低收入者貸款買房得不償失

過去兩週中，「拯救」一詞頻頻出現。可是向有償還能力的機構提供貸款以便它們不會因短期流動資金不足而破產，這與拯救那些因決策失誤而無力償還貸款的機構是兩碼事。無論如何，我們已經與國內金融體系達成了和解。要是沒有聯邦儲備委員會(Federal Reserve, 簡稱Fed)施以援手，這個體系可能會遭受更大的流動性危機。Fed的出手能否幫助全球經濟實現更穩定、持續的增長，答案還不確定。但有一點可以肯定，那就是這個金融體系已經習慣了在市場遭遇風險時，指望Fed的大方出手來脫離險境，利用Fed在危機時期自願提供的低息貸款來度過難關。

人人都在談論道德風險。而就在上個星期，我忽然想起了幾年前的一段往事，時任聯邦國民抵押貸款協會(Fannie Mae, 簡稱：房利美)負責人的富蘭克林•雷恩斯(Franklin Raines)在拜訪《華爾街日報》時曾取笑一些主筆，因為他們認為如果說一項政策的經濟效益不好就等於說是這項政策不是一個明智之舉。

這一觀點當時令他大笑不已，他說選民比市場更有資格判斷一項政策是否有價值，也就是說，人有所居是一種社會福利，應該以提供補助的方式予以鼓勵。正因為如此，我們才實行稅務補貼、貸款補助並在克林頓(Bill Clinton)執政期間由住房和城市發展部(HUD)推出了一系列政策，幫助低收入家庭從以前的租住房搬進了屬於他們自己的新家。克林頓的目標是要把美國家庭的住房擁有率從以往的64.2%提高至67.5%，他做到了。

但是，通過抵押貸款獲得的房屋卻並不僅僅是一項資產，它也是一份債務。在這裡我們要感謝卡羅來娜•瑞德(Carolina Katz Reid)，這位華盛頓大學(University of Washington)的研究生2004年進行了一項名為「低收入產權房繁榮」的研究，她思考了一個簡單的問題──「擁有住房對低收入家庭來說是好還是壞？」她的發現令人耳目一新。

瑞德在全國範圍內抽樣調查了那些在1977-1993年期間擁有了自己住房的低收入家庭，發現其中 36%的家庭在購房兩年後又改為租房，而在五年後又轉為租房的家庭比例更是達到了53%。也許他們在給自己當房主期間過得並不開心，因此很少有家庭過後再重新買房。

即便對那些在自有房屋中住了十年的家庭來說，房屋的平均升值幅度也僅為30%，而如果這期間把錢拿去買美國國債的話，他們獲得的收益也會高於前者。低收入家庭能從購房上獲得的資本利得大約只有中等收入家庭的一半。

對一戶普通的低收入家庭來說，他們為償付抵押貸款而交納的資金可能會佔到家庭總收入的一半，這就減少了家庭在遭遇不測或是投資教育時的可支配收入。此外，如果他們想賣掉住房，也不容易找到買家，這就降低了他們為選擇新工作而重新定居的可能性。瑞德還有一個令人驚訝的發現：高收入家庭更有可能會為了一份工作而長途遷移。

有一點是不言而喻的，那些緊盯著中等收入家庭房子的買主以及按揭利息的降低是不會讓低收入家庭的房子成為搶手貨的。

其結果是，對數百萬低收入購房者來說，買房也許是一件得不償失的事，而對那些搬家後有可能獲得更好工作機會的家庭來說，買房也許還會影響到他們今後的發展前景。
不過話說回來，如果沒有成群結隊的買房人，次級貸款也不會發展得如此繁榮，還有那些政客和各種利益集團，他們總在鼓吹擁有自己的住房是每個人心中的美國夢。如今人們正為此付出代價，只不過具體方式出乎人們的預料。

正如同有對沖基金經理因未能料到這場信貸危機而蒙受損失一樣，也有基金經理因對危機有所警覺並能未雨綢繆而賺了錢。有買家，就會有賣家，人們總能找到些依據來支持自己的後見之明。比起承認「千里之堤，潰於蟻穴」，這會讓我們心裏好受些。

諷刺之處在於，如果次級債投資者願意對外承認自己遭受了多大損失，那大部分此類貸款預計是可以收回的，而那些購買了大幅折價次級債的投資者也可能會突發一筆橫財，市場分散性的決策特點也將重新體現出它的優勢。不管怎麼說，次級貸款僅佔抵押貸款總餘額的15%左右，其中面臨喪失贖回權的貸款金額約為900億美元。

雖然標普500指數的波動走勢抹去了投資者的許多既得收益，但全球信貸市場並未因此枯竭。然而今天的這場危機從某種程度上說卻與監管及法律體制的某些漏洞有關，因為顯然是有東西在阻止那些持有暫時滯銷抵押票據的投資者從銀行那裡成功爭取到延期償還債務。Fed上週五宣布下調貼現率，這無異於是鼓勵銀行幫助客戶走出困境。但Fed自身卻不能讓他們這麼做。如果檢察部門和集體訴訟律師現在對抵押融資行業「宣戰」，後果將不堪設想。

為了那些一心想成為中產階級的人著想，希望人們能從中吸取一個教訓，那就是對於有可能讓窮人背上沈重經濟負擔的政策，一定要三思而後行。現在，民主黨的各位總統候選人正競相支招，想幫助「房主」（就目前情況來看，最後做不做得成「房主」還是個未知數）避免喪失贖回權。然而，真正能讓這些公民心生感激的或許是幫他們卸下還貸壓力，重新回到租房時代，說不定今後幾年甚至幾個月中，他們就能住進物美又價廉的房子。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

来源:《華爾街日報》

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