美房貸市場吃緊信貸機構忙出新招


隨著美國房市價格回落和利率上升,次級房屋貸款市場風險擴散,引發一股抵押房屋被貸款銀行收走(foreclosure)的風浪。美國主要的貸款機構紛紛採取措施,幫助處於困境的高風險抵押貸款借貸人保住他們的住房。

到目前為止,美國房地產市場的回落趨勢仍在繼續。2月份的標準普爾Case-Shiller10大城市房屋價格指數比去年同期下降了1.5%,下降幅度是15年來最大的。星期二發布的一項報告說,房價下跌表明房市沒有回升的跡象。

*次級抵押貸款市場形勢惡化*

美房地產經紀商協會(NAR)最近預測,2007年美國現有住房價格中間值將會下降0.7%。NAR說,這主要是由次級抵押貸款市場形勢惡化所致。

次級抵押貸款市場面向信用較差和收入不高的人。房價攀升時,借款者可以通過賣房償還貸款,但是當房價不斷下跌、利息不斷升高時,越來越多的次級抵押貸款者不堪重負,無力還貸,抵押房屋被貸款機構收走的比例也隨之增加,導致不少貸款機構陷入財務困難。

*取消贖回權數量猛增*

房地產數據公司RealtyTrac說,美國3月份房屋抵押貸款取消贖回權的數量達14萬9千件,比2月份增加7%,比去年同期猛增了47%。

全美房地產經紀商協會的發言人沃爾特.莫洛尼說,在當前這種情況下,需要幫助借款人重新貸款,也就是把利率較高的貸款還清,然後借貸利率較低的貸款。他說:「現在是一個好時機,30年期固定貸款利率下降到6.16%,這是很低的,人們可以趁此機會進行重新貸款。幸運的是,我們看到一些貸款機構正在採取措施,將向借款者提供不同標準的、期限風險更小的貸款。這些貸款商所作的種種努力是要防止目前的問題進一步擴大。」

正如莫洛尼所說的,美國主要的一些住房抵押放貸機構正在開發新的貸款品種,以幫助陷於困境的借款人保住他們的住房。

*減少借款人壓力*

例如,美國最大的房貸機構--美國聯邦全國抵押貸款協會(Fannie Mae,房利美)的計畫幫助150萬次級市場借款人,將次級抵押貸款的最長期限從目前的30年延長到40年,這將使借款人的月付款減少約5%。

美國另一金融抵押巨頭聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)將推出的新產品,包括30年期或40年期固定利率抵押貸款以及固定利率期限較長的浮動利率抵押貸款。

知名的金融服務機構華盛頓互惠銀行(Washington Mutual)則將幫助次級市場再融資20億美元,避免借款人喪失抵押品贖回權。新貸款品種的利率將低於市場利率。

*房價升降眾口不一*

一些媒體指出,房屋抵押貸款贖回權取消的風潮已橫掃整個美國,美國的次級房貸市場出現危機。不過全美房地產經紀商協會的莫洛尼認為情況沒有那麼嚴重,而且他預計美國房地產市場年內就將開始回升。

莫洛尼說:「目前房地產市場下滑的情況與美國上一次房市疲軟的背景完全不同。1990年代初期的情形是,經濟蕭條、失業、高利率以及待售房屋過多。而如今,經濟在增長,利率很低,新增就業機會很多,給經濟軟著陸奠定了基礎。所以我認為美國房市會逐步復甦,雖然沒有我們預期的那麼快,但會在今年下半年開始復甦,2008年將繼續回升。」



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