溫州炒房客狂甩北京樓盤
北京樓市究竟是熱是冷?
進入到4月份,溫州人老高心裏越來越不踏實了,在北京東三環附近,他有28套房子想要賣出去,可是進入到2008年,他一個買賣也沒有談成,連跟他打聽價格的人都很少了,向來敏銳的老高隱隱地嗅出房地產市場的危險。
溫州投資客老高:"按照我的看法,漲到頭了停止了。"
老高的判斷直接來源於他手裡的房子,他的房子絕大多數都集中在美景東方,這個樓盤位於北京東三環華威橋附近,交通便利,地段也很好,2005年,開發商把房子拿到溫州出售,善於投資的溫州老鄉買了150多套房子,其中有一部分就委託在北京的老高來銷售,兩年之內,房價節節攀升,從開始買入的7000元漲到 2007年10月份的1萬5千元,然後價格就再也不漲了,房子也賣不動了,老高決定多跑幾家中介公司,把美景東方的房子委託在那裡,廣撒網或許能撈來幾條大魚。
順益興聯行工作人員:"這個多少錢?"
老高:"這個一萬五。"
順益興聯行工作人員:"這個戶型有沒有1萬四賣的?"
老高:"沒有。"
天誠廣信房產中介工作人員:"那就13000到14500,只能這價了,你要賣貴了,要扛著就扛著。"
順益興聯行工作人員:"你說像你那個西南向的3居室,14800絕對不可能。"
鏈家地產工作人員:"13000差不多吧,再一個你還得朝向好點,朝向不好也不好賣。"
幾家中介跑下來,老高有點失望,中介給出的的價格一家比一家低,不光價格低,中介的生意也是意想不到的差。
順益興聯行工作人員說,1月2月一套沒有,3月份賣了兩套,所有的周邊的公司,所有公司賣了兩套。
老高沒有想到房價下來了,中介的生意還這麼差,要是照這個速度,自己手裡的20多套房子還不一定什麼時候能賣出去呢。
順益興聯行工作人員:"07年我們缺房子,不缺客戶,08年是不缺房子,缺客戶。"
工作人員告訴老高,不是他們故意把價格說低,而是現在登記賣房子的客戶突然之間就冒出一大批,在他們的內部網站上,美景東方這個樓盤就有400多套房子等待出手。
美景東方總共才有2000多套現房,400多套房子等待出售就相當於5分之一都是空著的,這還不算去年已經賣掉的房子,老高有些措手不及,顯然急於出手的不光是老高,投資客們都察覺了到這個市場的變化,雖然老鄉們委託給老高的價格遠遠高於13000元/平米,老高也只好把所有的房子都在這裡做了登記,希望能早些賣出去。
老高的一筆房產帳
春江水暖鴨先知,北京樓市究竟是熱是冷?像老高這種整天泡在樓市裡的職業房蟲最敏感,他連跑了幾家中介,都說現在的房子即使殺價也很難賣的動,而北京的統計,今年前4個月房屋銷售面積同比下降了54%,全市銷售商品住宅15217套,僅為上年同期的47.2%,其中,4月份當月銷售住宅4619套,比3月減少502套。
老高說自己屬於先知先覺的人,判斷房價是否有上漲空間有很多依據,在他看來,市場上的細微變化都是信號,除了市場冷清的人氣,他還給我們另外算了一筆帳。來看看算出了什麼?
老高:"實際上按照現在來說,貸款就不合適了,原來你買一套房,是100平方,是5000多,50萬能買出來了,貸款給你按揭,按揭首付是以20%,剩下就欠銀行40萬,欠40萬是平均一個月交3000來塊錢。"
在老高看來,如果100平米的房子漲到1萬元/平米,首付不變,還是20%,每個月連本帶息就要交6000元,要是漲到1.5萬元/平米,每個月就要交 9000元,如果再加上利息上漲的因素,還有物業費、取暖費等費用,每個月大概要還款1萬元,這個數字絕非普通百姓能承受得了的,如果不用貸款,150萬元全款買房,老高也覺得不划算。
老高算了這樣一筆賬,月租3300元,一年可租39600元,扣除1萬塊錢的中介費、物業費和取暖費,還剩下29600元,如果一年當中再空轉一個月,就只剩下26300元,相比之下,現在銀行一年期的利息是4.14%,五年期的利息是5.85%,要是 150萬存銀行五年,就能拿回40多萬元的利息,這比吃租金合算多了,如果五年之內,這房價漲不到2萬/平米,買房子實際上是吃虧的。
老高溫州老鄉的一套房子,大三居,廚房衛生間地板都裝修好了,邊出租,邊等待合適的價格出售,為了方便出租,老高買了新的空調和電視,還添置了簡單的傢俱,但是現在房子想出手了,卻賣不掉了。
還款壓力加大、租金遠遠還不起房貸,這在精明的溫州人眼裡就是個危險的信號,這說明逃離市場的時候到了,但是顯然出貨的人太多,房子就賣不掉也很難租出去,這房子已經空了快兩個月了,老高非常著急。
為了讓這個房子更加醒目,老高在房間的玻璃窗上貼上了出租的廣告,看著對面就要蓋起來的新樓,他對能否租出去一點底都沒有,更別說是賣出去了。
窗外的這片工地是美景東方的三期,房子已經蓋起一些,廣告也已經打出去,但是還沒有開始賣,美景東方的三期暫定的價格是每平米1.8萬元,但是老高很懷疑這個價格能否把房子賣出去。
五一之後,美景東方的開盤價定為17000元每平米,這比4月份的價格每平米降了1000元,老高家離美景東方不遠,從他們家往外面看,就是一大片臨時建築,在老高看來,這些地方將來都是可以蓋樓房的。而在老高家的另一面,正在建設中的樓盤已經是密密麻麻。
為了瞭解樓市行情,老高經常到各大樓盤打探消息,整個北京城幾乎都跑遍了,他發現中介的生意都不太好做,在一個小區的門口,房屋買賣的信息把一個佈告欄層層疊疊地覆蓋起來,就在一個佈告欄對面的中介機構是冷冷清清,很多人看看就走了,在世紀東方城,一個中介的工作人員告訴老高說現在房主已經開始主動降價了。
數據顯示,2004年,北京市竣工商品房面積為3067萬平方米;2005年為4679.2萬平方米;2006年為4651萬平方米,2007年為 3342.1萬平方米。老高注意到,北京市區到處可見大型的住宅樓盤。一個正在建設中的工地在南二環之內,路的盡頭就是北京西客站的南廣場,工地的旁邊就是低矮的平房,他們正等著拆遷;西二環,名叫"金融新中心"的樓盤也在加緊施工。在房價一天天走高的情況下,這麼多的住宅樓和大片的空地讓老高對近期的市場一點也不樂觀。
老高:"我看蓋樓現在總有一天飽滿的時候。"
北京樓市的現狀,炒房人改何去何從?
剛才老高算了一筆房產賬,照他這個演算法,眼下無論炒房還是租房,其實都在虧錢,冷清的中介、無人問津的出租房,密密麻麻的新樓盤,在老高看來,每一個細節帶來的都不是什麼好消息,北京樓市出現這樣的一幕,老高之前也做好了心理準備,但他沒想到這些變化會來的這樣快,完全打亂了他的腳步,繼續來看看老高的炒房經歷。
老高把手裡的20多套房子在幾家中介公司登了記,但一直沒有生意上門,一週後,老高終於有些坐不住,他打算到熟悉的中介公司去打探一下虛實,但工作人員的一席話,讓他有些心涼。
海利盈地產工作人員:"我去年收的房子,現在還沒賣呢,我一個月是3%的息,我在這坐一天,我就有800塊錢給他。"
順益興聯工作人員:"我跟你說實話,今年順益興震動挺大的,以前一直保持收房的業務,去年10月老闆從深圳考察回來全停了不收了,到11月底的時候,看上套房子,老闆說真不能收了,我說不收我們這沒飯吃,我們不幹了,我說不行,得收房,因為他不知道,我把錢給房東已經下下去了,沒辦法了,收了,現在那個房子壓了那了,我們現在收不了。"
這些中介是因為和老高熟悉才說了實話,加上兩個人的說法基本一致,這讓老高心裏很不安,有實力的公司都覺得未來充滿了風險,他決定給老鄉們打個電話,告訴他們這邊的真實情況。
老高:"真的賣不了必須要降價,就掉價賣,要不掉價賣,老在那裡不行啊。"
房子賣不掉,老高的中介費就拿不到,但這些老高還不是特別在乎,畢竟不是自己的房子,真正讓老高著急的是位於國貿附近的富力城,那邊的兩套房子都是自己家的,老高決定再去富力城打探一下。
麥田房產工作人員:"現在像新房子就是2萬上下,就2萬到21000左右。"
老高:"那差3000了。"
麥田房產工作人員:"以後價格肯定是要下調的,如果你說按這樣的價格的確比較少人看房。"
記者:"現在說到21000,你接受嗎?"
老高:"我看還降,回家商量商量吧。"
記者:"原來你的心理價位是多少?22000?"
老高:"22000,他原來打電話給我就22000,他就有顧客要,現在21000還考慮考慮有沒有人要。"
老高:"再轉轉,走吧,上別的公司看看,走。"
(十分鐘後,沒有結果,老高很失望。)
老高的房子在2007年的時候想2.2萬一平米賣出去,但那個時候老高把房子租出去了,又想可能房價還要漲,就沒有著急,現在房子空出來了,沒想到房價已經降到了2萬元以下。
在21世紀門店的佈告上,依然還有賣到23000的房子,但工作人員告訴老高,房價早就降了。
看來房價是很難漲上去了,但要降價賣,老高還是有些不甘心。
老高:"這個月賣了幾套?"
21世紀不動產工作人員:"4月份到現在了租賃的做得還可以,奧運會,租房子肯定挺火的,但是到現在快半個月了,我們可以實話跟您說,一個買賣都沒簽。"
老高:"這四個月?"
21世紀不動產工作人員:"不是,就4月份一個月。"
老高:"那頭幾個月呢?"
21世紀不動產工作人員:"3月份我們簽了3套買賣,2個富力城的,一個蘋果社區的。"
中介的工作人員告訴老高,房子賣不掉的主要原因就是現在等著賣房子的人太多了,買房子的人反而在觀望了。
記者:"現在出房子的有多少?"
中介工作人員:"今年有500套。"
記者:"500套啊?整個富力城?去年呢?"
中介工作人員:"100多。
根據中國指數研究院二手房研究中心的數據顯示,北京二手房的價格指數從2005年開始上漲,到2007年底達到高峰,今年一季度一直持下降態勢。來自搜房網的數據顯示,在掛牌量最高的十家樓盤中,最高的國美第一城達到647套,富力城排第二,585套,在這十家最活躍的樓盤中,有七家樓盤的價格出現了下跌,下跌的時間大約都在2007年年底。而老高在各個中介得到了一致的信號,就是投資客們覺得房價到頂了,紛紛出手拋盤,老高說實在沒有辦法也只能降價賣房了。
老高:"著急,真的賣不了掉價賣。"
半小時觀察:如何看清房價漲跌真相?
普通老百姓可能對於房價的各種統計指標、統計數據不是很瞭解,可是,對樓市的變化,從很多細微之處,大家都會有很多直觀的感受。比如,售樓處的人少多了,銷售人員的態度變溫柔了,街對面的中介消失了,手機上賣樓的垃圾簡訊來的更勤了。從這些細枝末節的變化當中,我們完全可以發現和把握市場發展的方向。
樓市就像人生,不可能第二次踏進完全相同的一條河,不同時期,進入市場和統計範圍的樓盤和地段都有所不同,簡單的數據對比都不能準確反映樓價的變化;況且不同機構出於不同的利益動機,統計目的不同、採樣也不同,給出的統計數字有時差距還很大。
要想知道房價到底是漲了還是跌了,與其聽各種數據,還不如像我們的記者那樣,自己到實地去跑跑看就知道結果了。
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