半年跌三成 深圳房價跌勢擋不住
深圳某商業銀行消費信貸部管理層的擔憂,正在成為同業中的普遍共識。建行、工行的行動最為迅速,截至4月底,消費貸款餘額分別較年初下降34.63億元和10.65億元,戰略收縮的意圖十分明顯。
房價下跌預期形成
《上海證券報》報導,為什麼銀行在消費貸款的投放上如此謹慎呢?建行、工行的消費貸款投放甚至不能覆蓋正常還款。成交低迷只是表象,1∼4月份深圳一手房及二手房成交金額約240億元,以首付三成計算,按揭貸款規模約160億元。實際上,深圳4月底的消費貸款餘額較年初下降了32.41億元。由此可見,銀行對房價持續下跌的預期,直接導致了收縮消費貸款投放的行為。
房價下跌預期又是如何形成的呢?很明顯是基於對房價泡沫的認識。在市場上,普遍存在兩種需求,即自住需求和投資需求。在理性的市場環境下,自住需求佔據主導地位,房價基本上由供求關係決定。房價出現上漲後,投資需求迅速增加,房價轉由成交堆積決定。即資金推動的價格單邊上揚,表現為成交活躍,二手房尤其明顯。一旦投資需求超過自住需求,市場的主導力量就開始演變為投機,房價泡沫也就出現了。
房價泡沫何時破滅呢?眾說紛紜,比較一致的觀點是銀行消費貸款實行額度控制,切斷了投機客的資金鏈條。實際上,上述觀點只是房價泡沫破滅的誘因罷了,根本原因還是市場理性選擇後的價值回歸。因此,房價的合理高度,也是自住需求與投資需求相對均衡狀態下的博弈結果。自住需求與投資需求如何博弈呢?觀察一手房與二手房的成交就知道了。
回顧深圳2007年以來商品住宅的成交情況,大致可以得出如下結論。其一,成交在先,價格在後。即房價的上漲具有滯後效應,2007年2月份成交面積開始放大,4月份房價才上漲。其二,投機成為房價上漲的主要推手。二手房成交顯著大於一手房,表明投機資金十分活躍。其三,房價並未見底。目前的房價已回到去年2、3月份的水平,但一手房成交僅相當於去年8、9月份的水平。其四,二手房成交一旦超過一手房的兩倍,意味著房價的拐點即將到來。
結構性下跌繼續
根據深圳市國土資源和房產管理局公布的數據,今年1∼4月份,特區外商品住宅銷售面積63.69萬平方米,佔全市一手房銷售面積的74.66%,特區外置業仍居主導地位。成交數據表明,市場對特區外房價的認可程度要遠高於特區內,特區外房價的下跌空間已不大。
4月份成交均價的同比比較也支撐了上述結論。2008年4月份,特區外商品住宅成交均價為11330元/平方米,去年同期為10048元/平方米,差距僅10%左右。特區內商品住宅成交均價較去年同期高出5113元/平方米,差距在30%以上,下跌空間依然很大。特別是鹽田區、羅湖區和南山區,房價同比明顯偏高,極有可能在未來領跌深圳房價。
不難發現,深圳房價正在供求關係的主導下繼續理性回歸的進程。即便是一手房成交與二手房成交十分接近了,也不能說房價就見底了。畢竟其只是房價見底的必要條件,而非充分條件。房價見底的真正信號是什麼呢?非成交量莫屬,單月成交面積達到去年的平均水平90萬平方米,或許才可以確認房價的底部。
来源:星島環球網
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