵。

稿件來源: 商業週刊



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